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倪金節(jié)：中國房地產(chǎn)泡沫明顯是個“壞泡沫”,，因為其帶來的只是不斷增長的虛幻GDP規(guī)模、官員的政績和不斷攀升的高房價,，綁架中國宏觀經(jīng)濟,，住房難成為最重要的社會問題。房地產(chǎn)市場存在著18年一周期的規(guī)律,，如此從1998年中國房地產(chǎn)市場化元年推算,，恰好是2016年會迎來新的周期。泡沫一旦破滅,，銀行系統(tǒng)不良資產(chǎn)會大幅度上升,，但是并不至于打垮中國的銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)泡沫堆積到現(xiàn)在,，不重蹈日本覆轍都難,。
問：您這本書名為《好泡沫還是壞泡沫？——中國經(jīng)濟的出路與重生》,，在人們的印象中,，泡沫在經(jīng)濟領域更多帶有的是貶義色彩，您為何會有好泡沫的疑問,？
倪金節(jié)：的確,，泡沫一詞一直被認為是個壞東西。我有個經(jīng)濟學副教授朋友,，第一次和他說起這個書名的時候,，他也是極力排斥，我費了很多唇舌才勉強讓他覺得可以這么提,。在我看來,，泡沫是個中性詞,，本身是市場經(jīng)濟運行的必然結果。只要是市場經(jīng)濟,，就必然會有泡沫,，這也是價值規(guī)律所要求的。泡沫是常態(tài),，沒有泡沫是不正常的。就像哲學上所講,，運動是絕對的,，靜止是相對的。泡沫的存在就是一種絕對,。
之所以叫“好泡沫”,，因為歷史上存在了很多的泡沫，雖然好的泡沫不多,，但依然存在,。比如，上世紀90年代的互聯(lián)網(wǎng)泡沫,，就是典型的“好泡沫”代表,。
雖然最終是2001年發(fā)生崩盤，但是這場“吹泡泡”的運動,，帶來了人類科技達到了新的高度,，創(chuàng)造了前所未有的新文明，徹底改變了人類生存方式,。如果沒有這場泡沫化,，微軟、甲骨文,、思科,、谷歌，以及中國的百度,、新浪,、網(wǎng)易、搜狐這些優(yōu)秀的公司就不可能誕生,。整體來看,，這次泡沫最終破滅帶來的經(jīng)濟損失，要遠小于其給世界帶來的巨額經(jīng)濟和社會效益,。從這個角度看,，這是個“好泡沫”。
而中國房地產(chǎn)泡沫明顯是個“壞泡沫”,，因為其帶來的只是不斷增長的虛幻GDP規(guī)模,、官員的政績和不斷攀升的高房價，綁架中國宏觀經(jīng)濟，住房難成為最重要的社會問題,。而對社會的正面效應,，比如一定程度上也改善了住房條件，但與其負面效應比起來,，遠遠不值得一提,。這是典型的“壞泡沫”。
問：您在書中說“在未來的3-5年內(nèi),，房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹已經(jīng)難以為繼,，且極有可能在2012年或2013年前后破滅，并將在低點維持到2016年”,。您是如何來預測這個年份的,？
倪金節(jié)：當前，中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過度膨脹,，衡量泡沫的很多指標,，比如房價收入比、租售比,、房地產(chǎn)信貸規(guī)模等都遠遠超出了中國經(jīng)濟本身所能承受的程度,。房地產(chǎn)“多頭”一直死抱“城市化”、“工業(yè)化”和“剛需”三大法寶不放,，認為只要這三大因素不消失,，房價唯一的方向就是上漲。
但實際上,，高房價恰恰是阻礙城市化和工業(yè)化進程的最大攔路虎,。當80后和90后這代人到而立之年，依然還在為了房子而工作,，生活毫無更高理想而言,，理想成為奢侈品，這樣的城市化如何繼續(xù),？當房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè),，房價泡沫讓企業(yè)家癡迷其中，制造業(yè)生存極其艱難,，工業(yè)化又能怎么辦,？“剛需”更是扯淡，當房價漲到2萬,、3萬以上的時候,，“剛需”想需也沒法需。就像黃孟復先生所言,，進入買泡泡階段,，和老百姓已經(jīng)沒有關系,。
