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溫州“炒房團(tuán)”心態(tài)揭秘
投入“耗得起” 調(diào)控“無(wú)所謂”,!
    2010-03-22    作者:記者 張和平 方益波/溫州報(bào)道    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

新華社發(fā)

    溫州炒房團(tuán)如今已被“神化”為中國(guó)樓市的一支能呼風(fēng)喚雨、叱咤風(fēng)云的“妖魔化”人群,。參與者成千上萬(wàn),,人群來(lái)自各行各業(yè),,三教九流、男女老少皆有,,其中“太太炒房團(tuán)”名聲最響亮,。實(shí)際上炒房團(tuán)的“精銳部隊(duì)”是一批來(lái)自企業(yè)的老板,他們也是“太太炒房團(tuán)”的后臺(tái)老板,。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查,,炒房團(tuán)中一些人是散兵游勇的散戶,,一些人是專(zhuān)業(yè)操作大戶,更有一些人是不露聲色的領(lǐng)軍人物,。

  “緊縮對(duì)溫州人影響不大,!”

  資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,溫州炒房團(tuán)人士對(duì)國(guó)家的政策看得透,,深知每次調(diào)控是暫時(shí)的,,而中央與地方的博弈是永恒的,有博弈就有縫隙,。他們摸到了“調(diào)與漲”的奧秘,,掌握到“調(diào)漲不調(diào)跌”、“越調(diào)越漲”,、“調(diào)后報(bào)復(fù)漲”等規(guī)律,,經(jīng)過(guò)十多年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“摸爬滾打”,發(fā)現(xiàn)每次宏觀調(diào)控的結(jié)局都是這樣,。因此,,從某種意義上講,當(dāng)前宏觀調(diào)控對(duì)溫州人作用有限,。

