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房地產市場的調控,，更關鍵的是調整市場結構，理順房市秩序,，完善一些必要的制度和規(guī)則,，推動房地產市場按照本身的規(guī)律發(fā)展。
而在目前的市場態(tài)勢下,，跳出圍繞投資性房地產市場上的價格調控,，讓房地產回歸居住基本屬性，是避免房地產泡沫危機,，促使房地產正常發(fā)展的思路,。而政府推動建設保障性住房，是引導這種改變的最有效戰(zhàn)略,。
經歷了三個多月的房地產嚴厲調控,，各大中城市房地產市場相繼出現(xiàn)量跌價漲的情況。這是合理的現(xiàn)象,。美聯(lián)儲從2005年初開始連續(xù)17次提升利率以后,，在2006年首季房地產價格才開始調整,。2007年國內房地產的調控，也經歷初期價格繼續(xù)上漲,，接著量跌價漲，量跌價平,，最后價格下跌的過程,。中國每次調控房地產市場，都有個房地產商與政策的博弈過程,，其長短與房地產商資金狀況直接相關,。一般估計，由于去年非常態(tài)的信貸大規(guī)模流入房地產市場,，房地產商資金可以支撐半年左右,。今年上半年仍有相當規(guī)模的銀行信貸用各種方式進入房地產市場，部分房地產商的資金或有更長時間的博弈,。不過,，這次針對房地產市場的調控，不僅針對房價漲跌,，更關鍵的是調整房地產的市場結構,，理順房地產市場的秩序，完善房地產市場的一些必要的制度和規(guī)則,，推動房地產市場按照本身的規(guī)律發(fā)展,。
由此，筆者以為,，在目前的市場態(tài)勢下,，跳出圍繞投資性房地產市場上的價格調控，讓房地產回歸居住性為主的基本屬性,，正是避免房地產泡沫危機,，促使房地產正常發(fā)展的思路。而政府推動建設各層次的保障性住房,，是引導這種改變的最有效戰(zhàn)略,。
致力于居者有其屋的房地產市場建設，緩解“剛性需求”,，
對推動房地產價格不斷上漲的基礎來說,，等于釜底抽薪。同時,，保障性住房建設,，同樣帶動鋼鐵、水泥等建筑產業(yè)延續(xù)增長態(tài)勢,，拉動了相關產業(yè)鏈穩(wěn)定經濟增長,，避免“房地產市場調整帶來經濟重新大幅下滑”的擔心,。
我們一定要意識到，減少一般居民的支出,，就是增加居民的收入,。能夠居住在力所能及的住所中，人們更正常合理地安排支出,，保持消費的增長,，保證生活的質量將更有幸福感。
居住支出是居民收入中一個重要部分,。提供合理價格的保障性住房,，可以釋放被高房價綁架的支出，等于增加了一般居民的可支配收入,。去年房屋月供比上升到70%至80%,，大城市超過100%。如果一般收入群體的收入80%要支付房屋消費,，在收入增長遠遠跟不上房價上漲的態(tài)勢下,，為了加大居住支出來鎖定當期房屋價格，人們必定要減少當期的其他消費,�,？紤]到居住消費支出都是以數(shù)十年計算的，那也就意味著消費支付能力要被鎖定數(shù)十年,。高房價吞吃了大部分收入,，打壓了消費增長的空間。所以,，政府加大保障性住房的建設投入,，至少建立了一個相對穩(wěn)定的預期，可以減少一般居住性需求支出,，這將極大地提升一般居民的可支配收入,，會釋放出巨大的被居住需求套住的當期消費支出能力，對推動消費增長有非常積極的意義,。
保障性住房的建設資金規(guī)模龐大,，僅靠政府財政預算是力不從心的，靠地方政府的賣地財政,，保障性住房的“保障”性質將蕩然無存,。所以，筆者認為,，政府財政與社會資本結合建設保障性住房非常重要,。實際上，美國出現(xiàn)過兩次較大的房地產危機,，一次是發(fā)生在上世紀80年代,，一次是2007年的次貸危機,。前一次美國政府希望通過建立“兩房”這樣的政府機構，以政府為主解決低收入群體的住房問題,，最后以失敗告終,。次級抵押貸款，是希望通過市場化的方式解決低收入群體的住房問題,，非但失敗還引發(fā)全球性金融危機,。
如此看來，政府政策與民間資本的結合,，或許是加大保障性住房建設的投入的根本解決之道。
首先,，中央政府可用轉移支付的方式,，把保障性住房建設納入支持收入分配機制改革的范疇；其次,，地方政府可以通過土地入股,，用保障性住房補償被征用土地的方式參與保障型住房的建設；第三,，鼓勵銀行制定適合保障型住房購買群體的信貸產品,；第四，把保障型住房的價格定在可獲得資本社會平均利潤的水平上,，鼓勵開發(fā)商參與保障型住房建設,，
當然，政府還需制定和完善相關的法律法規(guī)以及相應制度,。比如,，保障性住房的二手房市場，應是業(yè)主與政府之間的交易,。業(yè)主售房時要補齊政府持股部分的價格,。放棄保障性住房后的住戶，就應視同第一套房購房者,。保障性住房資格認定,，以及農民工在農村的宅基地沒有流轉以前，只能享受廉租房等等的管理規(guī)則,，對保障性住房建設和發(fā)展是最重要的保證,。對此，新加坡政府的住房政策和措施對我們很有借鑒意義,。
至于以投資為主的房地產市場,，不必調控價格，但一定要嚴格控制銀行信貸,。比如,，從嚴界定第二套房,，加大第二套房的首付比例，購買第三套以上的房產,，要以自有資金投資為主,，對于持有兩套以上房產的人收取“房產保有稅”等等。如此,，則投資性房地產市場的價格再高,，也不會影響銀行的安全，不會影響經濟的安全和社會的穩(wěn)定,。
有觀點認為,，政府加大房地產調控，特別是出臺相關物業(yè)稅,，房地產交易稅,，房產保有稅等等措施，讓有錢人沒有了安全感,，而移民海外帶走相當規(guī)模的資產,。這種觀點把完善稅收體制與私人財產的安全性相提并論，是嚴重誤導,，缺乏真正的法制觀念,。在房地產各個環(huán)節(jié)征收相關稅賦是國際上通行的法規(guī)，中國過去沒有類似的法律法規(guī)的管理體系,，而從制度完善的角度看,，各類稅收遲早要出臺。
上述論點也說明,，逐步完善房地產市場法律法規(guī),，尤其是稅收體系的任務有多么艱巨。在筆者看來,，以滿足居住需求為主,，投資以自有資金為主，銀行房貸一定要嚴格貸款人的信用檢查等等之類的規(guī)定,，都應成為長期規(guī)則而非短期政策,。如此，當可避免樓市徘徊于短期價格調控——反彈——再調控的怪圈之中,，
促使房地產市場回歸正常秩序,，成為經濟和社會發(fā)展的“穩(wěn)定器”，而非經濟危機的策源地,。 |