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一邊是持續(xù)走低的樓市成交量，一邊是依然居高不下的房?jī)r(jià),。進(jìn)入七月,，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚。記者從北京,、上海,、深圳等地的多家機(jī)構(gòu)獲悉，由于成交量的持續(xù)走低,，京滬深三地樓市庫(kù)存略有上升,，消化周期延長(zhǎng)。專(zhuān)家認(rèn)為,，樓市庫(kù)存未出現(xiàn)大幅度激增,，與開(kāi)發(fā)商有意“磨洋工”放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，造成供應(yīng)趨緊等假象進(jìn)而堅(jiān)守高房?jī)r(jià)密切相關(guān),。目前,，庫(kù)存量正在由底部緩慢回升，但尚未達(dá)到影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全的程度,。
北京：推盤(pán)量驟降 商品住宅庫(kù)存略增
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，北京4月還有42個(gè)項(xiàng)目推出,，但5、6兩月推盤(pán)量驟然下降,，每月僅20余個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),，6月新增供應(yīng)套數(shù)相比新政出臺(tái)前的4月下降了20%。截止到7月21日,，僅有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),，雖然還有10余個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在7月剩余的兩個(gè)周末推出，但開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目總量將難以達(dá)到預(yù)期開(kāi)盤(pán)的34個(gè)項(xiàng)目,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，商品住宅庫(kù)存量的大小取決于樓市供需關(guān)系變化，在調(diào)控政策出臺(tái)前,，樓市投資,、投機(jī)消費(fèi)盛行，旺盛需求導(dǎo)致樓市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局,，供應(yīng)不足的缺口由庫(kù)存補(bǔ)足,，商品住宅庫(kù)存量逐步回落，最低回落至87000套左右,。目前受調(diào)控作用,，雖然對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生了強(qiáng)勁的抑制，但供應(yīng)層面同樣受到了影響,，由于銷(xiāo)售速度的下降導(dǎo)致新盤(pán)推出的放緩,，在供需雙雙回落之下，商品住宅庫(kù)存增加也并不明顯,，調(diào)控百余日以來(lái)的5,、6兩月僅累計(jì)增加了2000套。
據(jù)介紹,，北京樓市庫(kù)存量最高的階段是2008年11月，2010年6月末以北京樓市9萬(wàn)套庫(kù)存量相比2008年11月末商品住宅近15萬(wàn)套的庫(kù)存量,，已減少了6萬(wàn)套,，其中大部分是上輪調(diào)控松動(dòng)后，樓市供應(yīng)“青黃不接”,，庫(kù)存量被大量消化所致,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，已售出的6萬(wàn)套庫(kù)存住宅中,，有4萬(wàn)套是在2009年6月前消化的,，這4萬(wàn)套的消化周期為7個(gè)月，而2009年6月末至2010年6月末的一年時(shí)間,，樓市庫(kù)存僅減少了2萬(wàn)套,。
在開(kāi)發(fā)商減少供應(yīng)量的同時(shí)，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)守高位。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，新政出臺(tái)以來(lái),，北京共有65個(gè)樓盤(pán)推出了后期新項(xiàng)目，除大興區(qū)的兩項(xiàng)目因區(qū)域供應(yīng)量大,、競(jìng)爭(zhēng)激烈,，下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)外，還有萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景,、藍(lán)岸麗舍,、新華聯(lián)運(yùn)河灣三個(gè)項(xiàng)目停漲，其余60個(gè)項(xiàng)目均對(duì)開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)進(jìn)行了不同幅度的上調(diào),，平均漲幅近三成,。
上海：成交量下降過(guò)半 住宅可售量漲20%
和北京的情況相類(lèi)似，由于成交的持續(xù)走低,，上海樓市庫(kù)存量略有上升,。數(shù)據(jù)顯示，上海上半年新房成交29652套,，對(duì)比去年上半年和下半年的78337套,、83320套，下滑幅度達(dá)63%,、65%,。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年二手房共成交6.91萬(wàn)套,，也較去年上,、下半年分別下降50%和57%。而上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%,。