  當(dāng)“國(guó)4條”,、“國(guó)11條”、存款準(zhǔn)備金上調(diào),、銀行貸款“內(nèi)緊外松”等一系列宏觀緊縮政策“高氣壓”一步步降到溫州后,,溫州炒房團(tuán)仍然陣腳不亂。徐女士是溫州炒房大軍一員大將,,有近十年的“炒齡”,,每年瀟灑炒房五、六套,。她貌似輕松地對(duì)記者說(shuō):“金融緊縮政策對(duì)溫州人影響不大,!”理由是,溫州人太有錢(qián),,經(jīng)得起,,頂?shù)米 ?BR>  據(jù)中國(guó)銀行溫州市中心支行介紹,2009年,,溫州人從國(guó)內(nèi)外匯入溫州的資金高達(dá)2.5萬(wàn)多億元,,匯出資金2.2萬(wàn)億元,留在溫州尚有近3千億元,。據(jù)該支行及有關(guān)金融專(zhuān)家介紹,,目前溫州民間流動(dòng)資金高達(dá)6000億元,,這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐,。方女士分析說(shuō),,"“如果受緊縮影響,一套每平方米3萬(wàn)元的房子若降2000元算是了不得了,,140平方米的房子少下28萬(wàn)元,,但對(duì)買(mǎi)不起的人來(lái)說(shuō),剩余392萬(wàn)元的房?jī)r(jià)仍是個(gè)天文數(shù)字,,買(mǎi)不起的照樣買(mǎi)不起,。而對(duì)我們這些有錢(qián)人來(lái)說(shuō)沒(méi)多大影響,二套房首付加10%也就多40來(lái)萬(wàn)元,,無(wú)所謂,,扛得起�,!�
  事實(shí)正是這樣,。今年1月下旬,溫州市郊區(qū)“同人欣園”和“鉑金府邸”兩個(gè)樓盤(pán)相繼開(kāi)盤(pán),,每平方米分別為23000元和42000元,。“同人欣園”不惜抬高“入場(chǎng)”門(mén)檻,,要求打入“誠(chéng)意金”160萬(wàn)元,,為全國(guó)天價(jià),結(jié)果這兩個(gè)樓盤(pán)的爭(zhēng)購(gòu)者還是多得打破頭,。
  徐女士介紹說(shuō),,市郊區(qū)南塘街6號(hào)地塊是拆遷房,一些拆遷戶將分到的房子拿出去交易,,一套178平方米的房子每平方米賣(mài)價(jià)42000元,。購(gòu)買(mǎi)安置房是不能辦按揭貸款,必須一次性付清,,結(jié)果幾十套房子依然被搶購(gòu)一空,。
  溫州炒房團(tuán)中有一支鮮為人知但能量超大的人群,那就是人數(shù)眾多,、腰纏萬(wàn)貫的華僑,。目前在海外的溫州商人多達(dá)60多萬(wàn)人。據(jù)許多炒房團(tuán)人員稱(chēng),,這些華僑的購(gòu)房,、炒房量占整個(gè)溫州購(gòu)房團(tuán)人群50%以上。在法國(guó)做服裝貿(mào)易的年輕女士胡小潔就是其中一員,,她“下手”著實(shí)驚人,,商鋪整排整排通吃,住宅一買(mǎi)就是半幢樓。她說(shuō),,“1歐元兌10元人民幣,,300萬(wàn)元人民幣的房子只要30萬(wàn)元?dú)W元,再貴的房子也便宜,,我們不需要銀行按揭,,全部一次性付清”。在她看來(lái),,國(guó)家金融緊縮政策的確“挨不著,、調(diào)不到”。
  記者了解到,,在當(dāng)前緊縮氣候下,,在溫州分別從事傳統(tǒng)制造業(yè)的唐先生和田先生等一批炒房巨頭或領(lǐng)軍人物依然 “很自信”,表示“不怕緊縮不怕惜貸”,。過(guò)去他們是利用個(gè)人,、企業(yè)及銀行的資金炒房,總量幾千萬(wàn),、個(gè)把億�,,F(xiàn)在“玩”大了,他們憑借在本行業(yè)良好的信譽(yù),、高超的操盤(pán)能力和影響力,,善于整合本行業(yè)上、中,、下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的巨額社會(huì)資金投入炒房,,出手高達(dá)十多億,其實(shí)力驚人,。他們說(shuō),,“我們現(xiàn)在主要靠的是企業(yè)、社會(huì)和行業(yè)的海量資金,,有銀行資金更好,,沒(méi)有照樣投資購(gòu)房”。
  深知炒房大腕心態(tài)的業(yè)內(nèi)資深人士,、溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻分析道:溫州人對(duì)政策的“抗壓性”很強(qiáng),,每次都不怕政策調(diào)整。他們涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早,,經(jīng)驗(yàn)豐富,,嗅覺(jué)靈敏,站位高,,眼力準(zhǔn),,膽子大,下手狠,又往往抱團(tuán)出擊,,成功率高�,,F(xiàn)在,炒房資金像滾雪球,,資本很充裕,,投入房市的資金耗得起,。當(dāng)前,,他們把手中的房子稱(chēng)為“抓了一群小豬崽,慢慢養(yǎng)”,,有雄厚的實(shí)力作支撐,。

  全國(guó)房市看溫州

  三天后,開(kāi)發(fā)商致電唐先生,,要求收回38套豪宅,,愿以全價(jià)回購(gòu)。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬(wàn)元,。但他自有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光,,說(shuō)啥也不肯退。結(jié)果一平方米9000多元的房?jī)r(jià),,三個(gè)月后暴漲到3萬(wàn)多元,,現(xiàn)在每天還在瘋漲。有人估算,,三個(gè)月中,,他賺到的是一筆天文數(shù)字。

