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主題為“地產(chǎn)考驗(yàn)中國(guó)：以制 度 創(chuàng) 新 求 解 效 率 與 公 平 ”
的“博鰲-21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”第十屆年會(huì)近日在海南博鰲閉幕,，任志強(qiáng),、黃怒波等業(yè)界知名人士與經(jīng)濟(jì)學(xué)家組成最強(qiáng)演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢(shì)下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái),。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在會(huì)上表示，中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題不是通過(guò)一次的調(diào)控,、通過(guò)政府的行政干預(yù)就可以解決的,，當(dāng)前應(yīng)該進(jìn)行土地政策、房產(chǎn)稅,、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房等深層次的改革,。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波表示,，目前房?jī)r(jià)遏制不住跟制度有關(guān),，從短期看可能還會(huì)出現(xiàn)短期報(bào)復(fù)性上漲問(wèn)題，制度問(wèn)題解決后,，房?jī)r(jià)就會(huì)慢慢平穩(wěn),。
下半年城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降
“本次調(diào)控從短期看可能還會(huì)出現(xiàn)短期報(bào)復(fù)性上漲的問(wèn)題，因?yàn)闆](méi)有按照市場(chǎng)的角度出發(fā),，而是完全的行政手段,，并沒(méi)有解決供需問(wèn)題�,！敝欣ぜ瘓F(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波表示,，目前房?jī)r(jià)遏制不住，還是跟制度有關(guān),，制度問(wèn)題解決后,，房?jī)r(jià)就慢慢平穩(wěn)。黃怒波在論壇上表示,，中國(guó)應(yīng)從根本上解決土地的供應(yīng)問(wèn)題,，土地制度的問(wèn)題，地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)有大的突破,。另外黃怒波認(rèn)為,，目前的稅收體系是不完善的，稅收作為二次分配和三次分配的手段,，目前還是不完善的,。房產(chǎn)稅推出后是否可以做到公平也是個(gè)不小的問(wèn)題。
記者從論壇獲得的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示,，1—5月份商品房?jī)r(jià)格累計(jì)表現(xiàn)為上漲,，但是5月份房?jī)r(jià)漲幅回落，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格回落,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示1—5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是1.4萬(wàn)億元,，增幅比固定資
產(chǎn) 高 出12%。 從 重 點(diǎn) 區(qū) 域 來(lái)看,，在長(zhǎng)三角,、珠三角和環(huán)渤海三大區(qū)域，1—5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增幅在30%以上，因此長(zhǎng)三角和珠三角投資增幅比一季度擴(kuò)大
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四個(gè)一線城市外,，除北京外，廣州,、深圳,、上海的增幅高于一季度，前五個(gè)月房?jī)r(jià)的資金來(lái)源同比增長(zhǎng)63%,，資金來(lái)源跟房地產(chǎn)完成的比例是1.96%,，這是今年同期較高的水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投入是持續(xù)減少的,，包括兩個(gè)因素,，受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少的因素，前五個(gè)月訂金和按揭貸款是逐月下降的,，前五個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國(guó)內(nèi)貸款的增幅也是有所下降的,。
REICO工作室博士任榮榮表示，前5個(gè)月房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)是回落的,，供給增長(zhǎng)是逐步增加的,，國(guó)十條后房屋交易快速回落，使得供不應(yīng)求的局面出現(xiàn)了根本性的扭轉(zhuǎn),。分析下半年房地產(chǎn)走勢(shì)的時(shí)候,，主要看兩部分的影響因素，一個(gè)是市場(chǎng)運(yùn)行的政策環(huán)境,，一個(gè)是宏觀政策環(huán)境,，政策環(huán)境可以得出房地產(chǎn)政策調(diào)控的效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，綜合分析房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng),，房?jī)r(jià)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系,，《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》預(yù)測(cè)2010年房地產(chǎn)下半年房地產(chǎn)景氣是逐漸回落的，下半年房屋銷(xiāo)售面積增幅繼續(xù)回落,，從價(jià)格來(lái)看,，下半年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)增幅同比回落，價(jià)格穩(wěn)中有降,，下半年新開(kāi)工面積和企業(yè)購(gòu)置土地面積將出現(xiàn)逐步的回落,。
三大制度性問(wèn)題浮出水面
“我認(rèn)為不是經(jīng)濟(jì)層面的問(wèn)題，也不是通過(guò)一次的調(diào)控和政府的行政干預(yù)就可以解決問(wèn)題,。房地產(chǎn)當(dāng)前的問(wèn)題既不是房?jī)r(jià)高和低的問(wèn)題,，也不是可以壓的問(wèn)題，而是深層次的改革問(wèn)題,，例如土地政策,、房產(chǎn)稅、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題都井噴式地提到議事日程�,！比珖�(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,，從社會(huì)層面來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)連續(xù)14個(gè)月的上漲,，部分城市上漲的離譜,，業(yè)內(nèi)并不希望上漲的過(guò)快，例如去年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，對(duì)于行業(yè)和社會(huì)都不是好事,，而且超出了普通居民的支付能力。
雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的效果,，但長(zhǎng)期而言,，保障房建設(shè)才是從根本上房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)
題 的 關(guān) 鍵 ,。 與 會(huì) 專(zhuān) 家 一 致
認(rèn)為,，政府應(yīng)該在保障房政策方面進(jìn)行進(jìn)一步的引導(dǎo)和管理，加大保障房建設(shè)的力度,。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康建議,，政府應(yīng)積極引導(dǎo)民間資本和存量的個(gè)人產(chǎn)權(quán)房加入。雖然有很高的管理成本,，但能讓社會(huì)成員進(jìn)入廉租房和享受長(zhǎng)租房,，這些管理成本是必須要付出的，政府要盡可能
