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中國當(dāng)前的樓市即將面臨調(diào)整；當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最主要的問題是資產(chǎn)泡沫,，18個(gè)月內(nèi)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施將陸續(xù)出臺(tái),；近來土地供給加大，16個(gè)月左右會(huì)形成住房供給,，壓低房價(jià)……
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》上周末共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國宏觀政策——清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇”,。在這次論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)者與房地產(chǎn)開發(fā)商罕見的達(dá)成一致：中國房價(jià)近年來飛速上漲的走勢不可持續(xù),。有學(xué)者認(rèn)為,，很有可能在未來1年半之內(nèi)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
作為一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)研討會(huì),，與會(huì)人士開篇討論多集中在中國經(jīng)濟(jì)的整體走勢上,。但是會(huì)議僅僅進(jìn)行到半小時(shí)左右，話題就轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn),，原因無它——房價(jià)過高是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大問題之一,。
香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授雷鼎鳴說，中國去年貨幣供應(yīng)量接近30%,，但是到目前為止,，物價(jià)并沒有過快上漲，原因就在于由于存在產(chǎn)能過剩,，資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤率較低,，大多數(shù)資金選擇進(jìn)入資本市場，更進(jìn)一步的說就是進(jìn)入樓市,，于是房價(jià)被迅速拉高,。
不過在雷鼎鳴看來，目前內(nèi)地的房價(jià)走勢,，很可能類似于1997年年初時(shí)的香港,。隨著政府調(diào)控，1997年底香港房價(jià)開始逐步下跌,。據(jù)他介紹,，如果以1997年底的房價(jià)指數(shù)為100來計(jì)算,，2003年香港房價(jià)指數(shù)跌到谷底時(shí)只有大約37，目前也不過剛剛回升到78左右,。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵也認(rèn)為,，在未來18個(gè)月之內(nèi)，一定會(huì)出現(xiàn)針對(duì)房價(jià)的更加見效的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施,。他說,，今年乃至明年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面非常好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長,、物價(jià)的走勢都不必過于擔(dān)心，主要問題就在于房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲,。在這樣的大環(huán)境下,，出現(xiàn)了兩個(gè)“從來沒有出現(xiàn)過”。一是社會(huì)上,，尤其是80后,、90后的年輕人，對(duì)于現(xiàn)在房價(jià)如此之高,，增長如此之快,，從來沒有如此強(qiáng)烈地表達(dá)過不滿；二是國家在房地產(chǎn)價(jià)格上表達(dá)出來的調(diào)控也從來沒有如此明確過,�,！啊@兩個(gè)從來沒出現(xiàn)過’結(jié)合在一起，一定可以導(dǎo)致政策上的一系列變化,，從而使房價(jià)在不久的將來出現(xiàn)一定的調(diào)整,。”李稻葵說,。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹也給出了自己的理由,。他說，解決房價(jià)的根本在于加大住宅開發(fā)的土地供給,，只有這樣市場上的住房供應(yīng)量才能加大,，進(jìn)而壓低房價(jià)。據(jù)他介紹,，在北京,，從開發(fā)商拿地到拿到預(yù)售證需要大約16個(gè)月。當(dāng)前全國土地供給加大,，所以可以預(yù)計(jì)未來房價(jià)會(huì)走低,。
他還表示，在香港有一個(gè)公式,，用市場上的租金回報(bào)率減去資金有效成本,，再減去物業(yè)稅,，這個(gè)數(shù)若低于-3%，市場會(huì)開始下跌,。這在香港歷史上曾出現(xiàn)過兩次,，一次是1992年，一次是1997年,。對(duì)比香港,，目前北京的情況是，二套房銀行貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,，即6.5%,；按照中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京二手住宅租金回報(bào)率為2.9%,，上海為2.3%,，這樣減下來是-4%左右，如果再減去1.2%物業(yè)稅,，減下來的數(shù)值會(huì)更低,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港-3%的臨界點(diǎn)�,！霸谶@樣的情況下,，就是不出物業(yè)稅，房價(jià)也非常危險(xiǎn),�,！彼f。
不過會(huì)上也存在著不同觀點(diǎn),。中國社會(huì)科學(xué)院宏觀經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明認(rèn)為,，中國現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了非常強(qiáng)的房價(jià)上漲預(yù)期，不是一兩個(gè)政策出臺(tái)就能起到效果,。他說,，當(dāng)前中國的樓市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年間,，日本房價(jià)上漲了16倍,，民眾預(yù)期居高不下。日本政府盡管出臺(tái)了一系列政策,，但都沒有收到好的效果,，最終由于房產(chǎn)稅(類似中國當(dāng)前探討的物業(yè)稅)的出臺(tái)，房價(jià)持續(xù)下跌了20年,。中國政府很可能會(huì)參考日本的經(jīng)驗(yàn),，對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)非常慎重。
“物業(yè)稅一出,，房價(jià)肯定會(huì)下跌,。所以物業(yè)稅出臺(tái)要有一個(gè)時(shí)間表,，要建立房價(jià)將會(huì)穩(wěn)定下落的預(yù)期�,！痹撁髡f,。
房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系中國經(jīng)濟(jì)走勢
24日清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國宏觀政策——清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇”，論壇圍繞中國經(jīng)濟(jì)面臨的諸多兩難困境及未來走勢展開了熱烈的討論,。最后,，幾乎所有與會(huì)者都將話題轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)問題，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)的未來走向與房地產(chǎn)的走向密不可分,，房地產(chǎn)問題解決不好,，將嚴(yán)重影響未來中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
“地方版”樓市調(diào)控政策將出
新一輪樓市調(diào)控政策正在緊鑼密鼓地執(zhí)行之中,。
中國銀行上周五宣布,，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將根據(jù)與客戶合同中的約定，提高存量首套,、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別至基準(zhǔn)利率的0.85倍,、1.1倍和1.2倍,。這是國內(nèi)首家宣布擬上調(diào)存量貸款利率的銀行，而其他商業(yè)銀行漸有馬上跟進(jìn)之勢,。 |