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●從長(zhǎng)期看,，房?jī)r(jià)會(huì)呈上漲的趨勢(shì),。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期調(diào)整的原因、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟,，政策尚需不斷完善的因素,、因?yàn)槿丝诶淆g化,，城市獨(dú)生子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素、或是宏觀(guān)政策出現(xiàn)重大失誤后的調(diào)整因素等等,。在某個(gè)歷史時(shí)期,，房?jī)r(jià)未必一定是漲，投資房市特別是借錢(qián)進(jìn)行投資,，也許就會(huì)遭到嚴(yán)重?fù)p失,，甚至是傾家蕩產(chǎn)。
●基于中國(guó)人均收入水平仍處于較低階段的特點(diǎn),，基于國(guó)民福利水平的提高是個(gè)漸進(jìn)過(guò)程的特點(diǎn),，不能給居民購(gòu)買(mǎi)改善性住房和大學(xué)生畢業(yè)沒(méi)幾年就可以按揭買(mǎi)房，以更高的期望值,。
●從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)平衡增長(zhǎng)出發(fā),，必須對(duì)跨期消費(fèi)要有一個(gè)“度”的控制。既要允許跨期消費(fèi),，又要防止信用過(guò)度膨脹,。
關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論，是當(dāng)前宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域討論中問(wèn)題最多,、意見(jiàn)最不易統(tǒng)一的領(lǐng)域,。鑒于此，本人認(rèn)為,，目前要選擇從長(zhǎng)期看來(lái)是正確的調(diào)控政策,，必須先就討論中經(jīng)常出現(xiàn)的似是而非的觀(guān)點(diǎn)，從宏觀(guān)角度予以理論上的澄清,�,；诔吻搴蟮恼_認(rèn)識(shí)，可以說(shuō)調(diào)控房市的長(zhǎng)期政策傾向本應(yīng)是清晰的,、簡(jiǎn)單的,。
關(guān)于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期與短期問(wèn)題
媒體上經(jīng)常將上海,、北京房?jī)r(jià)與香港比，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲,。確實(shí),，如果看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)和再過(guò)20年經(jīng)濟(jì)總量將逼近美國(guó)、中國(guó)人均收入水平不斷提高的前景,；如果看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步提高，全球化水平過(guò)程中城市化進(jìn)程的加快,，北京,、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然，由于土地資源有限,，從長(zhǎng)期看,，房?jī)r(jià)會(huì)呈上漲的趨勢(shì)。但是,，也應(yīng)該看到,，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期調(diào)整的原因、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟,，政策尚需不斷完善的因素,、因?yàn)槿丝诶淆g化，城市獨(dú)生子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素,、或是宏觀(guān)政策出現(xiàn)重大失誤后的調(diào)整因素等等,。由于諸多的不確定性，決定了在某個(gè)歷史時(shí)期,，房?jī)r(jià)未必一定是漲,，也許是跌，或者漲的趨勢(shì)根本不是現(xiàn)在人們所預(yù)期的走勢(shì),。因此,，投資房市特別是借錢(qián)進(jìn)行投資，也許就會(huì)遭到嚴(yán)重?fù)p失,，甚至是傾家蕩產(chǎn),。所以，討論房?jī)r(jià)問(wèn)題,，要防止輿論上將長(zhǎng)期與短期問(wèn)題的混淆,。
關(guān)于民生與市場(chǎng)的問(wèn)題
經(jīng)過(guò)近幾年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控政策的摸索，人們?cè)絹?lái)越清楚,，居民住房問(wèn)題不僅是個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題,，也是個(gè)民生問(wèn)題、社會(huì)政治問(wèn)題,。調(diào)控房市,，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權(quán),，需要對(duì)一部分收入水平較低的家庭，以非市場(chǎng)化的廉租房形式予以保障,。在此前提下,，才談得上對(duì)除廉租房性質(zhì)之外的一切住房，從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變量間平衡的角度出發(fā)予以市場(chǎng)化調(diào)控,。因此,，基于中國(guó)人均收入水平仍處于較低階段的特點(diǎn)，基于國(guó)民福利水平的提高是個(gè)漸進(jìn)過(guò)程的特點(diǎn),，在調(diào)控中,，只要是確保了宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的基本平衡，即使面對(duì)居民改善性住房及其他房?jī)r(jià)的上升,，輿論上的引導(dǎo),，不能給居民購(gòu)買(mǎi)改善性住房和大學(xué)生畢業(yè)沒(méi)幾年就可以按揭買(mǎi)房，以更高的期望值,。同樣,，在調(diào)控中，面對(duì)改善性住房及其他房?jī)r(jià)的下跌,，也不必驚慌失措,，應(yīng)盡量由市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用。因?yàn)橹灰暧^(guān)經(jīng)濟(jì)保持了基本的平衡,，短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的漲跌,，并不意味著宏觀(guān)調(diào)控出了問(wèn)題，需要研究解決的可能是一個(gè)不成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中的其他政策制度的問(wèn)題,。只有區(qū)分了民生與市場(chǎng)的關(guān)系問(wèn)題,，宏觀(guān)調(diào)控才有主動(dòng)權(quán)，才有空間,。