我之所以做出上述時間點的判斷，主要是基于三點,。一是未來幾年全球的貨幣環(huán)境趨緊,，金融海嘯之后的撒錢式刺激不可能重現(xiàn)。貨幣流動性的緊張,，使得投機者的資金鏈可能出現(xiàn)大問題,。二是全球性高通脹將至，利率會持續(xù)上揚,，美元基準利率回到5%的水平,，對應的人民幣存貸基準利率勢必隨之攀升。三是從歷史上來看,，根據(jù)英國經(jīng)濟學家哈里森的研究，自從工業(yè)革命以來,，房地產(chǎn)市場存在著18年一周期的規(guī)律,。如此從1998年中國房地產(chǎn)市場化元年推算，恰好是2016年會迎來新的周期,。當然，這也規(guī)律也未必完全符合中國實際情況,，但大致不會偏離太多,。
說實話，我不喜歡進行經(jīng)濟預測,，做出這一判斷也僅僅是出于上述這些條件會發(fā)生的可能性較大,。由于當前房地產(chǎn)泡沫，使得地方政府太大的利益牽涉其中,，行政力量的過于強大,，也有可能會延緩泡沫破滅的速度，但是我相信,，在經(jīng)濟規(guī)律面前,，中國也不會例外。
問：您認為將房地產(chǎn)泡沫刺破的會是什么因素,？泡沫破滅時,，經(jīng)濟會有怎樣的表現(xiàn)？這對國民經(jīng)濟將造成什么樣的連鎖反應,？
倪金節(jié)：刺破房地產(chǎn)泡沫的因素有很多可能,，在第二個問題已經(jīng)列出了其中的三點。在這里,，我引用一下給本書作序的葉檀博士的一段話,，“刺破中國房地產(chǎn)泡沫的針尖來自何處,，也許是連續(xù)10次加息，也許是鄰國發(fā)生償債危機引發(fā)全球金融市場的恐慌,，也許是美元突然疲軟,。用時髦的話說，當資金鏈繃緊到一定程度,，當杠桿拉長到一定程度,，任何一只飛過天際的黑天鵝都可能引爆泡沫”。的確是這樣,，泡沫雖然在膨脹的過程中肆無忌憚,，但是一旦資金鏈出現(xiàn)問題，其崩塌的速度會超出所有人的想象,。
我目前最擔憂的房價破滅之后數(shù)以億計的農(nóng)民工的失業(yè)問題,，因為他們是最弱勢的群體。泡沫一旦破滅,，銀行系統(tǒng)不良資產(chǎn)會大幅度上升,，但是并不至于打垮中國的銀行系統(tǒng)。但是到時候會有大量的房地產(chǎn)企業(yè),，中介公司,、開發(fā)商等的破產(chǎn)。當然經(jīng)濟增速短期內(nèi)會下滑,，也會影響到很多人的就業(yè)和生計,，只要我們能很快找到取代房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長引擎，這些問題都不足懼,。最讓人擔心的是,，房地產(chǎn)泡沫雖然破滅，但是保障房建設沒有實質(zhì)性進展,，制造業(yè)振興乏力,，收入分配和社保體系改革步履蹣跚。這樣的話,，經(jīng)濟蕭條帶來的社會問題會十分嚴重,。
問：您認為在現(xiàn)行樓市調(diào)控政策下，樓市泡沫還是有破滅的可能嗎,？有沒有什么條件能讓這個泡沫不破滅,？您說“中日地產(chǎn)泡沫何其相似”，怎樣才能避免中國重蹈日本的覆轍,？
倪金節(jié)：去年年底和今年4月份的房地產(chǎn)兩次調(diào)控,，目前來看效果不是那么的令人滿意。其根源在于是這些政策都過于注重需求面的調(diào)控,，而未能從供給面做文章,。保障房建設也未有什么新花樣,。再加上土地財政根深蒂固，地方政府陽奉陰違,，對中央政府頒布的政策執(zhí)行力度不到位,。目前市場正處于“量跌價穩(wěn)”向“量價齊跌”過度的關鍵時刻，如果接下來政策出現(xiàn)松動,，那么史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控也只能夭折,。應該說，沒有辦法讓這個泡沫不破滅,，因為做實泡沫實在是太難太難,。房地產(chǎn)泡沫堆積到現(xiàn)在，不重蹈日本覆轍都難,。
問：房地產(chǎn)開發(fā)商既不是土地所有者也不是房屋建筑者,，卻是一個不折不扣的獲利階層，您如何看待開發(fā)商的作用,？
倪金節(jié)：的確,，設計由設計單位做，住房由建筑企業(yè)建造,，開發(fā)商扮演的只是“中間人”或“皮包商”的角色。SOHO中國董事長潘石屹曾經(jīng)指出,，中國有1/3的房產(chǎn)商將囤地炒地作為“主營業(yè)務”,，中國特色的房地產(chǎn)業(yè)的投機性由此可見一斑。美國的大房地產(chǎn)企業(yè),，不僅擁有設計,、施工單位，甚至還有抵押公司,，是實實在在做事的企業(yè),。反觀中國的房地產(chǎn)企業(yè)，卻恰恰成了極其輕便的中間商角色,。
