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中國(guó)當(dāng)前的樓市即將面臨調(diào)整,；當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最主要的問(wèn)題是資產(chǎn)泡沫,，18個(gè)月內(nèi)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施將陸續(xù)出臺(tái),；近來(lái)土地供給加大,，16個(gè)月左右會(huì)形成住房供給,，壓低房?jī)r(jià)……
清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》上周末共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國(guó)宏觀政策——清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇”,。在這次論壇上,，經(jīng)濟(jì)學(xué)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商罕見(jiàn)的達(dá)成一致：中國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)飛速上漲的走勢(shì)不可持續(xù),。有學(xué)者認(rèn)為，很有可能在未來(lái)1年半之內(nèi)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn),。
作為一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)研討會(huì),，與會(huì)人士開(kāi)篇討論多集中在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)上。但是會(huì)議僅僅進(jìn)行到半小時(shí)左右,，話題就轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn),，原因無(wú)它——房?jī)r(jià)過(guò)高是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大問(wèn)題之一。
香港科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授雷鼎鳴說(shuō),，中國(guó)去年貨幣供應(yīng)量接近30%,，但是到目前為止，物價(jià)并沒(méi)有過(guò)快上漲,，原因就在于由于存在產(chǎn)能過(guò)剩,，資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率較低，大多數(shù)資金選擇進(jìn)入資本市場(chǎng),，更進(jìn)一步的說(shuō)就是進(jìn)入樓市,，于是房?jī)r(jià)被迅速拉高。
不過(guò)在雷鼎鳴看來(lái),，目前內(nèi)地的房?jī)r(jià)走勢(shì),，很可能類似于1997年年初時(shí)的香港。隨著政府調(diào)控,，1997年底香港房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步下跌,。據(jù)他介紹，如果以1997年底的房?jī)r(jià)指數(shù)為100來(lái)計(jì)算,，2003年香港房?jī)r(jià)指數(shù)跌到谷底時(shí)只有大約37,，目前也不過(guò)剛剛回升到78左右。
清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵也認(rèn)為,，在未來(lái)18個(gè)月之內(nèi),，一定會(huì)出現(xiàn)針對(duì)房?jī)r(jià)的更加見(jiàn)效的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施。他說(shuō),，今年乃至明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本面非常好,，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、物價(jià)的走勢(shì)都不必過(guò)于擔(dān)心,，主要問(wèn)題就在于房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲,。在這樣的大環(huán)境下,，出現(xiàn)了兩個(gè)“從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)”。一是社會(huì)上,，尤其是80后,、90后的年輕人，對(duì)于現(xiàn)在房?jī)r(jià)如此之高,，增長(zhǎng)如此之快,，從來(lái)沒(méi)有如此強(qiáng)烈地表達(dá)過(guò)不滿；二是國(guó)家在房地產(chǎn)價(jià)格上表達(dá)出來(lái)的調(diào)控也從來(lái)沒(méi)有如此明確過(guò),�,！啊@兩個(gè)從來(lái)沒(méi)出現(xiàn)過(guò)’結(jié)合在一起，一定可以導(dǎo)致政策上的一系列變化,，從而使房?jī)r(jià)在不久的將來(lái)出現(xiàn)一定的調(diào)整,。”李稻葵說(shuō),。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹也給出了自己的理由,。他說(shuō)，解決房?jī)r(jià)的根本在于加大住宅開(kāi)發(fā)的土地供給,，只有這樣市場(chǎng)上的住房供應(yīng)量才能加大,，進(jìn)而壓低房?jī)r(jià)。據(jù)他介紹,，在北京,，從開(kāi)發(fā)商拿地到拿到預(yù)售證需要大約16個(gè)月。當(dāng)前全國(guó)土地供給加大,，所以可以預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)走低,。
他還表示，在香港有一個(gè)公式,，用市場(chǎng)上的租金回報(bào)率減去資金有效成本,，再減去物業(yè)稅，這個(gè)數(shù)若低于-3%,，市場(chǎng)會(huì)開(kāi)始下跌,。這在香港歷史上曾出現(xiàn)過(guò)兩次，一次是1992年,，一次是1997年,。對(duì)比香港，目前北京的情況是,，二套房銀行貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,，即6.5%；按照中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，北京二手住宅租金回報(bào)率為2.9%,，上海為2.3%,，這樣減下來(lái)是-4%左右，如果再減去1.2%物業(yè)稅,，減下來(lái)的數(shù)值會(huì)更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)香港-3%的臨界點(diǎn),�,！霸谶@樣的情況下，就是不出物業(yè)稅,，房?jī)r(jià)也非常危險(xiǎn),。”他說(shuō),。
不過(guò)會(huì)上也存在著不同觀點(diǎn),。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院宏觀經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了非常強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，不是一兩個(gè)政策出臺(tái)就能起到效果,。他說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)的樓市和1985年前的日本非常像,。1970年到1985年15年間,，日本房?jī)r(jià)上漲了16倍，民眾預(yù)期居高不下,。日本政府盡管出臺(tái)了一系列政策,，但都沒(méi)有收到好的效果，最終由于房產(chǎn)稅(類似中國(guó)當(dāng)前探討的物業(yè)稅)的出臺(tái),，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌了20年,。中國(guó)政府很可能會(huì)參考日本的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)稅的出臺(tái)非常慎重,。
“物業(yè)稅一出,，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。所以物業(yè)稅出臺(tái)要有一個(gè)時(shí)間表,，要建立房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)定下落的預(yù)期,。”袁鋼明說(shuō),。
房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)
24日清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心與新華社《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》共同舉辦了“破解迷局：聚焦中國(guó)宏觀政策——清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇”,，論壇圍繞中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的諸多兩難困境及未來(lái)走勢(shì)展開(kāi)了熱烈的討論。最后,，幾乎所有與會(huì)者都將話題轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)問(wèn)題,，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)走向與房地產(chǎn)的走向密不可分，房地產(chǎn)問(wèn)題解決不好,，將嚴(yán)重影響未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,。
“地方版”樓市調(diào)控政策將出
新一輪樓市調(diào)控政策正在緊鑼密鼓地執(zhí)行之中,。
中國(guó)銀行上周五宣布，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將根據(jù)與客戶合同中的約定,，提高存量首套,、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別至基準(zhǔn)利率的0.85倍,、1.1倍和1.2倍,。這是國(guó)內(nèi)首家宣布擬上調(diào)存量貸款利率的銀行，而其他商業(yè)銀行漸有馬上跟進(jìn)之勢(shì),。 |