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新華社發(fā) | 溫州炒房團(tuán)如今已被“神化”為中國樓市的一支能呼風(fēng)喚雨、叱咤風(fēng)云的“妖魔化”人群,。參與者成千上萬,，人群來自各行各業(yè)，三教九流,、男女老少皆有,，其中“太太炒房團(tuán)”名聲最響亮,。實(shí)際上炒房團(tuán)的“精銳部隊(duì)”是一批來自企業(yè)的老板,，他們也是“太太炒房團(tuán)”的后臺老板。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查,，炒房團(tuán)中一些人是散兵游勇的散戶,，一些人是專業(yè)操作大戶,，更有一些人是不露聲色的領(lǐng)軍人物。
“緊縮對溫州人影響不大,！”
資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，溫州炒房團(tuán)人士對國家的政策看得透,，深知每次調(diào)控是暫時(shí)的，而中央與地方的博弈是永恒的,，有博弈就有縫隙,。他們摸到了“調(diào)與漲”的奧秘,，掌握到“調(diào)漲不調(diào)跌”,、“越調(diào)越漲”,、“調(diào)后報(bào)復(fù)漲”等規(guī)律,，經(jīng)過十多年在房地產(chǎn)市場的“摸爬滾打”，發(fā)現(xiàn)每次宏觀調(diào)控的結(jié)局都是這樣,。因此，從某種意義上講,，當(dāng)前宏觀調(diào)控對溫州人作用有限,。
當(dāng)“國4條”、“國11條”,、存款準(zhǔn)備金上調(diào),、銀行貸款“內(nèi)緊外松”等一系列宏觀緊縮政策“高氣壓”一步步降到溫州后,，溫州炒房團(tuán)仍然陣腳不亂,。徐女士是溫州炒房大軍一員大將,，有近十年的“炒齡”，每年瀟灑炒房五,、六套。她貌似輕松地對記者說：“金融緊縮政策對溫州人影響不大,！”理由是，溫州人太有錢,，經(jīng)得起，頂?shù)米 ?BR> 據(jù)中國銀行溫州市中心支行介紹,，2009年,，溫州人從國內(nèi)外匯入溫州的資金高達(dá)2.5萬多億元，匯出資金2.2萬億元,，留在溫州尚有近3千億元。據(jù)該支行及有關(guān)金融專家介紹,，目前溫州民間流動(dòng)資金高達(dá)6000億元,，這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐。方女士分析說,，"“如果受緊縮影響,，一套每平方米3萬元的房子若降2000元算是了不得了，140平方米的房子少下28萬元,，但對買不起的人來說,，剩余392萬元的房價(jià)仍是個(gè)天文數(shù)字，買不起的照樣買不起,。而對我們這些有錢人來說沒多大影響,，二套房首付加10%也就多40來萬元，無所謂，扛得起,�,！�
事實(shí)正是這樣。今年1月下旬,，溫州市郊區(qū)“同人欣園”和“鉑金府邸”兩個(gè)樓盤相繼開盤,，每平方米分別為23000元和42000元�,！巴诵缊@”不惜抬高“入場”門檻,，要求打入“誠意金”160萬元，為全國天價(jià),，結(jié)果這兩個(gè)樓盤的爭購者還是多得打破頭,。
徐女士介紹說，市郊區(qū)南塘街6號地塊是拆遷房,，一些拆遷戶將分到的房子拿出去交易,，一套178平方米的房子每平方米賣價(jià)42000元。購買安置房是不能辦按揭貸款,，必須一次性付清,，結(jié)果幾十套房子依然被搶購一空。
溫州炒房團(tuán)中有一支鮮為人知但能量超大的人群,，那就是人數(shù)眾多,、腰纏萬貫的華僑。目前在海外的溫州商人多達(dá)60多萬人,。據(jù)許多炒房團(tuán)人員稱,，這些華僑的購房、炒房量占整個(gè)溫州購房團(tuán)人群50%以上,。在法國做服裝貿(mào)易的年輕女士胡小潔就是其中一員,，她“下手”著實(shí)驚人，商鋪整排整排通吃,，住宅一買就是半幢樓,。她說，“1歐元兌10元人民幣,，300萬元人民幣的房子只要30萬元?dú)W元,，再貴的房子也便宜，我們不需要銀行按揭,，全部一次性付清”,。在她看來，國家金融緊縮政策的確“挨不著,、調(diào)不到”,。