將 管 理 成 本 降 低 ,， 將 服 務(wù)
做好,。聶梅生認(rèn)為，今年需要解決10%投資的下降,，四季度開(kāi)發(fā)商投資下降,，要投入3600億元才可以保證10%投資的補(bǔ)充，這是住建部的數(shù)據(jù),，到年底是否可以投入3600億元,，這要看地方政府的財(cái)政，如果解決不了就會(huì)形成青黃不接,。
“土地制度如果無(wú)法從根本上解決,，中國(guó)房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是無(wú)法解決的�,！比A遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在論壇上表示,，相應(yīng)的制度調(diào)整到市場(chǎng)化的時(shí)候，同時(shí)改革的還有土地制度,，財(cái)政稅收制度和金融制度,。任志強(qiáng)指出，土地是地方政府從農(nóng)民中低價(jià)收購(gòu)，高價(jià)賣(mài)出,，或者是廠房和低廉的土地政府收回來(lái),，政府扮演的是吃差價(jià)的角色，因此土地政策不改變的話,，地方政府的角色不改變的話,，對(duì)于價(jià)格的推升會(huì)起到極壞的作用。任志強(qiáng)解釋說(shuō),，用市場(chǎng)供求關(guān)系解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格問(wèn)題的說(shuō)法不正確,，土地是導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因�,！拔覈�(guó)目前的社會(huì)形態(tài)導(dǎo)致兩億多的農(nóng)民擁有兩份土地資源,，一些農(nóng)民到城市打工租房，同時(shí)還要在農(nóng)村占有相同人口的宅基地,，因此,，形成了兩億多人擁有雙份土地和居所，這更加劇了土地價(jià)格的上漲,�,！比沃緩�(qiáng)說(shuō)，招拍掛導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲,，如果沒(méi)有招拍掛就會(huì)使價(jià)格對(duì)市場(chǎng)的影響比較小,，因?yàn)檎信膾鞂?duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)和價(jià)格產(chǎn)生巨大的推動(dòng)。
原國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣在論壇上指出,，住房制度改革的缺陷導(dǎo)致今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列問(wèn)題,，制度上最大的缺陷就是所有需要解決住房的問(wèn)題，都趕到買(mǎi)方的這條路上,。束克欣認(rèn)為,，解決這些問(wèn)題，首先是調(diào)整住房制度,，應(yīng)該是租售并舉的道路,，買(mǎi)得起房屋的走商品房的道路，買(mǎi)不起商品房的人要走租賃住房的政策,，政府關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)該是為買(mǎi)不起房的人提供更多的租賃房,。束克欣指出，政策調(diào)整的重點(diǎn)和設(shè)計(jì)應(yīng)該是租賃房如何搞起來(lái),，怎樣為廣大的工薪階層提供適合工資收入,，合理比例租金的住房，而不是目前市場(chǎng)上自由租賃的房屋租價(jià),。
警惕調(diào)控負(fù)效應(yīng)
“每一次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,，最后都有一句話,，促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，這就是調(diào)控的目標(biāo),，業(yè)界也有各種各樣的聲音,，房地產(chǎn)業(yè)到底是否是支柱產(chǎn)業(yè)，有的認(rèn)為應(yīng)該退出支柱產(chǎn)業(yè),，甚至應(yīng)該弱化,，也有一種聲音是是否應(yīng)該再次房改，是否應(yīng)該取消開(kāi)發(fā)商和預(yù)售房,，目的和目標(biāo)不一定明確一致,。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在博鰲論壇上表示,，樓市新政調(diào)控后,，銷(xiāo)售額下降了60%，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的第一步目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了,。此輪調(diào)控可以持續(xù)多長(zhǎng)暫不知道,，但應(yīng)該注意到產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。
聶梅生表示,，“房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍”,，目前在外部環(huán)境上,，人民幣還在升值,，出口形勢(shì)不樂(lè)觀，調(diào)整結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)需要時(shí)間和資本,，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落,，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)又會(huì)形成另外一個(gè)青黃不接”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對(duì)中國(guó)稅收的貢獻(xiàn)率超過(guò)了35%,，也就說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)稅收的貢獻(xiàn)率超過(guò)了35%以上，拉動(dòng)和救市就使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到天花板,，非常的火爆,，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很大，稅收也是很大的,。去年全國(guó)的營(yíng)業(yè)稅增加了41%,，房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅增加了118%。聶梅生認(rèn)為,，從長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)應(yīng)該推出房產(chǎn)稅,，而且應(yīng)該變成促進(jìn)體制改革的稅種。宏觀方面,，人民幣還在升值,，熱錢(qián)還要進(jìn)來(lái),，出口不樂(lè)觀，對(duì)于我們是一種挑戰(zhàn),，只能調(diào)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型,，這是需要時(shí)間和資本的，轉(zhuǎn)型完成前是有空當(dāng)?shù)�,，房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落,，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)又會(huì)形成另外一個(gè)青黃不接�,！耙粋�(gè)是保障房和商品房的退出導(dǎo)致的青黃不接,，另外一個(gè)是房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之間是否會(huì)形成接力，房地產(chǎn)調(diào)控是雙刃劍,，應(yīng)該減少矛盾,，共同發(fā)展�,！甭櫭飞f(shuō),。
全產(chǎn)業(yè)鏈整合是房地產(chǎn)必經(jīng)之路
新政后，房地產(chǎn)業(yè)“向下”的不只是房?jī)r(jià),，還有一個(gè)更重要的現(xiàn)象是向下游產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展與延伸,，這兩種“向下”，代表的不只是房地產(chǎn)業(yè)的一種意識(shí),、姿態(tài)和行動(dòng),，更是該產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)步之道,。 |