|
隨著七部委文件的下發(fā),，“公租房”在全國各地大張旗鼓地開展建設(shè),。這一被稱為中國內(nèi)地版“公屋”的住房新型態(tài),，立即引發(fā)了眾多疑問,，會(huì)不會(huì)像經(jīng)濟(jì)適用房一樣被富人“揩油”,，建設(shè)的巨額資金投入從哪里來,，公租房住戶能享有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主一樣的公共資源嗎,？
到目前為止,，全國各地的公租房大部分還處于規(guī)劃,、建設(shè)階段,，很多地方還在討論政策制定等問題。杭州市在去年底推出公租房“現(xiàn)房”，包括外來人口在內(nèi)的第一批承租戶已入住了半年多,，相關(guān)政策和操作規(guī)則日趨成熟,。這個(gè)嘗到第一口水的城市是如何突破這些瓶頸的呢？
公租房如何讓富人走開
杭州市從2003年開始探索建立公共租賃房的政策,，2009年底開始付諸實(shí)施,。
作為全國最早推出“公租房”現(xiàn)房的城市，該市從去年底至今,，首批承租家庭已在“可租可買”的公租房內(nèi)住了半年余,，其中還包括一部分外地戶口的家庭，嘗到了中國內(nèi)地版“公屋”的頭口甜水,。
據(jù)了解,，杭州的公共租賃房實(shí)行可租可售、租售并舉的政策,。政策覆蓋四種類型人群：
第一種是超出經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件,，但買不起商品房的家庭，房租考慮一定的市場(chǎng)因素,，定為15元每平方米,，這種家庭可在接下來幾年中，減少住房消費(fèi)支出,，加快財(cái)富積累，最終通過市場(chǎng)解決住房問題,；第二種是超過廉租房申請(qǐng)條件,、但買不起經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，房租由政府給予較大比例的補(bǔ)貼,，定為5元至6.5元每平方米,，如果想要購買經(jīng)濟(jì)適用房，可以半買半租,，到有能力的時(shí)候再買下全部產(chǎn)權(quán)面積,；第三種是在杭州市區(qū)工作的非本地居民，符合相關(guān)條件,，也可以申請(qǐng)公租房,，但只租不售；第四種是創(chuàng)業(yè)人才,，尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生,，也可享受政府補(bǔ)助下的公房租賃。
外來非本地戶籍人口能否享受保障房一直是一個(gè)備受爭(zhēng)議的話題,。身處城市化的時(shí)代浪潮中,，大量人口遷移使得城市擁擠不堪。一方面要讓勞動(dòng)者有體面地工作,，有尊嚴(yán)地居住,。另一方面也有不少人認(rèn)為在家鄉(xiāng)擁有宅基地的外來人口如果在打工地也享受保障房構(gòu)成了新的不公平,。這一矛盾如何破解？沒有產(chǎn)權(quán),、只有使用權(quán)的公租房較好地解決了這一問題,。
據(jù)悉，杭州市2004年就開始推出大學(xué)生創(chuàng)業(yè)人才公寓和外來務(wù)工人員廉租住房,，這兩項(xiàng)至去年底已開工面積68萬方,，今年以來新開工6萬方。杭州市將一批公租房指標(biāo)分配給幾家大型企業(yè),。企業(yè)向政府報(bào)申請(qǐng)名單,，由政府審核，企業(yè)還可以為員工提供租金補(bǔ)助,，員工離開企業(yè),，租賃房就由政府收回重新分配。
住在新雁公寓的山東省臨沂市郯城縣勝利鄉(xiāng)趙樓村18歲小伙子劉偉說,，房子是他所在的企業(yè)杭州安費(fèi)諾飛鳳通信部品有限公司替職工租下來的,，租金公司已付了，一套房一個(gè)月大概500元,。他每月支付的租金,，包括水電費(fèi)在內(nèi)，只需30元左右,。
公租房會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象,？貧富是動(dòng)態(tài)的，窮人富裕之后繼續(xù)占著公租房不走怎么辦,？
杭州市的辦法,，是用租金杠桿作為解決這些問題的法寶。政府在提供租賃房時(shí),，按照“梯度保障”,，“公共資源公平使用”的原則，低收入家庭享受較高的政府補(bǔ)貼,，低中收入者享受較低的政府補(bǔ)貼,，政府定期對(duì)租賃人的收入水平進(jìn)行重新審核，調(diào)節(jié)房租,。當(dāng)收入水平高到一定程度,，政府的租金就完全和市場(chǎng)一樣，保障房的福利屬性就轉(zhuǎn)變成為市場(chǎng)屬性,，承租人實(shí)際上就退出了保障房,。
