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在一季度過(guò)熱經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，樓市從冬季中快速回暖,，致使房?jī)r(jià)大漲,。隨后，4月17日"新國(guó)十條"的緊急出臺(tái),，樓市迅速進(jìn)入冰凍期,。以"新國(guó)十條"的頒布為分水嶺，之后的上海樓市,，以吸引市區(qū)工薪族為主的外郊環(huán)樓盤(pán)應(yīng)聲下跌,，成交量也率先回升。
記者昨天得到的一份最新數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，上海一手商品住宅成交量創(chuàng)5年來(lái)最低值，而同期交易價(jià)格卻再攀新高,，比去年同期大漲5成,。其中,，本市上半年新建住宅套均售價(jià)260萬(wàn),；隨著夏季低迷樓市的到來(lái)，預(yù)計(jì)這股"價(jià)跌量升"之風(fēng)會(huì)迅速向外環(huán)線(xiàn)內(nèi)和郊環(huán)外蔓延,。
房?jī)r(jià)平均跌幅在20%以?xún)?nèi)
數(shù)據(jù)顯示,，今年1-6月份，全市共新推出448.84萬(wàn)平方米新房源,，環(huán)比下滑45%,，成交353.18萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑64%,；雖然成交量大幅下滑,，但是隨著之前市場(chǎng)上低價(jià)房源銷(xiāo)售殆盡新上市高價(jià)房源越來(lái)越多，去年上漲的房?jī)r(jià)還是逐步獲得體現(xiàn),，上半年平均成交價(jià)格上漲了
23.7%,，達(dá)到21882元/平方米，套均售價(jià)260萬(wàn)元,。
數(shù)據(jù)顯示,，去年下半
年和今年上半年是近年來(lái)上海房?jī)r(jià)漲幅最大的時(shí)期。2005年至2006年上半年,，上海新建商品住宅的套均售價(jià)維持在112-116萬(wàn)元/套之間,，之后從2006年下半年至2009年下半年分別是124、142,、168,、151、159和
210萬(wàn)元/套,，今年上半年則達(dá)到了260萬(wàn)元的歷史高位,，這是目前上海家庭年均收入7萬(wàn)元左右的37倍之高,；就算按上海15萬(wàn)收入的小康家庭標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，不吃不喝也得17年才買(mǎi)得起一套新房,。
不過(guò),，在"新國(guó)十條"的調(diào)控之下，包括國(guó)土部,、住建部等部門(mén)在逐步落實(shí)的各項(xiàng)細(xì)則,，已經(jīng)使上半年高漲的房?jī)r(jià)走出一個(gè)"過(guò)山車(chē)"行情，進(jìn)入下跌通道,。
今年1-6月,，本市商品住宅的成交量分別為67、33,、76,、127、31和42萬(wàn)平方米,。隨著成交量的起落房?jī)r(jià)也走過(guò)了一輪"過(guò)山車(chē)"行情--1-6月分別為20933,、21143、24023,、24273和19635元/平方米,。
薛建雄指出，隨著大量新盤(pán)的低價(jià)上市和在售樓盤(pán)的逐步降價(jià),，大量供應(yīng)的積壓和政策對(duì)需求的壓抑作用,，將使得樓市保持在供大于求狀態(tài)，四季度成交量上升后價(jià)格有望保持平穩(wěn),。從2008年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，預(yù)期套均房?jī)r(jià)會(huì)從260萬(wàn)下跌到略高于去年下半年的210萬(wàn)/套，因此房?jī)r(jià)平均跌幅應(yīng)在20%以?xún)?nèi),，但是,，年初上漲過(guò)快的樓盤(pán)可能會(huì)下跌30%以上。房企下半年定價(jià)"邊走邊看"
業(yè)內(nèi)人士表示,，最嚴(yán)調(diào)控政策逐步落地和土地財(cái)政繼續(xù)無(wú)解是交易量持續(xù)低迷的主因,。中國(guó)樓市歷來(lái)政策導(dǎo)向明顯，2009年在激勵(lì)政策的驅(qū)動(dòng)下樓市交易由冷轉(zhuǎn)暖,，而2010年大刀闊斧新政層出不窮,，"認(rèn)房又認(rèn)貸"的信貸政策對(duì)剛性需求有所誤傷；"房地產(chǎn)稅"猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛,，供求雙方預(yù)期產(chǎn)生分歧,。房企認(rèn)為政策調(diào)控是短期行為，謹(jǐn)慎推盤(pán)，造成供應(yīng)緊缺,；而購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)為樓市拐點(diǎn)正在形成,，對(duì)
剛性自住者而言，高額房?jī)r(jià)已越來(lái)越逼近經(jīng)濟(jì)承受底線(xiàn),；而對(duì)投資者而言投資成本上升,，風(fēng)險(xiǎn)增加利潤(rùn)下降，投資意愿降低,。樓市交易釋放阻礙重重,。
具體數(shù)據(jù)表明，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升,，但二手房交易流量繼續(xù)走平,，市場(chǎng)仍處于新政過(guò)后的持續(xù)冷淡期。雖然一手市場(chǎng)在恒大,、綠地,、萬(wàn)科(000002,股吧)等品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)帶動(dòng)下出現(xiàn)零星降價(jià)并有范圍擴(kuò)散趨勢(shì)，但調(diào)整幅度也普遍在15%以下,，多數(shù)為5%以?xún)?nèi)的小幅優(yōu)惠,。整體市場(chǎng)的周度價(jià)格振幅較窄，呈高位持穩(wěn)態(tài)勢(shì),，交易回暖僅集中在個(gè)別深度降價(jià)樓盤(pán),。