記者了解到,，在當(dāng)前緊縮氣候下，在溫州分別從事傳統(tǒng)制造業(yè)的唐先生和田先生等一批炒房巨頭或領(lǐng)軍人物依然 “很自信”,，表示“不怕緊縮不怕惜貸”,。過去他們是利用個(gè)人、企業(yè)及銀行的資金炒房,，總量幾千萬,、個(gè)把億。現(xiàn)在“玩”大了,，他們憑借在本行業(yè)良好的信譽(yù),、高超的操盤能力和影響力，善于整合本行業(yè)上,、中,、下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的巨額社會(huì)資金投入炒房，出手高達(dá)十多億,，其實(shí)力驚人,。他們說，“我們現(xiàn)在主要靠的是企業(yè),、社會(huì)和行業(yè)的海量資金,，有銀行資金更好，沒有照樣投資購房”,。
深知炒房大腕心態(tài)的業(yè)內(nèi)資深人士,、溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻分析道：溫州人對政策的“抗壓性”很強(qiáng)，每次都不怕政策調(diào)整,。他們涉足房地產(chǎn)市場起步早,，經(jīng)驗(yàn)豐富，嗅覺靈敏,，站位高,，眼力準(zhǔn),，膽子大,，下手狠,，又往往抱團(tuán)出擊,，成功率高。現(xiàn)在,，炒房資金像滾雪球，資本很充裕,，投入房市的資金耗得起。當(dāng)前,，他們把手中的房子稱為“抓了一群小豬崽，慢慢養(yǎng)”,，有雄厚的實(shí)力作支撐。
全國房市看溫州
三天后,，開發(fā)商致電唐先生,，要求收回38套豪宅,，愿以全價(jià)回購。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬元,。但他自有長遠(yuǎn)眼光,，說啥也不肯退,。結(jié)果一平方米9000多元的房價(jià),，三個(gè)月后暴漲到3萬多元，現(xiàn)在每天還在瘋漲。有人估算，三個(gè)月中,，他賺到的是一筆天文數(shù)字,。
近期，海南樓市幾近瘋狂,。“國際旅游度假島”,、“博彩業(yè)”等“大賣點(diǎn)”逃不了政策敏感性強(qiáng),、動(dòng)作迅猛的溫州炒房團(tuán)的眼光,，一批人聞風(fēng)捷足先登。
2009年10月1日,，唐先生與一幫溫州人去海南“旅游”,，目標(biāo)鎖定號稱“比肩世界著名旅游度假勝地、打造一個(gè)365天度假新國度”的清水灣豪華樓盤,。他們一口氣“團(tuán)購”了60多套豪宅，唐先生等各分一套,。但他不滿足，第二天偷偷去看這方與大海,、藍(lán)天,、沙灘作伴的“上層國度”,。售樓小姐告知，還剩38套房源,。唐先生二話不說,，當(dāng)場刷卡首付1千萬元,，以85折的“團(tuán)購”統(tǒng)統(tǒng)吃下，然后心滿意足地跟團(tuán)旅游,。
三天后,，開發(fā)商致電唐先生，要求收回38套豪宅,，愿以全價(jià)回購,。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬元。但他自有長遠(yuǎn)眼光,，說啥也不肯退,。結(jié)果一平方米9000多元的房價(jià)，三個(gè)月后暴漲到3萬多元,，現(xiàn)在每天還在瘋漲,。有人估算，三個(gè)月中,，他賺到的是一筆天文數(shù)字,。
據(jù)了解，在國家出臺房地產(chǎn)一系列宏觀調(diào)控政策的壓力下,，溫州炒房團(tuán)仍看好海南的樓盤,。唐先生等人認(rèn)為，目前海南的房價(jià)雖然已在很高的高位上,，但還會(huì)漲,，一直漲到國家停止海南開發(fā)、漲到國家終止扶持海南的政策為止。
