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據(jù)佑威房地產中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，上海全市商品住宅成交均價首次跌破2萬元/平方米,。新華社記者 陳飛
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受樓市調控“國十條”的影響,，近一段時間以來，住宅市場陷入更加濃重的觀望之中,。不過投資者并沒有選擇靜觀其變,，相當一部分人攜重金轉戰(zhàn)商鋪和寫字樓市場。最近的消息稱,，重慶某樓盤商鋪遭搶購,。數(shù)據(jù)顯示，廣州,、深圳等重點城市商業(yè)地產的成交量也出現(xiàn)逆市攀升的局面,。
業(yè)內專家認為，商業(yè)地產的升值空間等優(yōu)勢凸顯吸引了大量投資者進入,，在住宅市場受調控政策影響的情況下,，商業(yè)地產會占據(jù)更多的市場份額。不過,，商業(yè)地產不太可能在樓市調整階段走出獨立的行情,，因此，投資者應理性分析投資風險,。對于那些意欲將更多精力投入商業(yè)地產的本土開發(fā)商而言,，資金、運營能力等方面的挑戰(zhàn)則不容小覷,。
部分重點城市成交量逆市攀升
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房地產運行數(shù)據(jù)顯示,，1-5月，辦公樓銷售面積增長74.5%,，商業(yè)營業(yè)用房增長45.7%,，遠遠高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。
與住宅市場不同,，自“國十條”出臺以來,，隨著調控的逐漸深入，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產逐漸博得投資者的青睞,，在一個多月的時間里廣州,、深圳、北京等重點城市成交面積,、價格甚至出現(xiàn)逆市攀升的局面,。
數(shù)據(jù)顯示，4月底開始,，廣州寫字樓交易呈現(xiàn)異�,；钴S情形，4月中下旬的一周,，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米,，成交套數(shù)增長43.3%，成交面積增長74%,，而5月的第一周,，一手寫字樓成交95套,，共14589平方米，成交量環(huán)比激升204.4%,，均價亦穩(wěn)中帶升,，最高升幅高達10%。商鋪也同樣火爆,，另外一項統(tǒng)計顯示,，廣州4月份商業(yè)地產項目中，商鋪物業(yè)成交面積7.33萬平方米,，同比上漲41%,。
同樣的情形發(fā)生在深圳。根據(jù)統(tǒng)計,，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套,，環(huán)比前一周成交的23套，增加234.78%,。二手市場上,，寫字樓共成交43套，環(huán)比前一周成交的33套,，增加30.3%,。
在北京，根據(jù)中國不動產研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，5月份北京寫字樓市場繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢,，銷售面積繼續(xù)提升。與2009年同期相比,，北京市寫字樓市場出現(xiàn)明顯的回暖趨勢,。成交價格上，新政后各區(qū)縣典型項目價格均普遍上漲,，漲幅從幾千元到上萬元不等,。租金方面，新政出臺后大量項目的租金價格有所上升,，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間,。
美聯(lián)物業(yè)一份研究報告認為，隨著新政的推出,，商業(yè)地產的投資優(yōu)勢顯現(xiàn),。“新國十條”中規(guī)定,，“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%,，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,�,！卑礂l款所述，購買第二套住房的門檻提高后,，等同于購買商業(yè)地產的標準,。
受調控政策影響從住宅市場撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產，上周末有消息曝出,，重慶新牌坊加州片區(qū)某樓盤的商鋪開售現(xiàn)場相當火爆,，雖然臨街門面每平方米的價格普遍在4萬元到8萬元之間，但在開售當天便被熱情高漲的投資者們搶購得所剩無幾,。
上述報告稱,，住宅物業(yè)未來升值空間被擠壓，而工商物業(yè)升值并不受影響,，現(xiàn)時投資工商物業(yè)能夠更好實現(xiàn)資金的保值增值,。即使不能及時轉讓，其租金回報率也基本保持在5%以上,，少數(shù)工商物業(yè)甚至達8%以上,，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍籌指數(shù)顯示，住宅租金回報率低至3.55%,。由此可見,，無論是短線投資，還是長線投資,，住宅物業(yè)都沒有比商業(yè)地產更具優(yōu)勢,。
商業(yè)地產將占據(jù)更多市場份額
“無論政策是否打壓住宅市場，商業(yè)地產在最近十年都是一個發(fā)展的高峰期,�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說。她認為,，隨著城市化進程加快,，商業(yè)地產的比重也會有所增加。
分類型來看,，徐楓認為在寫字樓方面,，在北京、上海等城市,，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎,，廣州、深圳及東南沿海城市,，300-500平方米的寫字樓更受青睞,，這與當?shù)仄髽I(yè)類型有很大關系。而商鋪方面,，市場可能更歡迎街鋪,、專業(yè)市場和shopping mall等物業(yè)形態(tài),。
令投資客鼓舞的傳聞是REITS(房地產投資信托基金)試點有可能于近日啟動，為構建多元化的民間資本投資渠道,，合理引導社會資金投入房地產生產領域提供一個平臺,。
“長期以來，活躍在房地產領域的游資少有出路,�,！比珖ど搪�(lián)房地產商會會長聶梅生此前接受《經濟參考報》采訪時說。她建議,，進一步推動REITS的相關試點工作便是一個值得探索的途徑,。