龔敏認(rèn)為,，鑒于地方財(cái)政無(wú)法擺脫土地依賴(lài)的深層因素,，讓多數(shù)資金充裕的開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資者對(duì)于本輪調(diào)控的持續(xù)性懷有很大疑慮。盡管交易持續(xù)冷淡已經(jīng)兩個(gè)多月,，觀望僵持仍占據(jù)著新政后的主流地位,，價(jià)格調(diào)整還沒(méi)有大面積突破的跡象。
業(yè)內(nèi)人士表示,，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈格局會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生轉(zhuǎn)換,。在保持現(xiàn)有政策環(huán)境的情況下，當(dāng)前部分企業(yè)領(lǐng)頭降價(jià)現(xiàn)象有望在第三季度加深分化,。存在資金壓力的企業(yè),，將以更加主動(dòng)的價(jià)格定位來(lái)實(shí)現(xiàn)一定量的資金回籠，而不是把某一價(jià)格定位貫穿于項(xiàng)目始終,，"邊走邊看"仍會(huì)是穩(wěn)妥且從眾的營(yíng)銷(xiāo)模式,。四季度的市場(chǎng)局面可能會(huì)更加明朗，價(jià)格讓渡幅度有可能突破到20-30%,，交易量也有望隨之回暖,。
開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖 大浦東受益樓盤(pán)死扛房?jī)r(jià)
樓市調(diào)控之下，雖然越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商在資金壓力之下開(kāi)始降價(jià)，但是仍有不少開(kāi)發(fā)商用捂盤(pán)行為來(lái)阻止調(diào)控政策見(jiàn)效,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上海樓市原定6月開(kāi)盤(pán)的61個(gè)樓盤(pán)中，僅有20個(gè)項(xiàng)目如期開(kāi)盤(pán),，實(shí)際開(kāi)盤(pán)量?jī)H占計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量的32%,，近七成新盤(pán)失約。其中去年受益于大浦東概念的原南匯多個(gè)樓盤(pán)集體
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爽約",。
即便在如此惡劣的樓市大環(huán)境下,，仍有開(kāi)發(fā)商拼命"死扛"，不惜推遲推盤(pán),，以期待市場(chǎng)回暖,。
昨日，記者隨即電話(huà)咨詢(xún)了位于浦東秀沿西路東明路路口的中海御景熙岸,，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹,，該項(xiàng)目的住宅類(lèi)開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)在10月。而記者在搜房網(wǎng)上發(fā)現(xiàn),，5月上旬,，該項(xiàng)目推出的信息是預(yù)計(jì)6月初開(kāi)盤(pán)，樣板間將同期開(kāi)放,，而到了5月中旬,，信息改為6月將推出別墅，公寓將于10月份以后推出,。
對(duì)于目前的價(jià)格及優(yōu)惠,，各家售樓處均三緘其口。"這個(gè)要等到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間才能知道,。
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對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士指出，在去年,，這些樓盤(pán)都受益于大浦東的概念,，房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，但由于缺乏價(jià)格支撐,，這些項(xiàng)目的價(jià)格在今年都面臨調(diào)整的尷尬,。因此，不排除有部分開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤(pán)是因?yàn)椴辉附祪r(jià),，而選擇打擦邊球,，制造或?qū)ふ乙恍├碛桑兿嗟?捂盤(pán)惜售",，想等到行情回暖時(shí)再出售,，目的是為了少降一點(diǎn),。
但是開(kāi)發(fā)商這個(gè)算盤(pán)可能會(huì)落空。調(diào)控政策以來(lái),，樓市成交量急速下滑,，開(kāi)發(fā)商的收入也大幅縮水，這將直接導(dǎo)致下半年工程款土地款的支付能力出現(xiàn)問(wèn)題,，迫于資金壓力開(kāi)發(fā)商必然會(huì)采取降價(jià)促銷(xiāo)等手段來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售帶動(dòng)資金回流,。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年樓市的供應(yīng)量將隨著開(kāi)發(fā)商資金壓力的不斷增加而加大,，激增的供應(yīng)量可能引起一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商之間的肉搏戰(zhàn),。
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