  近期,,海南樓市幾近瘋狂,。“國(guó)際旅游度假島”,、“博彩業(yè)”等“大賣(mài)點(diǎn)”逃不了政策敏感性強(qiáng),、動(dòng)作迅猛的溫州炒房團(tuán)的眼光,一批人聞風(fēng)捷足先登,。
  2009年10月1日,,唐先生與一幫溫州人去海南“旅游”,目標(biāo)鎖定號(hào)稱(chēng)“比肩世界著名旅游度假勝地,、打造一個(gè)365天度假新國(guó)度”的清水灣豪華樓盤(pán),。他們一口氣“團(tuán)購(gòu)”了60多套豪宅,唐先生等各分一套,。但他不滿足,,第二天偷偷去看這方與大海、藍(lán)天、沙灘作伴的“上層國(guó)度”,。售樓小姐告知,,還剩38套房源。唐先生二話不說(shuō),,當(dāng)場(chǎng)刷卡首付1千萬(wàn)元,,以85折的“團(tuán)購(gòu)”統(tǒng)統(tǒng)吃下,然后心滿意足地跟團(tuán)旅游,。
  三天后,,開(kāi)發(fā)商致電唐先生,要求收回38套豪宅,,愿以全價(jià)回購(gòu),。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬(wàn)元。但他自有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光,,說(shuō)啥也不肯退,。結(jié)果一平方米9000多元的房?jī)r(jià),三個(gè)月后暴漲到3萬(wàn)多元,,現(xiàn)在每天還在瘋漲,。有人估算,三個(gè)月中,,他賺到的是一筆天文數(shù)字,。
  據(jù)了解,在國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)一系列宏觀調(diào)控政策的壓力下,,溫州炒房團(tuán)仍看好海南的樓盤(pán),。唐先生等人認(rèn)為,目前海南的房?jī)r(jià)雖然已在很高的高位上,,但還會(huì)漲,,一直漲到國(guó)家停止海南開(kāi)發(fā)、漲到國(guó)家終止扶持海南的政策為止,。
  目前,,溫州炒房團(tuán)多數(shù)人持幣觀望。但是,,從總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō),,他們對(duì)中國(guó)房市始終抱有很大的信心。在他們看來(lái),,中國(guó)目前只有城市化程度40%左右,,而歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已高達(dá)80%左右,中國(guó)還要走很長(zhǎng)時(shí)間的路,。城市化的硬條件之一是土地,,現(xiàn)實(shí)狀況是土地供應(yīng)量越來(lái)越少,,需求量越來(lái)越大。再說(shuō),,房地產(chǎn)業(yè)在GDP的比重高,,又拉動(dòng)數(shù)十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)成千上萬(wàn)人就業(yè),,它也是中國(guó)金融業(yè)的“搖錢(qián)樹(shù)”,。因此,這棵中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“常青樹(shù)”不會(huì)枯萎,。
  溫州甌海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理諸云波認(rèn)為,,溫州炒房團(tuán)充足的信心還來(lái)自他們把房地產(chǎn)的“溫州模式”“移植”到外地嘗到了甜頭。諸云波是溫州房地產(chǎn)業(yè)的先行者,,他說(shuō),,溫州人在全國(guó)最早接受房地產(chǎn)業(yè)的洗禮,。從上世紀(jì)80年代初起,,溫州人就涉足房地產(chǎn)業(yè),在全國(guó)最早試水“集資聯(lián)建”,、“公助私建”,、“營(yíng)造農(nóng)民城”等,這些建房模式都是產(chǎn)權(quán)私有,,是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌芽,。80年代中期,溫州人通過(guò)舊城改造,,又在全國(guó)率先實(shí)行城市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā),。這位溫州房市見(jiàn)證人對(duì)20多年來(lái)溫州的房?jī)r(jià)升漲如數(shù)家珍:以市區(qū)一級(jí)地段人民路為例,1988年每平方米800元,,2009年為25000元,,年年攀升從未跌降,21年共漲了30倍,,平均每年漲幅17.8%(遞增),。
  諸云波說(shuō),溫州炒房團(tuán)結(jié)合親身經(jīng)歷從溫州看外地,,每個(gè)人都直觀地作出毫不動(dòng)搖的判斷:外地房?jī)r(jià)真便宜,,早買(mǎi)、快買(mǎi),、多買(mǎi),!溫州的昨天就是它的今天,溫州的今天就是它的明天,。由此,,他們毫不猶豫地把“溫州模式”移植到外地,,從而頻頻得手,屢試不爽,�,!�
  溫州“太太購(gòu)房團(tuán)”團(tuán)長(zhǎng)羅夏蘭在溫州當(dāng)?shù)丶巴獾胤慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)商中享有較高的知名度,七八年來(lái),,她帶的“太太購(gòu)房團(tuán)”不下數(shù)千人,。應(yīng)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng),一出團(tuán)就是四五十人,,有時(shí)一周要帶兩批團(tuán),。“金融危機(jī)后我更忙,�,!彼f(shuō)。在她看來(lái),,上海,、杭州、溫州等地樓市人氣旺,,交易量大,,是中國(guó)樓市的“風(fēng)圈”,她告知,,眾多溫州人都在瞪大眼睛瞄準(zhǔn)上海好幾個(gè)頂級(jí)樓盤(pán),。

  “房?jī)r(jià)低了,得利可能會(huì)更多”