目前,，溫州炒房團(tuán)多數(shù)人持幣觀望,。但是，從總體和長遠(yuǎn)來說,，他們對中國房市始終抱有很大的信心,。在他們看來，中國目前只有城市化程度40%左右,，而歐美發(fā)達(dá)國家已高達(dá)80%左右，中國還要走很長時(shí)間的路,。城市化的硬條件之一是土地,，現(xiàn)實(shí)狀況是土地供應(yīng)量越來越少，需求量越來越大,。再說,，房地產(chǎn)業(yè)在GDP的比重高，又拉動(dòng)數(shù)十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè),，帶動(dòng)成千上萬人就業(yè),，它也是中國金融業(yè)的“搖錢樹”。因此,，這棵中國經(jīng)濟(jì)的“常青樹”不會(huì)枯萎,。
溫州甌海房地產(chǎn)開發(fā)總公司董事長兼總經(jīng)理諸云波認(rèn)為，溫州炒房團(tuán)充足的信心還來自他們把房地產(chǎn)的“溫州模式”“移植”到外地嘗到了甜頭,。諸云波是溫州房地產(chǎn)業(yè)的先行者,，他說，溫州人在全國最早接受房地產(chǎn)業(yè)的洗禮,。從上世紀(jì)80年代初起,，溫州人就涉足房地產(chǎn)業(yè)，在全國最早試水“集資聯(lián)建”,、“公助私建”,、“營造農(nóng)民城”等，這些建房模式都是產(chǎn)權(quán)私有,，是中國房地產(chǎn)市場的萌芽,。80年代中期，溫州人通過舊城改造,，又在全國率先實(shí)行城市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā),。這位溫州房市見證人對20多年來溫州的房價(jià)升漲如數(shù)家珍：以市區(qū)一級地段人民路為例，1988年每平方米800元,，2009年為25000元,，年年攀升從未跌降，21年共漲了30倍，平均每年漲幅17.8%(遞增),。
諸云波說,，溫州炒房團(tuán)結(jié)合親身經(jīng)歷從溫州看外地，每個(gè)人都直觀地作出毫不動(dòng)搖的判斷：外地房價(jià)真便宜,，早買,、快買、多買,！溫州的昨天就是它的今天,，溫州的今天就是它的明天。由此,，他們毫不猶豫地把“溫州模式”移植到外地,，從而頻頻得手，屢試不爽,�,！�
溫州“太太購房團(tuán)”團(tuán)長羅夏蘭在溫州當(dāng)?shù)丶巴獾胤慨a(chǎn)開發(fā)商中享有較高的知名度，七八年來,，她帶的“太太購房團(tuán)”不下數(shù)千人,。應(yīng)各地房地產(chǎn)開發(fā)商邀請，一出團(tuán)就是四五十人,，有時(shí)一周要帶兩批團(tuán),。“金融危機(jī)后我更忙,�,！彼f。在她看來,，上海,、杭州、溫州等地樓市人氣旺,，交易量大,，是中國樓市的“風(fēng)圈”，她告知,，眾多溫州人都在瞪大眼睛瞄準(zhǔn)上海好幾個(gè)頂級樓盤,。
“房價(jià)低了，得利可能會(huì)更多”
方女士說：“這么高的房價(jià),，公務(wù)員,、工薪階層和平民百姓幾代人都買不起，這不是好事,。從炒房角度上講,，也不希望高房價(jià),。房價(jià)高，手中100萬元只能購一套房,，甚至購不了一套,，而房價(jià)低了，就可購兩套,，得利可能會(huì)更多,。”
對近年來全國各地房價(jià)一路“高歌猛進(jìn)”,，溫州多位炒房團(tuán)成員表示“不希望這樣”,。
羅夏蘭說：“我雖是‘炒房團(tuán)’團(tuán)長，但我的心愿也與千千萬萬個(gè)老百姓一樣,，希望房價(jià)下跌,，不希望飛漲。中國的房價(jià)要穩(wěn)定了,，不能再暴升暴漲了�,！�
