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在一季度過熱經濟的帶動下,，樓市從冬季中快速回暖，致使房價大漲,。隨后,，4月17日"新國十條"的緊急出臺，樓市迅速進入冰凍期,。以"新國十條"的頒布為分水嶺,，之后的上海樓市，以吸引市區(qū)工薪族為主的外郊環(huán)樓盤應聲下跌,，成交量也率先回升,。
記者昨天得到的一份最新數(shù)據顯示，今年上半年,，上海一手商品住宅成交量創(chuàng)5年來最低值,，而同期交易價格卻再攀新高，比去年同期大漲5成,。其中,，本市上半年新建住宅套均售價260萬；隨著夏季低迷樓市的到來,，預計這股"價跌量升"之風會迅速向外環(huán)線內和郊環(huán)外蔓延,。
房價平均跌幅在20%以內
數(shù)據顯示，今年1-6月份,，全市共新推出448.84萬平方米新房源,，環(huán)比下滑45%，成交353.18萬平方米,，環(huán)比下滑64%,；雖然成交量大幅下滑,，但是隨著之前市場上低價房源銷售殆盡新上市高價房源越來越多，去年上漲的房價還是逐步獲得體現(xiàn),，上半年平均成交價格上漲了
23.7%,，達到21882元/平方米，套均售價260萬元,。
數(shù)據顯示,，去年下半
年和今年上半年是近年來上海房價漲幅最大的時期。2005年至2006年上半年,，上海新建商品住宅的套均售價維持在112-116萬元/套之間,，之后從2006年下半年至2009年下半年分別是124、142,、168,、151、159和
210萬元/套,，今年上半年則達到了260萬元的歷史高位,，這是目前上海家庭年均收入7萬元左右的37倍之高；就算按上海15萬收入的小康家庭標準來算,，不吃不喝也得17年才買得起一套新房,。
不過，在"新國十條"的調控之下,，包括國土部,、住建部等部門在逐步落實的各項細則，已經使上半年高漲的房價走出一個"過山車"行情,，進入下跌通道,。
今年1-6月，本市商品住宅的成交量分別為67,、33、76,、127,、31和42萬平方米。隨著成交量的起落房價也走過了一輪"過山車"行情--1-6月分別為20933,、21143,、24023、24273和19635元/平方米,。
薛建雄指出,，隨著大量新盤的低價上市和在售樓盤的逐步降價，大量供應的積壓和政策對需求的壓抑作用,，將使得樓市保持在供大于求狀態(tài),，四季度成交量上升后價格有望保持平穩(wěn),。從2008年的經驗來看，預期套均房價會從260萬下跌到略高于去年下半年的210萬/套,，因此房價平均跌幅應在20%以內,，但是，年初上漲過快的樓盤可能會下跌30%以上,。房企下半年定價"邊走邊看"
業(yè)內人士表示,，最嚴調控政策逐步落地和土地財政繼續(xù)無解是交易量持續(xù)低迷的主因。中國樓市歷來政策導向明顯,，2009年在激勵政策的驅動下樓市交易由冷轉暖,，而2010年大刀闊斧新政層出不窮，"認房又認貸"的信貸政策對剛性需求有所誤傷,；"房地產稅"猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛,，供求雙方預期產生分歧。房企認為政策調控是短期行為,，謹慎推盤,，造成供應緊缺；而購買者認為樓市拐點正在形成,，對
剛性自住者而言,，高額房價已越來越逼近經濟承受底線；而對投資者而言投資成本上升,，風險增加利潤下降,，投資意愿降低。樓市交易釋放阻礙重重,。
具體數(shù)據表明,，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易流量繼續(xù)走平,，市場仍處于新政過后的持續(xù)冷淡期,。雖然一手市場在恒大、綠地,、萬科(000002,股吧)等品牌開發(fā)企業(yè)帶動下出現(xiàn)零星降價并有范圍擴散趨勢,，但調整幅度也普遍在15%以下，多數(shù)為5%以內的小幅優(yōu)惠,。整體市場的周度價格振幅較窄,，呈高位持穩(wěn)態(tài)勢，交易回暖僅集中在個別深度降價樓盤,。
龔敏認為,，鑒于地方財政無法擺脫土地依賴的深層因素，讓多數(shù)資金充裕的開發(fā)企業(yè)和投資者對于本輪調控的持續(xù)性懷有很大疑慮,。盡管交易持續(xù)冷淡已經兩個多月,，觀望僵持仍占據著新政后的主流地位,，價格調整還沒有大面積突破的跡象。
業(yè)內人士表示,，買賣雙方的博弈格局會隨著時間發(fā)生轉換,。在保持現(xiàn)有政策環(huán)境的情況下，當前部分企業(yè)領頭降價現(xiàn)象有望在第三季度加深分化,。存在資金壓力的企業(yè),，將以更加主動的價格定位來實現(xiàn)一定量的資金回籠，而不是把某一價格定位貫穿于項目始終,，"邊走邊看"仍會是穩(wěn)妥且從眾的營銷模式,。四季度的市場局面可能會更加明朗，價格讓渡幅度有可能突破到20-30%,，交易量也有望隨之回暖,。
開盤時間一拖再拖 大浦東受益樓盤死扛房價
樓市調控之下，雖然越來越多開發(fā)商在資金壓力之下開始降價,，但是仍有不少開發(fā)商用捂盤行為來阻止調控政策見效,。
據統(tǒng)計數(shù)據顯示，上海樓市原定6月開盤的61個樓盤中,，僅有20個項目如期開盤,，實際開盤量僅占計劃開盤量的32%，近七成新盤失約,。其中去年受益于大浦東概念的原南匯多個樓盤集體
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爽約",。
即便在如此惡劣的樓市大環(huán)境下，仍有開發(fā)商拼命"死扛",，不惜推遲推盤,，以期待市場回暖。
昨日,，記者隨即電話咨詢了位于浦東秀沿西路東明路路口的中海御景熙岸,，據銷售人員介紹，該項目的住宅類開盤時間預計在10月,。而記者在搜房網上發(fā)現(xiàn),，5月上旬，該項目推出的信息是預計6月初開盤,，樣板間將同期開放，而到了5月中旬,，信息改為6月將推出別墅,，公寓將于10月份以后推出。
對于目前的價格及優(yōu)惠,，各家售樓處均三緘其口,。"這個要等到開盤的時間才能知道,。
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對此，業(yè)內人士指出,，在去年,，這些樓盤都受益于大浦東的概念，房價漲勢驚人,，但由于缺乏價格支撐,，這些項目的價格在今年都面臨調整的尷尬。因此,，不排除有部分開發(fā)商延遲開盤是因為不愿降價,，而選擇打擦邊球，制造或尋找一些理由,，變相地"捂盤惜售",，想等到行情回暖時再出售，目的是為了少降一點,。
但是開發(fā)商這個算盤可能會落空,。調控政策以來，樓市成交量急速下滑,，開發(fā)商的收入也大幅縮水,，這將直接導致下半年工程款土地款的支付能力出現(xiàn)問題，迫于資金壓力開發(fā)商必然會采取降價促銷等手段來促進銷售帶動資金回流,。
業(yè)內人士預測,，下半年樓市的供應量將隨著開發(fā)商資金壓力的不斷增加而加大，激增的供應量可能引起一場開發(fā)商之間的肉搏戰(zhàn),。
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