所以,，消失一些房地產(chǎn)商絕不是什么不可以的事情，它們的所作所為遠沒有它們自己所標榜的那樣高尚,。市場經(jīng)濟講究的是價格圍繞價值上下波動,，任何行業(yè)、企業(yè)都不可能永遠賺錢,，特別是價格居然是所謂的“只漲不跌”,。倒閉一些房地產(chǎn)公司，才能讓他們從骨子里明白這個簡單的道理（雖然他們多數(shù)都學過經(jīng)濟學）,。同時,，這亦是優(yōu)勝劣汰規(guī)律的必然要求,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商參差不齊，不乏渾水摸魚之輩,，必須通過經(jīng)濟規(guī)律的作用,，完成房地產(chǎn)企業(yè)領域的新陳代謝。否則,，這個行業(yè)面臨的行業(yè)秩序極其混亂的局面就難以有明顯改善,。
問：您認為阻止房價下跌的原因是什么？這些因素各占多大分量,？您說“要想從根本上解決高房價的難題,，終結土地財政、推出物業(yè)稅,、和堵死瘋狂投機是最為重要的三大武器”,，但是這必然會引起既得利益集團的阻撓，在此考慮下,，您認為政府會在什么情況下進一步推出這些政策,？
倪金節(jié)：過去的大多數(shù)房地產(chǎn)調(diào)控，之所以淪為“空調(diào)”,，一方面是因為調(diào)控目標一直對準需求面來打壓價格,，但這遭遇到三個方面的對沖，一是貨幣環(huán)境極度寬松,，二是地方政府土地財政依賴嚴重,，三是投資渠道狹窄，股票和房地產(chǎn)幾乎是最主要的渠道,。這三大因素的作用,，使得力度再大的調(diào)控也不得其力。這三大因素是阻止房價下跌的最主要因素,。
當然,，房地產(chǎn)調(diào)控并不是無解。如果中央政府能夠下大氣力改革土地財政制度,，重新梳理中央和地方的關系,，讓政府不再是經(jīng)濟組織，同時配套地推出物業(yè)稅,、嚴控投機的話,，那么房地產(chǎn)調(diào)控將很快出現(xiàn)效果。目前高房價已經(jīng)讓中國經(jīng)濟進入“死胡同”,，如果本輪調(diào)控最終再次宣告失敗,，那么不排除政府在“忍無可忍”的情況下使出最后的武器。
問：您在書里說“最遲到2012年,，最早在2010年或2011年,，通脹就將成為一個嚴重的問題,。”
目前市場上普遍存在著通貨膨脹預期,，您認為這是什么原因造成的,？如果通脹即將到來，您認為它會是什么性質(zhì)的,？會持續(xù)多長時間,？
倪金節(jié)：目前市場上存在的通脹預期，其主要根源于金融危機后幾乎所有經(jīng)濟體的量化寬松貨幣政策,。由于不是各國央行紛紛擴張資產(chǎn)負債表,，比如美聯(lián)儲的資產(chǎn)規(guī)模將近翻了一番，最高將近2.5萬億美元,。全球貨幣寬松,，最終必然會波及到資產(chǎn)價格，2009年全球大宗商品的上揚是流動性泛濫的最好明證�,，F(xiàn)在由于存在“二次探底”的疑慮,，使得更多的資金在做空資產(chǎn)價格，但只要形勢稍稍明朗,，中國的輸入性通脹壓力將異常嚴重,。
剛剛公布的二季度CPI雖然依然處于3%的下方，但是真實通脹水平卻遠遠超出了C
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I所反映的力度,。無論是各項引發(fā)真實通脹的經(jīng)濟指標,，還是從現(xiàn)實生活的老百姓切身體驗看，真實通脹水平都已經(jīng)到了十分嚴重的水平,。至于這輪通脹會持續(xù)多長時間,，不好判斷,。
問：向境外開放房地產(chǎn)市場吸引全球富人到中國投資房地產(chǎn),，是大量熱錢涌入中國的一個重要原因嗎？流動性過剩是否是房地產(chǎn)泡沫乃至一切泡沫的根源,？
倪金節(jié)：大量熱錢涌入中國的原因不是因為向境外開放房地產(chǎn)市場造成的,。國際之間的短期資本流動是一直存在的，哪怕是在目前人民幣資本賬戶未開放的情況下,，熱錢肆虐的問題從來都是十分嚴重的問題,。每個月高達數(shù)百億不能解釋的外匯占款，是熱錢通過各種非法渠道隱身于內(nèi)地各種市場的例證,。這和開放不開放房地產(chǎn)市場沒有直接聯(lián)系,。流動性過剩是房地產(chǎn)泡沫的部分根源，但還不至于成為全部的根源,。
問：您說“房地產(chǎn)泡沫不斷綁架一個國家的金融系統(tǒng)和大部分產(chǎn)業(yè)”,，這種“綁架”是如何體現(xiàn)的,？
