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隨著中央一系列貨幣,、土地和稅收等調(diào)控政策出臺,，房地產(chǎn)市場正在迅速降溫。一些專家和基層干部指出,，今年將迎來我國房地產(chǎn)業(yè)的重大改革“窗口期”,，要讓房地產(chǎn)市場真正回歸理性,，應抓住時機加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立和完善多層次的住房建設,、供應和保障體系,，促使我國住房政策逐步實現(xiàn)公平和效率相兼顧。
效率和公平失衡房地產(chǎn)改革迫在眉睫
記者在調(diào)研中，不少專家和基層干部指出,，高房價已演變成突出的社會矛盾,，顯示房地產(chǎn)市場十余年的高速發(fā)展積垢已深，應對我國十余年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展進行整體反思,，理清改革方向,。
廣州市國土房管局副局長黃文波認為，目前圍繞房地產(chǎn)的矛盾是效率和公平如何兼顧,、平衡的問題,。1998年前的50年，國家在住房問題上走的是行政化,、福利化,、計劃分配的路子，但卻存在建設效率低下,、住房短缺等突出問題,。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米,，到1998年也只有11.55平方米,，50年時間增加了7平方米。而從1998年起,，國家開始實行市場化,、貨幣化的住房分配制度改革。房改十多年來,，有效解決了效率問題,，抽樣調(diào)查顯示，廣州城市戶籍人口中有86.5%的家庭擁有自有產(chǎn)權住宅,，2008年廣州人均居住面積達到20.46平方米,，比1998年增加了8.9平方米。
黃文波認為,，過去十余年房地產(chǎn)市場充滿著效率導向,，其快速發(fā)展也有效啟動了各地的經(jīng)濟增長，但是房地產(chǎn)本來還應該有的民生導向和公平導向卻被忽略了,。如何解決住房資源分配方面的公平問題，是目前房地產(chǎn)業(yè)改革需要進一步深化的領域,，需要增強“有形之手”干預,、調(diào)控的力度，以彌補市場機制的缺陷,。
不少基層干部和專家認為在政府長期追求GDP發(fā)展,、社會長期商品化漸變的過程中，房地產(chǎn)問題已積累了很多社會經(jīng)濟的深層次矛盾，房地產(chǎn)改革迫在眉睫,。深圳市社科院城市營運中心主任高海燕認為,，要在紛雜和混亂的當下解決問題必須分兩步走，首先應以強力手段解決階段性問題,，一方面以超強的信貸管控執(zhí)行力管住需求,，扼住投資投機需求，一方面以超強的行政執(zhí)行力推動土地迅速進入開發(fā)周期并確保住房銷售秩序,。
“有形之手”破解住房供應“結(jié)構(gòu)性失衡”
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認為,，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家,，住房都大致可分為商品住宅和公共住房兩個部分,，過去十余年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過度強調(diào)了通過市場解決住房需求，而在公共住房領域欠賬過多,，造成供房供應的嚴重“結(jié)構(gòu)性失衡”,。
目前，國家強調(diào)加大保障性住房的建設和投資力度,，對此不少專家和基層干部認為,，這是改變我國住房“結(jié)構(gòu)性失衡”的長遠舉措，但從政策制定,、實施手段,、法律法規(guī)健全等方面還需進一步完善，讓群眾明確預期,，增強對公共住房政策的信任,。廣州市國土房管局副局長黃文波認為，當前國家房地產(chǎn)政策應更鮮明,，應強調(diào)堅持市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控兩手抓來解決住房矛盾,，效率問題通過市場解決，效率基礎上的公平問題政府應給予必要,、合理的干預,，對不同收入階層的群體應實行差異化的住房供應制度。
事實上,，自2007年以來各地加快了保障性住房建設和供應的探索,，記者在廣州、深圳,、杭州等地調(diào)研時了解到,，目前相對于低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分,。廣州市國土房管局副局長黃文波認為,，從社會收入階層結(jié)構(gòu)來看,，約占整個人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費的絕對主力，而且也是最關注房價,、最受房價牽扯,、意見最大的群體。而對收入階層的高低兩極,，住房問題分別采取市場化和保障化的策略來解決,，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問題則涉及市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控的邊界問題,，必須科學,、合理地把握調(diào)控的“度”，使調(diào)控既不能傷及市場效率,，又能兼顧公平,。
針對“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道,，但記者發(fā)現(xiàn)普遍存在定位模糊,、缺乏系統(tǒng)性的問題。一些專家和基層干部建議,，解決“夾心層”住房問題應從三個方面著力：一是加大公共租賃住房建設,，政府手里不僅要有土地儲備還應有住房儲備，向符合一定條件的戶籍及非戶籍中等收入階層提供最基本的住房保障,；二是完善商品租賃政策,，目前商品租賃市場混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場的重要原因,，應制定政策鼓勵大量的存量房進入租賃流通市場,，引導群眾“租房住”的消費習慣；三是加大普通住宅建設,，嚴格執(zhí)行國家關于“90/70”政策要求,，過去一年以來這一政策在許多地方已名存實亡，必須在土地供應,、市場監(jiān)管等各方面加強執(zhí)行力度,，堅決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風。