關(guān)于支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問(wèn)題
毫無(wú)疑問(wèn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)已是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此,，我們也應(yīng)承認(rèn),，當(dāng)前的中國(guó)，買(mǎi)房既可作為消費(fèi),，又可作為投資,，這也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。因此,，如果政策引導(dǎo)不當(dāng),，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較快，這時(shí)購(gòu)房的投資,、投機(jī)因素往往是大于消費(fèi)因素,，虛擬資產(chǎn)的特征會(huì)明顯突出,。而在實(shí)際生活中，支柱產(chǎn)業(yè)因素與虛擬資產(chǎn)因素又是混合,、同時(shí)存在的,。虛擬資產(chǎn)因素往往又是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期過(guò)度波動(dòng)的干擾因素。因此,，基于宏觀(guān)調(diào)控的長(zhǎng)期政策思考,，第一，應(yīng)想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的負(fù)面影響,；第二,，即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵(lì)其做得越大越好，似乎一說(shuō)支柱產(chǎn)業(yè)就不應(yīng)該在一定時(shí)期采取壓縮,、限制其過(guò)快發(fā)展的政策。因此對(duì)一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)同樣應(yīng)在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)總量保持平衡的前提下,，考慮其在增長(zhǎng)與物價(jià)諸平衡間的取舍問(wèn)題,。特別是在當(dāng)今流動(dòng)性過(guò)多、存在資產(chǎn)價(jià)格上升壓力的情況下,，且房市本身諸多制度還不完善,、調(diào)控房市的政策尚處摸索階段時(shí)，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響,。在這方面,，中國(guó)要吸取世界各國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。凡是將房市作為消費(fèi)市場(chǎng)的,，一國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小,，如德國(guó)、法國(guó)等,。凡是將房市作為投資市場(chǎng)的,，一國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較大，如美國(guó),、日本,、西班牙等�,；诖爽F(xiàn)實(shí),，“十七大”文件提出要提高老百姓的財(cái)產(chǎn)收入，應(yīng)鼓勵(lì)老百姓從投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)中獲得更多的財(cái)產(chǎn)收入(資本回報(bào)),，而不是鼓勵(lì)老百姓從投資虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)去獲得不穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)收入(靠資產(chǎn)價(jià)格上漲),。
關(guān)于跨期消費(fèi)與信用膨脹的問(wèn)題
美國(guó)金融危機(jī)后，越來(lái)越多的人看清了,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)的問(wèn)題之一,，是結(jié)構(gòu)問(wèn)題,。集中反映諸多結(jié)構(gòu)問(wèn)題的突出表現(xiàn)是“高儲(chǔ)蓄、低消費(fèi)”的結(jié)構(gòu)問(wèn)題,。因此,，擴(kuò)大消費(fèi)是當(dāng)今宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中的核心內(nèi)容。由此出發(fā),，鼓勵(lì)居民利用金融功能進(jìn)行跨期消費(fèi)是題中之義,。但是，跨期消費(fèi)應(yīng)該不應(yīng)該有個(gè)“度”,？“度”在哪里,？這同樣又必須從居民可支配收入的增長(zhǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的平衡角度進(jìn)行思考。相對(duì)于房?jī)r(jià)的持續(xù),、快速上漲,，如果居民可支配收入增長(zhǎng)較慢，此時(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較大而出現(xiàn)利率水平的頻繁調(diào)整,，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款,，有可能出現(xiàn)貸款償付風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)信用膨脹的宏觀(guān)風(fēng)險(xiǎn),。因此,，從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)平衡增長(zhǎng)出發(fā)，必須對(duì)跨期消費(fèi)要有一個(gè)“度”的控制,。既要允許跨期消費(fèi),，又要防止信用過(guò)度膨脹。在這個(gè)方面,，美國(guó)金融危機(jī)已提供了一個(gè)典型的反面教訓(xùn),。