倪金節(jié)：中國房地產(chǎn)市場異常火爆,，企業(yè)資金異常充裕,，這都與開發(fā)商較以往更容易獲得銀行信貸的支持有著直接的關系。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元,，比上年增長44.2%。其中,，國內(nèi)貸款11293億元,，增長48.5%；個人按揭貸款8403億元,，增長116.2%,。兩項相加達19696億元，約占全年新增貸款9.59萬億元的20％,。
這意味著,，2009年有近2萬億的信貸資金助漲樓市暴漲。這還不包括那些以熱錢形式存在的民間資金,，從銀行系統(tǒng)貸出資金進行的炒房信貸,，這一比例也絕不會低。因此,，保守估計,，2009年9.6萬億的新增貸款，至少有3萬億與房地產(chǎn)直接相關,。過多的銀行資金進入到房地產(chǎn)領域,，無疑會埋下了巨大的信貸風險。
從國民經(jīng)濟的結構來看,，中國的房地產(chǎn)市場在固定資產(chǎn)投資中所占比例巨大（已達1/4左右）,，不少城市的GDP增長有30%以上來自房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)投資有50%以上來自房地產(chǎn),，上下游共涉及50多個行業(yè),。以房地產(chǎn)為核心的固定資產(chǎn)投資增速的居高不下，對中國銀行業(yè)的信貸造成巨大的壓力,。
這些年,，與房地產(chǎn)投資居高不下“相映成趣”的是銀行信貸閘門的屢屢失控，最近5年基本都是只需要9個月左右的時間,，就能完成央行年初確定的全年信貸額度,，而2009年前三個月就完成了全年的目標。在中國目前的融資模式體系下，信貸的猛增與房地產(chǎn)的高速增長有著千絲萬縷的聯(lián)系,。
問：調(diào)控房地產(chǎn)市場是否是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結構必走的一步棋,？如果中國經(jīng)濟不再依靠房地產(chǎn)了，您認為什么產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),？
倪金節(jié)：沒錯,，要想轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結構，房地產(chǎn)市場走向健康和完善是必須要做的事情,。我所定義的房地產(chǎn)市場是指社會資源的70%都集中于保障房的建設,，大面積的上馬廉租房、經(jīng)濟適用房,。雖然由于目前房地產(chǎn)領域腐敗叢生,，保障房建設的過程中難免會走樣，但是卻必須要做,。否則,，過度膨脹的商品房市場最終留給中國經(jīng)濟的將是一堆堆亂攤子。一旦房地產(chǎn)不再成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),，可以帶動中國經(jīng)濟繼續(xù)增長的潛在行業(yè)很多,，比如新能源產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等等都足以彌補房地產(chǎn)引擎的熄火,。離開房地產(chǎn),，中國經(jīng)濟一樣能魅力無限。次貸危機之后的美國經(jīng)濟擺脫了房地產(chǎn)鴉片的侵害,，雖然暫時飽受打擊,，但是元氣正在恢復之中，并可能在未來很快將迎來新的增長引擎,。中國必須在這個時候奮力直追,，不然，未來十年的中國經(jīng)濟將再次錯失良機,。
倪金節(jié),，財經(jīng)作家，新華社《財經(jīng)國家周刊》評論主筆,，同時為中國人保資產(chǎn)管理公司研究所客座研究員,，《上海證券報》和《第一財經(jīng)日報》特約專欄作家,。
常年研究宏觀經(jīng)濟,、金融市場和汽車產(chǎn)業(yè)三大領域。對2006年到2008年全球通脹形勢,，2009年中國信貸井噴,、房價暴漲和資產(chǎn)泡沫有過前瞻性的分析和預警。為近年來活躍在財經(jīng)評論一線的新銳專欄作家之一。已出版作品包括《反通脹戰(zhàn)爭》（2008）,；《好泡沫還是壞泡沫,？》（2010）。
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