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●“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”
●開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”
●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”
●推高房價——“媒體非常有用”
在記者的要求下,，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開發(fā)的樓產(chǎn)項目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn),，房價的構(gòu)成中,，存在多個利益體，其中,，開發(fā)商,、地方政府、銀行,、媒體算得上是前四大,，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價高者得,、虛假宣傳誤導(dǎo)消費,、囤積居奇哄抬房價、高息放貸加重成本等方面,，將房價不斷推高,，以攫取更大價值。
住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元,。這份清單顯示,，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元�,！�
在3946.61元/平方米的成本價中,，土地使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米,；房屋開發(fā)費每平方米1828.23元,；管理費94.82元/平方米；財務(wù)費170.48元/平方米,；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米,；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米,�,！�
汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說明,，政府在從房價收益中“賺了一大把”,。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米,；三是房屋開發(fā)費的8.33%即152元,；四是管理費中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費695元/平方米,。幾項合計約1600元/平方米,，超過了房價的1/3。此外,，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用,。“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家,�,！蓖舯笳f。
從這份成本清單也可以看出,，開發(fā)商是利潤的第二大主體,。“即便是中部地區(qū)的城市,，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”,，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個商人群體,。我們賺取的利潤是普通人難以想象的,，當(dāng)然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。”
房價“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場投資中獲得了頗豐的效益,，其每平方米收益在170元,。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子,，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元,，30年還清，按照現(xiàn)在實行的7折優(yōu)惠利息,，償還給銀行的利息也要10幾萬元,。
江蘇省長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長周力明說,，銀行是吃了買房人再吃賣房人,。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊,，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款,，一般也要達(dá)到百分之十幾。
記者采訪發(fā)現(xiàn),，房價“成本清單”中媒體花費占據(jù)一席之地,，在房價背后的利益鏈中，媒體作用巨大,。汪斌坦言,，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中,，有90%給了媒體,。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體,。
一位熟悉媒體運(yùn)作的人告訴記者,，一些市場化媒體在推高房價過程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任。近年來,，房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3,，從幾百萬到幾千萬不等。
媒體在獲取大筆廣告費用的同時,，也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢的“義務(wù)”,，炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費者連夜排隊買房”等“新聞”，欺詐群眾,。僅南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例,，今年該公司銷售收入約8個多億，其中,，廣告費用就達(dá)一兩千萬元,。汪斌坦言：“媒體非常有用。”
“現(xiàn)在看起來政府有錢,，日子好過,，問題是和大眾想法完全違背，是走不遠(yuǎn)的”,。江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍認(rèn)為,，地方政府不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場上，否則,，政府在立場和利益上,，就會和房地產(chǎn)商趨同化，和老百姓相背離,。任何商人都是惟利是圖的,，關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對社會的危害是很大的,，因為政府有很多的資源和手段發(fā)揮作用,。政府本來是公共服務(wù)的，如果偏離了此角色,，危害很大,。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析，房價暴漲中政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任,。地方政府對于“經(jīng)營城市”“出售土地”的興趣和沖動,，為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用,、地皮出讓,、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑,。
國企瘋狂搶地吹大資產(chǎn)泡沫為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇“埋”下地雷
“國企抬價的現(xiàn)象很普遍,，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印,！蹦暇┦衅挚趨^(qū)國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者,，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區(qū)打算拿出2塊地,，但是現(xiàn)在有多家國企來爭,。
記者近日在江蘇、江西采訪時,，多位基層國土部門干部向記者反映,，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國企制造新“地王”現(xiàn)象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位,。大規(guī)模出現(xiàn)的地價新紀(jì)錄不僅短期內(nèi)會拉動周邊房價上漲,，在未來多年內(nèi)還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀(jì)錄,。
專家：京滬未來十余年房價已被透支
災(zāi)難性后果將比日本更可怕
學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國內(nèi)一線城市房價繼續(xù)被哄抬炒高,，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍,。一些經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為，當(dāng)前我國一線城市的房價已經(jīng)很高,，風(fēng)險已經(jīng)很大,，前車之鑒不能不重視。
事實上,，北京,、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京,，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價達(dá)200萬元人民幣以上,，即以家庭戶均年收入6萬元計算，房價收入比已超過30倍,。 |