基于以上四點(diǎn)宏觀(guān)思考，面對(duì)中國(guó)當(dāng)前房市調(diào)控中的一系列政策,，有些政策在短期內(nèi)加以糾偏,、調(diào)整有一定的難度，但從中長(zhǎng)期看,，必須毫不動(dòng)搖地予以明確堅(jiān)持的原則是：
第一,，對(duì)民生與市場(chǎng)問(wèn)題，要有清晰的區(qū)別政策,，不能含糊不清,。在保民生的廉租房建設(shè)上，要把政策用足,。從土地,、資金供應(yīng)，到城市交通規(guī)劃、租金補(bǔ)貼等方面,，政府應(yīng)予以充分的政策傾斜,。只有在基本確保民生和社會(huì)穩(wěn)定之后，政府才能有充分的,、更大的空間調(diào)控房市,，才能在調(diào)控中減少各種顧慮。當(dāng)前,，在加快廉租房建設(shè)的同時(shí),，應(yīng)逐步淡化遭人議論批評(píng)的、在民生和市場(chǎng)關(guān)系上容易含糊不清的經(jīng)濟(jì)適用房政策和其他一些“似民生”又“市場(chǎng)化”的政策,。
第二,，必須運(yùn)用稅收、金融等手段,，減弱房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素,。這應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的方針。為此,，(1)應(yīng)該擴(kuò)大國(guó)有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例,，擴(kuò)大國(guó)有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國(guó)有股有計(jì)劃的減持套現(xiàn)，在充實(shí)財(cái)政預(yù)算擴(kuò)大居民消費(fèi),、鼓勵(lì)居民私人投資替換國(guó)企投資的同時(shí)，減少?lài)?guó)有大企業(yè)資金充�,！顿Y房市———賺錢(qián)———再擴(kuò)大投資房市,，不斷出現(xiàn)國(guó)企中標(biāo)“地王”，助推虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)膨脹和進(jìn)一步惡化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象,。(2)如果要真正鼓勵(lì)引進(jìn)外資重點(diǎn)是引管理,、引技術(shù)，提高引進(jìn)外資的質(zhì)量與水平,，應(yīng)盡快調(diào)整政策,，不鼓勵(lì)甚至限制外資投資中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，減弱其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的助推作用,。(3)先易后難,，通過(guò)稅收手段，加大對(duì)投資房而非自住房的擁房成本(包括物業(yè)稅),。
第三,，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅(jiān)持一定的監(jiān)管限制政策,。對(duì)居民改善性住房和第二套住房,，要堅(jiān)持嚴(yán)格的首付按揭制度。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持嚴(yán)格的自有資本金制度。調(diào)控中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng),，不能把焦點(diǎn)僅僅集中在金融政策上,。不能將調(diào)整購(gòu)房首付比例作為像調(diào)整利率那樣，作為日常短期調(diào)控手段進(jìn)行經(jīng)常性的調(diào)整,，或者給予微觀(guān)企業(yè)一定的浮動(dòng)自主權(quán),。除廉租房外，對(duì)居民購(gòu)買(mǎi),、流通第二套房的界定統(tǒng)計(jì),、按揭首付、按揭利率,、出售納稅等涉及投資的一系列行為予以法律意義上的硬約束,，不能給予政府主管部門(mén)、微觀(guān)企業(yè)經(jīng)常變動(dòng)的,、市場(chǎng)性的調(diào)整,。同時(shí)，當(dāng)前認(rèn)為金融政策是決定房地產(chǎn)冷熱的輿論,，是不正確的,、危險(xiǎn)的，要加以正確引導(dǎo),。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中與其它相關(guān)行業(yè)一樣,，是重要的支柱行業(yè)，但同樣要看到,，這個(gè)支柱行業(yè)與其他相關(guān)支柱行業(yè)又有不同的虛擬資產(chǎn)意義上的行業(yè)因素,。在影響經(jīng)濟(jì)周期的因素中，此行業(yè)發(fā)展的快或慢,，有著與其他支柱行業(yè)相同的影響因素,，又有著與其他支柱行業(yè)不同的影響因素。因此,，越是在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較大或者在周期的轉(zhuǎn)折關(guān)頭,，越要警惕過(guò)分運(yùn)用貨幣政策，防止貨幣政策助推,、夸大房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)的作用,。金融活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是什么？是為社會(huì)跨期交易活動(dòng)提供信用替代品,，是在提供替代品的過(guò)程中引入信用的不確定性和風(fēng)險(xiǎn),。