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山東威海乳山銀灘海景房外景 |
看似浪漫的海景房,，在這輪房產(chǎn)調(diào)控政策下，被迅速凍結(jié),。雖然開發(fā)商沒有明顯的降價促銷行為,，但當(dāng)海景房銷售旺季不旺的現(xiàn)實持續(xù)下去,，開發(fā)商不知能否硬挺過這突如其來的“冰河”期。
海景房銷售在傳統(tǒng)旺季被“速凍”
炎炎夏日,，濱海旅游進入旺季,，然而今年的海景房銷售卻讓開發(fā)商笑不起來。因為,，在空前嚴(yán)厲的房產(chǎn)政策調(diào)控下,，根本沒人來海邊買房子。
今夏的海景房淡到什么程度呢,？一位長期做海景房代理的業(yè)內(nèi)人士正帶孩子在海邊度假,，他告訴記者：“去年這個時候，一個月最少賣十套八套,，而今年能賣出一套兩套都費勁,。我從5月份到現(xiàn)在一套房子沒賣出去�,！�
這位海景房代理商對近期的房產(chǎn)銷售已不抱幻想,。他說，去年,，一般海景房開發(fā)商的售樓處,，一個周末能賣出一二百套住房。但現(xiàn)在,，開發(fā)商的售樓處一天能賣出兩三套都很稀奇,，更別說小的代售處了�,？傮w來看,，海景房銷量較同期銳減80%至90%。
海景房因其獨特的位置，吸引了大量內(nèi)陸人的眼球,，成為近年來炙手可熱的房產(chǎn)熱點,。如，煙臺龍族海景房項目共開發(fā)有住房500萬平方米,，開發(fā)商宣傳說“出門30米就是沙灘,、80米就是大海”,。能擁有這樣一套看海的房子,，無論是用作平時休閑還是晚年養(yǎng)老，對許多人來說都是一種美好愿景,。
在這輪調(diào)控政策出臺之前,，山東海景房的價格逐年攀升。上述海景房代理商告訴記者,，2008年,，海景房每平方米只有2500元左右，而現(xiàn)在到了4500至5500元左右,，平均每年上漲1000元,。
開發(fā)商硬挺海景房價格一時難降
據(jù)記者了解，海景房開發(fā)商除自己銷售房子外,，還多方聯(lián)系代理商代理銷售,，以求擴大銷售，盡快回籠資金,。前幾年,，開發(fā)商選擇代理商條件較為苛刻，一般要求有幾年代理經(jīng)驗,，有明顯銷售業(yè)績等,。而現(xiàn)在，開發(fā)商選擇代理商已沒有門檻,，哪怕你一年只為開發(fā)商銷售出一套房子,，也可以代理銷售。
一位濟南的代理商告訴記者,，他手頭就代理了幾十個樓盤的房子,，多數(shù)開發(fā)商已不再要求簽代理協(xié)議。開發(fā)商一個開發(fā)項目大概有40棟-80棟樓房,，像這樣規(guī)模的小區(qū),，僅在龍口海邊就有30多個樓盤，開發(fā)商會在全國各地找分銷商,。
近三年來,，從開發(fā)商給代理商的提成來看,，也可以看得出海景房銷售速度越來越低。早些時候,，代理商每賣出一套房子可提成5個點,，而后來便提高到10個點，今年以來高的能達到25個點,。這說明,，今年海景房銷售明顯受國家政策打壓，開發(fā)商資金回籠放慢,。
多年從事海景房銷售的濟南王先生說,，如此大的讓利空間,，說明海景房與其他房地產(chǎn)項目一樣,，是個暴利行業(yè)。由于代理銷售沒有資金占壓,，傭金到手快,，使得代理商與開發(fā)商一樣屬于暴利獲取方。
他告訴記者,，受這種高利潤驅(qū)使,，代理商之間便出現(xiàn)一些不正當(dāng)競爭。比如,，有代理商多方宣傳從東北帶了一批客戶到蓬萊看海景房,，而就有別的代理商派人打入內(nèi)部，中途游說并拉走大批看房客,，從別人盤子里搶菜吃,。
盡管海景房銷售情況不佳，但從山東海景房項目來看,，竟然看不出絲毫降價的表現(xiàn),。海景房開發(fā)商依然在硬挺房價。業(yè)內(nèi)人士分析說,，這是因為多年的海景房開發(fā),，已使開發(fā)商賺足了腰包。短期的滯銷局面,，不但沒有使開發(fā)商傷筋動骨,，甚至沒有傷及皮毛。論建筑成本,，多層建筑成本最多不超過1200元,，高層也不超過1800元。盡管土地價格連年飛漲,，但先期拿地的開發(fā)商依然是暴利在握,。
王先生認(rèn)為，海景房本身就是一種奢侈品，總有人消費得起,。對此,，開發(fā)商看得很明白，于是干脆就不降價,。在“寒風(fēng)凜冽的冬季”,，選擇硬挺，等待“春天的到來”,，對一些開發(fā)商來說并非下策,。
