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作者：巴曙松
出版社：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社 |
在眾說紛紜的房地產(chǎn)調(diào)控舉措中,，關(guān)于稅收體制的改革可以說是最為引人關(guān)注的措施之一。目前,，已經(jīng)有一些城市結(jié)合自身特點先后推出了住房保有稅,、特別房地產(chǎn)消費稅，有的城市也正醞釀著推出房產(chǎn)稅,。
與房產(chǎn)稅對應(yīng)的物業(yè)稅稅制改革在我國已提議很久,。2003年10月,十六屆三中全會《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中首次提出:“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”,，其后在2006年至2008年三年間先后在北京、深圳,、南京,、重慶、福建,、天津等經(jīng)濟較發(fā)達省市進行“空轉(zhuǎn)”試點,并于2009年5月25日在中央下發(fā)的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中,再次明確提出：“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”,。
物業(yè)稅如果推出，勢必對我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場,、地方政府的財政收入,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及購房者，必然會產(chǎn)生多方面的影響,。
同時,，物業(yè)稅的推出也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，如征收的依據(jù)是什么,？征收范圍應(yīng)該如何界定,，是存量還是增量？自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否區(qū)分,，又如何區(qū)分,？普通住宅與非普通住宅是否區(qū)別對待？第一套房與第二套,、第三套房應(yīng)如何區(qū)別,？如何與現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費對接？按什么基數(shù)征收,？是否隨市場價變動,？物業(yè)稅稅率如何確定？征管技術(shù)條件是否具備,？物業(yè)稅開征后對市場中各利益主體將會造成什么影響,？物業(yè)稅的改革路徑是什么？現(xiàn)有的房產(chǎn)稅與物業(yè)稅是什么關(guān)系,？這些問題都有待明確和解決,。
物業(yè)稅作為許多國家的一種成熟稅種，其開征目的,、征收方案及運行情況如何,？也需要我們認真分析和研究。
目前關(guān)于物業(yè)稅改革的討論很多,，但全面系統(tǒng)地梳理物業(yè)稅改革對各利益相關(guān)者影響的研究并不多見,，在房地產(chǎn)市場第一線的討論中又十分急需。正是在上述背景下,，我們受中華房地產(chǎn)投資開發(fā)商會委托,，并且在中華房地產(chǎn)投資開發(fā)商會的大力支持下,，承擔了“物業(yè)稅改革對我國房地產(chǎn)市場的影響研究”這一課題，本書是在此研究課題的基礎(chǔ)上形成的,。
本書的研究是以當前物業(yè)稅改革的幾個典型方案為起點的。目前關(guān)于物業(yè)稅改革的方案大體可以分為三種：
方案一,，僅對現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進行調(diào)整,。即是將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種合并，將稅基由僅向經(jīng)營性物業(yè)征收擴展至將自用住宅也囊括在內(nèi),，同時稅基的評估方法由賬面成本改為市場評估,。
方案二，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費進行調(diào)整,，但不涉及土地出讓金,。此方案是對房地產(chǎn)的稅費體系進行系統(tǒng)地改革，力圖解決其間存在的稅費混雜,、重復(fù)課稅,、稅種配合失當、計稅依據(jù)及稅率過時,、重交易輕保有等諸多問題,。同時，稅基的調(diào)整思路與前一種基本相同,，即自用住宅也需交納物業(yè)稅,，稅基的評估方法改為按市場價值評估。
方案三,，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費,、土地出讓金進行綜合調(diào)整。由于除了房地產(chǎn)稅費收入外,，土地出讓金也是政府收入的重要來源,，因而將兩者結(jié)合起來考慮也是物業(yè)稅征收的設(shè)計思路之一。需要說明的是,，納入物業(yè)稅征收的只能包括政府收益這部分,，而不是全部的土地出讓金。
本書首先嘗試從理論上分析了物業(yè)稅改革可能對地方財政收入,、房地產(chǎn)不同需求主體,、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為、當前稅收征管方式等帶來的影響,，隨后我們選取美國,、日本、新加坡,、中國香港地區(qū)四個典型國家或地區(qū)進行了分析,，為我國開征物業(yè)稅的政策決策提供參考借鑒,。在此基礎(chǔ)上，本書以1999-2008年以來全國30個省,、自治區(qū),、直轄市關(guān)于房地產(chǎn)各稅種的稅收總額，以及相應(yīng)地區(qū)的人口總數(shù),、財政支出,、商品房銷售額、辦公樓銷售額等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),，通過計量分析,，從實證的角度分析了不同的物業(yè)稅改革方案對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績,、地方財政收入的影響,；另外，通過訪談,、問卷調(diào)查等方式,，本文分析歸納了物業(yè)稅征收可能對不同需求主體帶來的影響。在此基礎(chǔ)上,，本文提出了我國物業(yè)稅改革的政策建議,。即，明確物業(yè)稅改革的目的主要是完善房地產(chǎn)稅制,，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,，并為地方政府提供穩(wěn)定的稅源；明確改革方向,，完善相關(guān)配套制度安排,，為物業(yè)稅推出創(chuàng)造條件；物業(yè)稅改革應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃,，因地制宜,，分散決策；采取漸進的改革路徑,，由方案一開始,，先試點再推廣。
關(guān)于物業(yè)稅的討論在逐步增多,，分歧也很明顯,，我希望我們從具體備選方案的比較角度進行的研究，可以對這個領(lǐng)域研究的深入有所幫助,。
（封面圖片僅為備選的示意圖,，還會繼續(xù)修訂）