所謂REITS，是一種集體投資計劃,，通常在證交所上市,，它是將投資者的資金匯集起來，投資于一項或多項房地產,。德勤的一份針對中國的房地產投資研究報告稱,，REITS既可增強房地產商的融資渠道和資金流動性，又可拓寬房地產投資渠道,，對散戶投資者而言,，除了可讓他們在房地產投資中分得一杯羹外，REITS的股份或單位可在證券交易所自由買賣,，因此散戶投資者很容易就能退出投資,，而相關房地產不會受到任何影響。
業(yè)內人士表示,，雖然開閘后的一段時間內REITS只面向資金雄厚的大企業(yè)和機構,，但隨著相關法律法規(guī)的完善，大量分散的民間資本最終將有望通過REITS集中起來投資商業(yè)地產,。
“房地產業(yè)在國民經濟中依然扮演著重要角色,，所以政府不會輕易讓房地產業(yè)陷入全面蕭條，在住宅市場遭到打壓的情況下,，商業(yè)地產勢必會占據(jù)更多的市場份額,。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說,。
不過,，他同時指出，商業(yè)地產不可能在樓市調整階段走出獨立的行情,，在目前的現(xiàn)況下,，必定也會隨之出現(xiàn)調整，但是其調整的幅度將弱于住宅市場，如果商業(yè)地產出現(xiàn)轉折性的改變的話,，那么商業(yè)地產的稅費等方面需出現(xiàn)有利因素,。
潛在投資風險需警惕
北京某商業(yè)地產中介的一位工作人員表示，現(xiàn)在已經越來越多的客戶咨詢商鋪,，幾個人合資購買商鋪的現(xiàn)象也逐漸增多，“他們會經常打電話過來問是不是有新的投資商業(yè)地產的機會,，值不值得什么的”,。
雖然投資商業(yè)地產的前景一片明朗，但對于個人投資者而言,，還是需要對投資的潛在風險有比較透徹的了解,。業(yè)內專家提醒，如果想通過投資商業(yè)地產獲得良好收益還需邁過資金,、租金收益率,、相關稅費政策熟悉程度等幾道門檻。
“市中心的可售型優(yōu)質商業(yè)項目普遍較少,，而其分開銷售的話必將影響到其經營和未來租金升值空間,，大型甲級寫字樓也有相類似的情況，分開銷售對優(yōu)質客戶吸引力就差了,。因此需要大量資金的介入,，這可能是炒樓的投機者不能承受的�,！标戲T麟表示,，同時，外圍區(qū)域的商業(yè)客流相對局限,，需要時間培養(yǎng),，投資收益時間相對較長，而對于辦公而言租金上漲空間也相對有限,。
不僅如此,，杭州某知名房企資深人士進一步表示，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣,，住宅投資這兩年基本上是靠差價賺錢,，商業(yè)地產的盈利模式來自于租金，商業(yè)的購買者在決定是否購買時,，投資價值是唯一的參考因素,，租金收益率就是商業(yè)地產升值的緊箍咒和天花板。
他認為,，投資商業(yè)地產需要更專業(yè)的知識和更精準的眼光,，很多住宅小區(qū)的底商至少5年內看不到好的前景，無法產生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅項目到處都是,，但是對于商業(yè)地產來說,，十年翻十倍的是鳳毛麟角，收益好的商業(yè)地產項目也大多是主題商業(yè)地產”,。
除了較高的持有成本之外,，商業(yè)地產的交易成本也比住宅高，商業(yè)地產在出手時需要繳納比住宅高得多的稅費,，這就要求投資者一定要對相關稅費政策和標準有較為清晰的了解,。另有業(yè)內人士建議，投資者應多方考察開發(fā)商的實力,，包括商業(yè)本身的規(guī)劃,、未來前景狀況、后期運營,、物業(yè)管理等,，切忌盲目進入商業(yè)地產領域。
本土開發(fā)商或面臨較大挑戰(zhàn)
根據(jù)專業(yè)機構的研究報告,，房地產調控新政出臺月余,，主流住宅類房企紛紛將目光投入商業(yè)地產領域，加快了商業(yè)地產項目開發(fā)動作,。
消息稱,，龍湖將增持投資型商業(yè)物業(yè)，計劃在5至7年內完成建設并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè),，將土地儲備中的投資性物業(yè)提升至15%,，力爭每年租金的增長保持20%-25%的水平。萬科商業(yè)地產規(guī)模將在三年內積累到200萬平方米以上,，其持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例也將達到2∶8,。
上述報告認為，后地產時代,，開發(fā)商多有增投商業(yè)地產的計劃,，而在城市化越來越追求質量的進程中，擁有成熟穩(wěn)定的商業(yè)模式和良好商業(yè)地產開發(fā)運營能力的企業(yè)將獲得更大空間,。
不過,，“就目前而言，雖然很多資金轉移到商業(yè)地產領域,，但開發(fā)資金所占比重比較小,。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說,。她認為,，商鋪、寫字樓等物業(yè)的開發(fā)難度遠高于住宅，對于大多數(shù)開發(fā)商來說,，尤其是那些以開發(fā)住宅為重心的開發(fā)商而言,，即使住宅市場受調控政策影響較大，但基本上還是會延續(xù)開發(fā)住宅這條路,。
“大部分考慮進軍商業(yè)地產的開發(fā)商,，并不是因為看好商業(yè)地產，而是因為商業(yè)地產相對而言更能抗周期一些,，會在一定程度上平滑業(yè)績,。”杭州知名房企資深人士透露,，其所在公司很多商業(yè)項目都是在給住宅做配套，為的是能讓住宅賣個好價錢,。
徐楓還認為部分將更多精力投入商業(yè)地產領域的上市房企,，可能出于股票評級的需要。據(jù)介紹,，香港相當一部分房企都自持商業(yè)地產,，原因除了豐富經營業(yè)態(tài)和分散風險外，便是在可持續(xù)發(fā)展方面獲得良好評級,，從而有利于融資,。
她提出，雖然商業(yè)地產在未來十年都具有良好的開發(fā)前景,，但對于大部分開發(fā)商尤其是本土開發(fā)商而言還面臨資金,、運營能力等多方面的挑戰(zhàn)。
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低碳房：真低碳還是純概念
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