海景房購房群體悄然發(fā)生變化
今天看來，能買得起海景房顯然要具備一定經(jīng)濟實力,。而在幾年前,，這幾乎還不是一些人愿意做出的選擇。多年代理海景房的多位從業(yè)人員告訴記者,，從海景房熱銷到現(xiàn)在,，其購買人群已發(fā)生了一些明顯變化。
在全國,，山東的海景房最引人關(guān)注,。這是由山東所處的獨特地理位置所決定的。山東地處南北大陸中段,，是華北,、西北內(nèi)陸省份的出海口之一,。除地理優(yōu)勢外,，山東還占據(jù)人文優(yōu)勢。山東是歷史上人口向外遷移較多的省份,，而隨著近年來山東經(jīng)濟社會的快速發(fā)展,，山東又成為大量外地人口的回流地。
濟南曙光房地產(chǎn)營銷策劃有限公司負(fù)責(zé)人說,，從過去闖關(guān)東,，到今天回山東，大量當(dāng)年的移民后裔回到山東,，由于時代久遠(yuǎn),，老家已難立足，許多人便傾其所有在風(fēng)景優(yōu)美的海邊選擇一處養(yǎng)老地,。隨著這種需求的增多,，大量海景房也便在山東海邊城市興建起來。而從去年開始,，西北地區(qū)的內(nèi)蒙,、山西等地前來購買海景房的人群也在增多,。人們選擇山東，還看中了山東良好的治安環(huán)境,、講求誠信的人文環(huán)境,。
近年來，隨著國內(nèi)一些大中城市房價飛漲,，北京,、上海、江浙,、廣東一帶前來山東買海景房的人群越來越多,，而原來占大頭的東北人群卻明顯減少。這主要是因為海景房價格上漲太快,，已超出普通人的購買能力,，海景房成為奢侈消費品。
曙光房地產(chǎn)營銷公司的這位負(fù)責(zé)人表示,，從落葉歸根,，到投資改善生活品質(zhì),，海景房購買人群發(fā)生了質(zhì)的變化,。從目前到山東購買海景房的人群來看，投資性質(zhì)的購房能占到70%,，這其中包含養(yǎng)老,、改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量的人群,，而真正炒房的只占20%左右,。
由于多數(shù)購買海景房的家庭都有好幾套房子，基本都會受到這次房產(chǎn)新政的限制,。所以,，今年的房產(chǎn)調(diào)控政策對海景房打擊較大。但業(yè)內(nèi)人士表示,，由于海景房畢竟是稀缺資源,，從長期來看，海景房價格難以出現(xiàn)大跌,。
在此,，業(yè)內(nèi)人士提醒海景房購房者，購買海景房首先要選擇大盤,，盡量不看小盤,。這是因為，小的樓盤雖然區(qū)內(nèi)開發(fā)不錯,，但一些樓盤煤暖配套不好,，建筑質(zhì)量難以保證,，后期物業(yè)管理也往往不是很理想。其次,，選擇海景房不必太靠近大海，潮濕的環(huán)境對人并非健康選擇,，距離大海幾千米也不錯,，也能看到海，價格還可以更便宜,。
三亞海景房成交量明顯萎縮
“碧海藍(lán)天盡收眼底”是三亞諸多臨海樓盤的賣點，今年初《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》出臺后,，三亞樓市尤其是海景房一度受到購房者的狂熱追捧。本報記者近日走訪三亞市多個海景房樓盤發(fā)現(xiàn),，國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，三亞海景房價格雖然依然堅挺,，但已受到逐漸回歸理性、觀望情緒濃重的購房者“冷遇”,，成交量明顯萎縮,。
從山東到海南：東北人海景房情結(jié)的變遷
業(yè)內(nèi)人士提醒,，購買海景房并不一定都能買到“浪漫”。從居住的角度看,，海景房也有一線和二線之分,，一線是指建在海岸線上,，能夠直接看海的房子。這樣的房子風(fēng)景雖美但氣候潮濕,，適宜短期度假，并不適合長期居住,。購房養(yǎng)老,，更適宜選擇位于市區(qū)的二線海景房,。從投資的角度看,，目前三亞等主要城市房價虛高，海南一些縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā),，盡管也打“海景房”牌，但是與山東一些縣市的海景房一樣存在缺陷,，距中心城區(qū)較遠(yuǎn),，配套設(shè)施不全，生活不便,。盡管價格存在一定優(yōu)勢，但是要達到宜居的目標(biāo),，并取得投資的回報,，可能需要很長一段時間,。 |