截至7月27日,，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的可售一手商品住宅達(dá)589.8萬(wàn)平方米(41753套)。如果按照2009年年中商品住宅近200萬(wàn)平方米的月銷(xiāo)售量計(jì)算,，目前上海一手商品住宅庫(kù)存只夠銷(xiāo)售3個(gè)月,；如果按照近兩個(gè)月的銷(xiāo)售水平——40萬(wàn)平方米計(jì)算，至少還需14個(gè)月,。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新的統(tǒng)計(jì),，受新出臺(tái)政策影響，上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%,，成交量低位徘徊,。截止到上周，2010年周均成交面積僅為24.2萬(wàn)平方米,，而2009年周均成交面積卻高達(dá)50.2萬(wàn)平方米,。
二手房方面,，截至7月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的備案掛牌二手房源達(dá)到1572萬(wàn)平方米(137977套),，創(chuàng)歷史新高,。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)測(cè)算，上海一手商品住宅每套均價(jià)約260萬(wàn)元,。按照工薪家庭每年7萬(wàn)元的收入標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算,，一個(gè)工薪家庭要想在上海買(mǎi)一套房子，不吃不喝也要整整37年才能買(mǎi)得起,。薛建雄認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商有意放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，造成供應(yīng)趨緊假象,，這是房?jī)r(jià)居高不下的主要原因,。
上海中原研究咨詢(xún)部龔敏表示，第三季度進(jìn)入傳統(tǒng)樓市淡季,，在政策撲朔迷離階段,，開(kāi)發(fā)商通過(guò)減少供應(yīng)防御過(guò)度降價(jià)屬于正常現(xiàn)象,。預(yù)計(jì)供應(yīng)復(fù)蘇至少要到9月份才能來(lái)臨,。
深圳：開(kāi)發(fā)商“磨洋工”放緩項(xiàng)目入市步伐
和北京、上海相比,，深圳的商品住宅庫(kù)存量則相對(duì)偏低,。深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，截至7月23日,，全市新房可售房源為29623套,、346萬(wàn)平方米。雖然庫(kù)存相對(duì)較少,，但由于成交面積一直在低位運(yùn)行,，消化庫(kù)存周期延長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,，截止到上周,，2010年深圳商品住宅周均成交面積為4.8萬(wàn)平方米，而2009年周均成交面積高達(dá)12.4萬(wàn)平方米,。
記者了解到，面對(duì)前景不明朗的樓市環(huán)境,，深圳開(kāi)發(fā)商也放緩在建項(xiàng)目的入市步伐,。據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)計(jì)，今年上半年,，商品房竣工面積198.22萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)20.6%,；商品房新開(kāi)工面積273.05萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.4%,。然而在竣工面積大幅增加的情況下,，深圳樓市的有效供應(yīng)并沒(méi)有隨之增加，反而是大幅減少,。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè),，2010年上半年全市住宅推售面積133.6萬(wàn)平方米，同比大幅減少四成多,，推售套數(shù)為16452套,，同比減少31.2%。
深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō),，遇到市場(chǎng)不好的情景,，開(kāi)發(fā)商會(huì)調(diào)節(jié)項(xiàng)目建設(shè)、新盤(pán)入市的節(jié)奏,，“磨洋工”的情況很常見(jiàn),，這是很多開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的“理性選擇”。
記者曾致電多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就專(zhuān)家的說(shuō)法進(jìn)行求證,，但并未得到正面答復(fù),。
中原集團(tuán)研究中心董事程澐認(rèn)為，在住宅需求急速萎縮的情況下,，開(kāi)發(fā)商大都采取“慢開(kāi)盤(pán),、低銷(xiāo)售”的經(jīng)營(yíng)策略，在不降價(jià)的同時(shí),，通過(guò)放緩開(kāi)盤(pán)速度試探市場(chǎng)反應(yīng),，然后再?zèng)Q定房?jī)r(jià)漲跌。
DTZ戴德梁行近日發(fā)布的報(bào)告也指出,，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)回調(diào)幅度有限，依據(jù)在于當(dāng)前各城市的房地產(chǎn)庫(kù)存量,。2009年房地產(chǎn)庫(kù)存峰值時(shí)期,，大部分城市去庫(kù)存化時(shí)間在12個(gè)月以上，個(gè)別城市高達(dá)32個(gè)月,。而目前上海,、廣州及長(zhǎng)沙呈負(fù)庫(kù)存狀態(tài)，深圳及武漢庫(kù)存積壓稍顯過(guò)剩,，去庫(kù)存時(shí)間分別為8.6個(gè)月及11.2個(gè)月,，而北京的去庫(kù)存時(shí)間僅為2.3個(gè)月。因而房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度有限,，一線城市或?qū)⑾抡{(diào)20%-25%,，二線城市或?qū)⑾抡{(diào)15%-20%,。
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