一些從事制造業(yè)的“炒房巨頭”們說,，“我們之所以把大量資本投向房地產(chǎn)，一個(gè)重要原因是,，近年來,，制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)比較效益懸殊巨大，炒房比做產(chǎn)業(yè)強(qiáng)多了,。辦企業(yè)累半死卻不賺錢,，利潤率只有1%至3%，只能勉強(qiáng)發(fā)員工工資,。而開發(fā)建房,、投資炒房輕松得利，利潤巨大,。我們對實(shí)業(yè)情有獨(dú)鐘,，希望把企業(yè)做強(qiáng)做大做優(yōu)，希望國家調(diào)控好房地產(chǎn),，使之規(guī)范健康發(fā)展,。”
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,，應(yīng)該正確解讀國家宏觀緊縮政策,。從總體說，國家對房地產(chǎn)還是實(shí)施鼓勵(lì)性政策,，按照十七大精神還是鼓勵(lì)人民群眾不斷增加財(cái)產(chǎn)性收入,，目前適當(dāng)調(diào)整政策不足為奇,，隔一兩年都要“調(diào)”一下，這對局部市場和局部地區(qū)可能會(huì)產(chǎn)生立竿見影的作用,，但這只是暫時(shí)的,，這種政策對東南部有錢的地區(qū)可能達(dá)不到調(diào)控的目的，這就像開車一樣,，只是油給多給少的問題，但車子已上高速公路,，方向已設(shè)定,，車子總要前進(jìn)。
陳鴻建議,，希望地方與中央少一些博弈,，多點(diǎn)執(zhí)行。希望國家在土地出讓政策上不要“一刀切”,。東部與中西部,、南部與北部的省情不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,，土地出讓政策應(yīng)有所區(qū)別,，調(diào)控政策也應(yīng)有所區(qū)別。
諸云波等人認(rèn)為,，高地價(jià)是拉動(dòng)高房價(jià)的主導(dǎo)力量,，為了遏止高房價(jià)，建議政府先限房價(jià)再賣地價(jià),。比如限定一個(gè)樓盤的房價(jià)為每平方米2萬元,，在這封頂框架下再拍賣地價(jià)，不是誰出價(jià)高賣給誰,，而是誰家的綜合方案最好就賣給誰,。
諸云波等人還建議，國家成立房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心,，其職責(zé)主要監(jiān)管征收土地增值稅等問題,。按國家稅收有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)利潤達(dá)到20%以上,，要交納土地增值稅,。但是，目前全國一些地方普遍存在一些房地產(chǎn)開發(fā)商虛報(bào)原材料及價(jià)格,，夸大成本等現(xiàn)象,，以此“壓縮”利潤，導(dǎo)致土地增值稅漏收甚至零征收,，使國家流失了相當(dāng)?shù)亩愒�,。諸云波指出,，房地產(chǎn)業(yè)原材料等成本比較專業(yè)，構(gòu)成因素也較復(fù)雜,，稅務(wù)部門力所難及,，由房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心實(shí)行監(jiān)管可有效解決土地增值稅的征收問題。
李慶云：“一疏一堵”抑制炒房
“我反對炒房,，應(yīng)該抑制投資投機(jī)性購房,。”北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示,，炒房的行為首先會(huì)炒高房價(jià),，使得房價(jià)不斷飆升，以至于脫離了人們的購買力,，致使更多的人買不起房子,。炒房的代價(jià)最后只會(huì)由購買自住型住房的消費(fèi)者承擔(dān)。
郭松海：打擊炒房須增加住房持有成本
針對來自溫州和山西的游資大舉進(jìn)入樓市,，囤房并且炒房的行為,，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長郭松海認(rèn)為其具有合理性，但帶來的影響非常不好,。 |