  方女士說(shuō):“這么高的房?jī)r(jià),,公務(wù)員,、工薪階層和平民百姓幾代人都買(mǎi)不起,這不是好事,。從炒房角度上講,,也不希望高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)高,,手中100萬(wàn)元只能購(gòu)一套房,,甚至購(gòu)不了一套,而房?jī)r(jià)低了,,就可購(gòu)兩套,,得利可能會(huì)更多�,!�

  對(duì)近年來(lái)全國(guó)各地房?jī)r(jià)一路“高歌猛進(jìn)”,,溫州多位炒房團(tuán)成員表示“不希望這樣”。
  羅夏蘭說(shuō):“我雖是‘炒房團(tuán)’團(tuán)長(zhǎng),,但我的心愿也與千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)老百姓一樣,,希望房?jī)r(jià)下跌,,不希望飛漲。中國(guó)的房?jī)r(jià)要穩(wěn)定了,,不能再暴升暴漲了,。”
  一些從事制造業(yè)的“炒房巨頭”們說(shuō),,“我們之所以把大量資本投向房地產(chǎn),,一個(gè)重要原因是,近年來(lái),,制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)比較效益懸殊巨大,,炒房比做產(chǎn)業(yè)強(qiáng)多了。辦企業(yè)累半死卻不賺錢(qián),,利潤(rùn)率只有1%至3%,,只能勉強(qiáng)發(fā)員工工資。而開(kāi)發(fā)建房,、投資炒房輕松得利,,利潤(rùn)巨大。我們對(duì)實(shí)業(yè)情有獨(dú)鐘,,希望把企業(yè)做強(qiáng)做大做優(yōu),,希望國(guó)家調(diào)控好房地產(chǎn),,使之規(guī)范健康發(fā)展,。”
  有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,,應(yīng)該正確解讀國(guó)家宏觀緊縮政策,。從總體說(shuō),國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)還是實(shí)施鼓勵(lì)性政策,,按照十七大精神還是鼓勵(lì)人民群眾不斷增加財(cái)產(chǎn)性收入,,目前適當(dāng)調(diào)整政策不足為奇,隔一兩年都要“調(diào)”一下,,這對(duì)局部市場(chǎng)和局部地區(qū)可能會(huì)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的作用,,但這只是暫時(shí)的,這種政策對(duì)東南部有錢(qián)的地區(qū)可能達(dá)不到調(diào)控的目的,,這就像開(kāi)車(chē)一樣,,只是油給多給少的問(wèn)題,但車(chē)子已上高速公路,,方向已設(shè)定,,車(chē)子總要前進(jìn)。
  陳鴻建議,,希望地方與中央少一些博弈,,多點(diǎn)執(zhí)行,。希望國(guó)家在土地出讓政策上不要“一刀切”。東部與中西部,、南部與北部的省情不同,,經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,土地出讓政策應(yīng)有所區(qū)別,,調(diào)控政策也應(yīng)有所區(qū)別,。
  諸云波等人認(rèn)為,高地價(jià)是拉動(dòng)高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)力量,,為了遏止高房?jī)r(jià),,建議政府先限房?jī)r(jià)再賣(mài)地價(jià)。比如限定一個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)為每平方米2萬(wàn)元,,在這封頂框架下再拍賣(mài)地價(jià),,不是誰(shuí)出價(jià)高賣(mài)給誰(shuí),而是誰(shuí)家的綜合方案最好就賣(mài)給誰(shuí),。
  諸云波等人還建議,,國(guó)家成立房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心,其職責(zé)主要監(jiān)管征收土地增值稅等問(wèn)題,。按國(guó)家稅收有關(guān)規(guī)定,,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)達(dá)到20%以上,要交納土地增值稅,。但是,,目前全國(guó)一些地方普遍存在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛報(bào)原材料及價(jià)格,夸大成本等現(xiàn)象,,以此“壓縮”利潤(rùn),,導(dǎo)致土地增值稅漏收甚至零征收,使國(guó)家流失了相當(dāng)?shù)亩愒�,。諸云波指出,,房地產(chǎn)業(yè)原材料等成本比較專(zhuān)業(yè),構(gòu)成因素也較復(fù)雜,,稅務(wù)部門(mén)力所難及,,由房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心實(shí)行監(jiān)管可有效解決土地增值稅的征收問(wèn)題。

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