一定意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng),。正如在美國(guó)極負(fù)盛名的美國(guó)金融研究會(huì)主席富蘭克林·艾倫曾說(shuō)過(guò)：“當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格由金融系統(tǒng)來(lái)確定時(shí),，可能就會(huì)產(chǎn)生泡沫”,。因此，我們?cè)谶\(yùn)用金融功能支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跨期生產(chǎn),，和支持居民跨期消費(fèi)時(shí),，都不能僅僅看到其實(shí)體經(jīng)濟(jì)意義上的投資與消費(fèi)的作用，而忽視其宏觀(guān)風(fēng)險(xiǎn),。必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策之一的金融政策,，置于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與物價(jià)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與信用供給,、國(guó)際收支平衡的最基本的長(zhǎng)期考量中,。
總之，只要解決好房市中的民生問(wèn)題,，并將房市按消費(fèi)品市場(chǎng)進(jìn)行一定風(fēng)險(xiǎn)度控制的制度約束,，中國(guó)的房市自然會(huì)出現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的走勢(shì)，政府的宏觀(guān)調(diào)控也不會(huì)因房市過(guò)度波動(dòng)而帶來(lái)煩惱與被動(dòng),。眼前,，上述政策的調(diào)整，也許會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè),，進(jìn)而影響投資,。對(duì)此，調(diào)整策略可采�,。�1,、堅(jiān)持漸變、先易后難,、逐步銜接的原則,；2、保持清醒認(rèn)識(shí),，對(duì)于短期內(nèi)投資下降的問(wèn)題,，絕不采取簡(jiǎn)單的飲鴆止渴政策,，不遷就從長(zhǎng)期看早應(yīng)解決的制度問(wèn)題,。應(yīng)盡快通過(guò)改革，以改善其它方面的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策和投資消費(fèi)政策予以彌補(bǔ),。(中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇成員,、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng))
夏斌簡(jiǎn)介
夏斌，1951年5月生,。1978年至1981年,，在中國(guó)人民銀行宣傳處、干部教育處工作,。1985年至1987年,，任中國(guó)人民銀行金融研究所應(yīng)用理論研究室副主任。1987年至1992年，任中國(guó)人民銀行金融研究所國(guó)內(nèi)金融研究室主任,。1993年2月調(diào)入中國(guó)證監(jiān)會(huì),，擔(dān)任交易部主任兼信息部主任。1993年7月至1995年,，任深圳證券交易所總經(jīng)理,。1996年至1998年8月，任中國(guó)人民銀行政策研究室副主任,。1998年8月至2002年9月,，任中國(guó)人民銀行非銀行金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管司司長(zhǎng)。2002年9月至今,，任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng),，研究員。
主要著作《中國(guó)私募基金研究報(bào)告》,、《貨幣供應(yīng)量已不適宜作為我國(guó)貨幣政策的中介目標(biāo)》,、《當(dāng)前中國(guó)企業(yè)資金確實(shí)偏緊》、《金融控股公司在中國(guó)》,、《對(duì)“投資基金法”立法的七項(xiàng)建議》等文章,，在決策界、學(xué)術(shù)界引起了較大的反響,。
獲獎(jiǎng)：1990年獲中國(guó)金融學(xué)會(huì)首屆全國(guó)優(yōu)秀金融論文一等獎(jiǎng)(《中國(guó)貨幣供給理論的實(shí)證研究》),、二等獎(jiǎng)(《中國(guó)科技貸款運(yùn)行機(jī)制研究報(bào)告》)。同年協(xié)助陳元同志,、主筆完成國(guó)務(wù)院委托人民銀行總行的重要研究課題《中國(guó)九十年代的貨幣政策》,。1991年獲中國(guó)人民銀行總行首批全國(guó)中青年專(zhuān)家稱(chēng)號(hào)。1998年獲中國(guó)金融學(xué)會(huì)第四屆全國(guó)優(yōu)秀金融論文二等獎(jiǎng)(《正確認(rèn)識(shí)我國(guó)的外匯儲(chǔ)備問(wèn)題》),、三等獎(jiǎng)(《中國(guó)社會(huì)游資變動(dòng)分析》),。
余永定:理性看待中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇"短板"
中國(guó)經(jīng)濟(jì)已從全球衰退中強(qiáng)力反彈。官方數(shù)據(jù)顯示,，中國(guó)今年第二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7.9%,。那些對(duì)中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性持懷疑態(tài)度的人，可以核對(duì)一下實(shí)物數(shù)據(jù)：6月份,，中國(guó)發(fā)電量同比增長(zhǎng)5.2%,，扭轉(zhuǎn)了之前連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的局面。目前幾乎可以肯定,，中國(guó)今年的GDP增幅將超過(guò)8%,。 |