由于公租房不像經(jīng)濟(jì)適用房擁有產(chǎn)權(quán)，租金的杠桿掌握在政府手里，即使租戶富起來之后占著不走,，政府只要調(diào)整租金,，就能避免“揩油”現(xiàn)象。租金杠桿是這一政策有效的關(guān)鍵,，為保證這一杠桿不會(huì)失靈,，杭州的政府部門要在技術(shù)上絕對(duì)避免租金收不起來的現(xiàn)象。據(jù)悉,，有關(guān)部門正在研究是否使用類似酒店鑰匙卡這樣的門禁技術(shù),。如果租金沒有按時(shí)交，鑰匙卡就會(huì)失靈無法開門,。
建設(shè)公租房的“真金白銀”在哪里
誰來建公租房,？建設(shè)公租房的“真金白銀”從哪里來？
在住房體系中,，商品房的建設(shè)資金由市場(chǎng)解決,，政府通過收取土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行公共設(shè)施配套建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房等傳統(tǒng)的保障房雖然沒有土地出讓金,，但是通過銷售,，基本成本都能收回。而公租房只有租金收入,，租金還是由政府進(jìn)行補(bǔ)貼的,，肯定收不回成本。如此巨額的投入如何解決,？
資金的問題是公租房能否推廣的關(guān)鍵,。這個(gè)問題不解決，公租房只能在“爭(zhēng)議”,、“討論”中成為畫餅。
杭州公共租賃房建設(shè)實(shí)行“政府主導(dǎo),、公司運(yùn)作”模式,。市政府組建了杭州市租賃房建設(shè)管理中心，既從現(xiàn)有住房中挖潛,，也進(jìn)行新的開發(fā),。目前的“公租房”現(xiàn)房主要來自于在存量經(jīng)濟(jì)適用房等房源中安排，已有1000多套,。政府還在拍賣樓面地價(jià)已達(dá)每平方米一萬多元的田園地塊劃撥了200多畝地,，于去年年底開工建設(shè)，預(yù)計(jì)可建成4000多套公共租賃房,。
從商品房制度改革以來,，政府設(shè)立土地儲(chǔ)備中心，成為“做地”的主體。如果按照正在鋪開的“公租房”制度設(shè)計(jì),，政府也成為“做房”的主體,，成為最大的房東，實(shí)際上發(fā)揮了“房屋儲(chǔ)備中心”“蓄水池”的調(diào)節(jié)作用,。政府既可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供需情況,，也可以針對(duì)商品房市場(chǎng)的情況，及時(shí)調(diào)節(jié)持有房源的投放量以及租售比例,，對(duì)“供需關(guān)系”可以有更為精細(xì)化的操控,，做到既考慮民生，又更精準(zhǔn)地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。
政府“做地”,，最終是通過土地使用權(quán)的招拍掛出售，收回“做地”成本并獲得收益,。而公租房“做房”,，如何解決成本問題？
據(jù)了解,，杭州之所以有這么大的財(cái)政實(shí)力用于保障房及相關(guān)配套建設(shè),，主要的經(jīng)費(fèi)投入就來自于“土地財(cái)政”。一位市領(lǐng)導(dǎo)盤點(diǎn)去年杭州市創(chuàng)全國第一的1200億元賣地收入時(shí)說,，土地收入第一項(xiàng)用途就是經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房、拆遷安置房等保障性住房的建設(shè),，還用于背街小巷,、庭院改善、危舊房改善,、物業(yè)管理四大改善工程,，以及大公交體系、快速路網(wǎng),、主次干道以及新建醫(yī)院等促進(jìn)配套的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。也就是說，公租房等保障房體系自身無法解決資金平衡,，就通過商品房市場(chǎng)來進(jìn)行彌補(bǔ),。