房地產(chǎn)業(yè)：更需改革而不只是調(diào)控
在調(diào)研中,，基層一個較為普遍的看法是,，從長遠來看，房地產(chǎn)業(yè)更需要改革而不只是調(diào)控,，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和回歸理性,，必須打破導致房地產(chǎn)瘋狂的基石，一些根本的制度性問題須加快改革,、扎實推動以求逐步解決,。
一是盡快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應緊張的局面,。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強說,，導致高地價的重要原因是政府壟斷供地造成土地資源稀缺，我國自2002年7月全面推廣土地招拍掛制度,，2003年之后土地供應量急速下降,，2006年中央提出用增加供應的方式調(diào)控價格，2007年土地供應是增長的,，但下半年開始“雙防”(防過熱和防通脹)2008年土地交易量又變成負的,，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認為,，政府單一壟斷供地,、商品房市場受需求刺激形成“自激”效應，導致地價房價互動攀升,，這一根本性問題不解決,，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就很難實現(xiàn)。應盡快改變建設用地由政府單一供應的制度,，允許和推動農(nóng)村集體土地進入市場,，同時在城市層面探索企業(yè)等市場主體協(xié)議出讓土地等方式，實現(xiàn)“多個龍頭放水”,。
二是盡快試點和開征物業(yè)稅,，解決地方政府對“土地財政”的過度依賴。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇分析認為,，自1994年分稅制改革以后,，地方財政轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，要靠壟斷的土地資源來補償�,，F(xiàn)在各城市對“土地財政”依賴很重,，2009年全國土地出讓總價款超過1.5萬億元，“以地生財”成為地方財政的重要收入,，促使城市不斷擴大征地范圍搞開發(fā),，不擴大賣地就不能支撐財政。不解決地方政府的財政收入哪里來的問題,，就無法改變“以地生財”產(chǎn)生的各種問題,。
三是加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革，讓農(nóng)民帶著“地票”進城,。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強認為,，近年來房地產(chǎn)業(yè)的許多畸形發(fā)展現(xiàn)象根源于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，房價過快上漲的城市基本都是全國的人口輸入地,，人口輸出地的土地則沒人買,，地方政府要靠招商引資吸引開發(fā)商去開發(fā),，土地富余，房價也上不去,。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶籍人口配置土地,，資源配置遠遠落后于社會發(fā)展的需要。
改革開放30年,，我國的城市化率從1978年的17.9%上升到了2009年的44.9%,，兩億農(nóng)民進城，未來30年還將有四億農(nóng)民進城,，這是城市化加快發(fā)展時期我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾,，必須依賴于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革方能破解。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為,，可以設想一種制度,，把進城農(nóng)民的宅基地折算成一種建設用地憑證，讓農(nóng)民全家?guī)е暗仄薄边M城,，“地票”可以換一套小戶型經(jīng)濟適用房,，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉(xiāng)建設與發(fā)展的全局出發(fā),，實現(xiàn)土地資源的合理調(diào)配與統(tǒng)籌利用,。
房地產(chǎn)"一業(yè)獨大" 三個"難以為繼"加劇風險
近期國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正步步收到成效，一段時間以來部分城市房價一路飆漲,、投資投機行為過度的局面有望得到遏制,。但記者最近在一線城市調(diào)研時不少基層干部和專家仍對房地產(chǎn)市場發(fā)展表示憂慮，當前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”對我國經(jīng)濟社會民生已造成重大困擾,，希望中央對房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控能與著眼長遠的改革相結(jié)合,，以此次調(diào)控為契機，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊,，否則房地產(chǎn)市場調(diào)整,、松動的惡性循環(huán)將嚴重拖累中國經(jīng)濟社會的長期健康發(fā)展。
[觀點]“二次房改”提議應認真考量
1998年國務院頒布“34號文”《關于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設的意見》后,，貨幣化分房取代福利化分房,，住宅商品化、市場化大潮洶涌而至,，催生出中國樓市的“黃金十年”,。 |