浙江大學(xué)房產(chǎn)專家賈生華教授說，在地方財(cái)政基本屬于“吃飯財(cái)政”的情況下,，政府要加大保障房及相關(guān)配套建設(shè),，需要從商品房市場(chǎng)“抽血”，通過房價(jià)實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配,。一些專家指出,。商品房和保障房可以通過優(yōu)化制度設(shè)計(jì),，實(shí)現(xiàn)相輔相成，共同繁榮,。比如,，可以進(jìn)一步明確、并不斷加大土地財(cái)政中用于保障房建設(shè)的比例,，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,，取之于富人，用之于窮人,。商品房市場(chǎng)房價(jià)越高,，保障房建設(shè)獲得的資金就越多，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)兩種住房體系和諧發(fā)展,。只要政府建設(shè)足夠多的公租房,，健全完善保障房體系，將大大促進(jìn)商品房市場(chǎng)趨于健康,。
有房住,，還要有公共服務(wù)
房子不僅僅是房子，房子還承載著戶籍,、教育等一批公共服務(wù)資源,。
公租房可以使市民群眾享受到“體面地生活”的居住文明，但由于是新出現(xiàn)的住房型態(tài),，傳統(tǒng)的附著于居住地的公共資源政策如何加快配套,，實(shí)現(xiàn)共享，還有待于進(jìn)一步明確,。
公共租賃房得到了社會(huì)普遍關(guān)注和“夾心層”群體的熱切期待,。據(jù)杭州市房管局調(diào)查，近100%的被調(diào)查者支持經(jīng)濟(jì)租賃房的建設(shè),。表示“會(huì)”和“可能會(huì)”申請(qǐng)租賃的大學(xué)畢業(yè)生,、外來務(wù)工人員和本地居民的比例分別是69.8%、77.4%和73.8%,。
已經(jīng)入住公租房的人群中,，開始提出配套政策如何加快跟上的問題。
38歲的杭州市民付女士告訴記者,，她和丈夫每月都只有一千多元的收入，結(jié)婚十多年長期租住農(nóng)民房,，因?yàn)闆]有房子,，她只能把杭州戶口的女兒安頓到外地老家上學(xué)。去年年底,，她成為第一批公共租賃房試點(diǎn)戶,，申請(qǐng)到了城區(qū)中心地段三室一廳的住房,，有79平方米，每月只要付500多元,。他們?cè)谝辉路萑胱�,，杭州市出臺(tái)了相關(guān)配套政策，可以遷移戶口,。一家人把戶口遷到了這套房子,。但是快半年過去了，公租房是否也算“學(xué)區(qū)”,，公租房住戶子女能否在“學(xué)區(qū)”內(nèi)就學(xué)這一教育方面的政策尚未明確,，沒有得到教育部門的認(rèn)定。付女士說：“又一個(gè)學(xué)期過去了,，我很希望女兒下學(xué)期能回到杭州戶口地上學(xué),。”
公租房及其配套政策如何細(xì)化,，本地戶籍租戶和外來人口租戶的配套政策是否有所區(qū)別,？這些都亟待各地政府部門盡快完善，只有突破了這些政策瓶頸的公租房,，才能真正造福于廣大居民,，讓百姓“有房住”，并且“住得好”,。
樓市初現(xiàn)“價(jià)跌量升”苗頭
樓市新政百日已過,，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。多方數(shù)據(jù)顯示,，波譎云詭的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從“價(jià)堅(jiān)強(qiáng)”走向“價(jià)量齊跌”,。由于剛性需求的拉動(dòng)，樓市降價(jià)后吸引了買家入市,，一些地方出現(xiàn)了“價(jià)跌量升”的苗頭,。
[觀點(diǎn)]公租房要盡快讓百姓“看得見”“住得進(jìn)”
記者近日在杭州調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，該市在去年年底就推出了覆蓋本地市民和外來人口的公租房,，第一批承租戶已入住半年多,，嘗到了頭口甜水。
意大利公租房系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀
意大利的公租房在保障低收入家庭住房需求中扮演了重要的角色,。然而近年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩,、特別是受到金融危機(jī)的影響，意大利民眾對(duì)于保障性住房的需求不斷提升,，同時(shí)由于缺乏中央政府的協(xié)調(diào),、保障措施，意大利的公租房發(fā)展緩慢,，越來越難以滿足不斷增長的需求,。 |