|
近期國家針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正步步收到成效，一段時間以來部分城市房價一路飆漲、投資投機(jī)行為過度的局面有望得到遏制,。但記者最近在一線城市調(diào)研時不少基層干部和專家仍對房地產(chǎn)市場發(fā)展表示憂慮,，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”對我國經(jīng)濟(jì)社會民生已造成重大困擾，希望中央對房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控能與著眼長遠(yuǎn)的改革相結(jié)合，以此次調(diào)控為契機(jī)，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊，否則房地產(chǎn)市場調(diào)整,、松動的惡性循環(huán)將嚴(yán)重拖累中國經(jīng)濟(jì)社會的長期健康發(fā)展。
經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)風(fēng)險之大難以為繼
當(dāng)前,，一些地方經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn),，GDP增長主要靠房地產(chǎn)帶動，財政收入主要靠土地經(jīng)營收入,，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款,，房地產(chǎn)業(yè)甚至已成為一些城市的經(jīng)濟(jì)命脈。據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)看,，2009年全國土地市場交易異�,；钴S，排在前20位的城市土地出讓金總額高達(dá)8000多億元,，同比增加160%,，許多城市土地出讓收入成為城市建設(shè)的主要來源。
即使是在中西部地區(qū),，土地出讓,、房地產(chǎn)稅收對地方財政的貢獻(xiàn)同樣巨大。記者從內(nèi)蒙古財政廳,、地方稅務(wù)局,、統(tǒng)計局等部門了解到，2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)的地方財政收入為1378.1億元,，其中土地出讓收入總額約為246億元。全自治區(qū)的耕地占用稅,、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅,、房產(chǎn)稅等與土地、房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的稅種總額約86億元，建筑企業(yè)當(dāng)年實現(xiàn)稅金37.52億元,。如果加上鋼鐵,、水泥、玻璃等房地產(chǎn)拉動的其他行業(yè)稅收,，房地產(chǎn)業(yè)給地方財政的貢獻(xiàn)更大,。
另一方面，由于房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠(yuǎn)高于其他行業(yè),，各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā),。今年“兩會”后盡管房地產(chǎn)調(diào)控措施已陸續(xù)出臺，但仍有央企不斷頂風(fēng)涌入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，“央企地王”一時成為輿論焦點,。實際上，央企僅僅因其特殊的地位而備受關(guān)注,，除央企外,，其他各路資金近些年來一直在洶涌進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。如近年來轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)的上市公司顯著增多,，據(jù)統(tǒng)計,，2005年至今有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%,。而論上市公司的毛利率表現(xiàn)來看,，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出，自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%,。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會關(guān)于2010年房地產(chǎn)市場景氣分析指出,，大量熱錢和投資商涌進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)炒作，加劇了房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫的形成,，同時使本應(yīng)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的信貸資金大量流向房地產(chǎn)業(yè),，對實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生擠出效應(yīng)。對于“全民建房”現(xiàn)象,，曾多次被勸導(dǎo)投資房地產(chǎn)的浙江中寶企業(yè)集團(tuán)董事長吳良定說,，房地產(chǎn)熱的幾大問題，一是把企業(yè)價值觀搞壞了,，二是把社會經(jīng)濟(jì)鏈條搞壞了,，三是把社會風(fēng)氣搞壞了。房地產(chǎn)就像吸毒,，搞了房地產(chǎn)再搞主業(yè)就沒興趣了,。
土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼
在這一輪房價大幅上漲中，一些城市出現(xiàn)排隊搶購,、倒賣號子等現(xiàn)象,，除了投資投機(jī)性需求過剩外,，商品房供應(yīng)相對不足也是一個重要原因。一些基層干部和普通消費者說,，地少人多是我國的基本國情,，特別是在沿海部分城市，土地資源已到了匱乏的地步,，如果不改變發(fā)展模式,，在沿海城市出現(xiàn)的這種現(xiàn)象將持續(xù)向內(nèi)地漫延。
土地緊約束最明顯的深圳市,，目前新增建設(shè)用地幾近枯竭,，近幾年商品房用地供應(yīng)持續(xù)緊張，導(dǎo)致商品房開發(fā)建設(shè)規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)下降,。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù),，全市商品住宅新開工面積、竣工面積,、批準(zhǔn)預(yù)售面積從2004年到2009年持續(xù)回落,，分別下降了57%、65%,、41%,。與此同時，由于住房消費不斷升級,，商品房需求持續(xù)旺盛,，深圳新建及二手商品住宅銷售總量從2004年到2009年增漲了54%，從而導(dǎo)致住房市場產(chǎn)生較為突出的結(jié)構(gòu)性供求矛盾,，并不可避免的產(chǎn)生了房價上漲快,、市場波動大、投資投機(jī)增多等問題,。2009年深圳商品住房價格從2004年的每平方米5980元,，上漲到14858元，漲幅達(dá)到144%,，2009年第四季度深圳房價突破每平方米兩萬元,，高居全國城市榜首。
大城市,、小郊區(qū)的上海市也面臨嚴(yán)重的土地資源供求矛盾,。上海市發(fā)改委副主任肖林介紹，2008年底上海建設(shè)用地達(dá)到2860平方公里,，2020的規(guī)劃目標(biāo)是281平方公里,，也就是從2009年到2020年，只有121平方公里建設(shè)用地可用,，按現(xiàn)有的投入結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式,，很快就沒有地可用了,。
一方面是土地緊缺,，而另一方面“土地財政”的現(xiàn)實利益又消解了地方政府節(jié)約,、集約利用土地的積極性。房地產(chǎn)民間觀察人士,、深圳香地信息咨詢有限公司總經(jīng)理尹香武說,，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行的是“鴕鳥政策”，有些地方明明十年之內(nèi)就已無地可用,，仍不能停止賣地沖動,，因為地方GDP增長、政績考核都依賴于出賣土地,、房地產(chǎn)業(yè)的短暫繁榮來支撐,。
和諧成本巨大民生之苦難以為繼
隨著房價飆升，房產(chǎn)正在迅速加大百姓的貧富差距,。原浙江省房地產(chǎn)協(xié)會副會長,、浙江省機(jī)電集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理朱瀾平說，由于房價上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行利率和物價上漲,，造成了“馬太效應(yīng)”——越早買房,、買得越多、買高價房的人,，財富增長越快,，而一些群體，如農(nóng)村到城市打工者,、城市貧困人口以及剛參加工作年輕人被擠出住房市場,，由住房引發(fā)的貧富差距和各階層間的差距越拉越大。
以深圳為例,，居民在住房領(lǐng)域存在嚴(yán)重的苦樂不均,，據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心調(diào)查，占全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好,，如原村民人均住宅建筑面積達(dá)到388平方米,、住房自有率99%，戶籍移民人均住房建筑面積為26平方米,、住房自有率70%,；但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計的近400萬非戶籍流動人口居住水平很差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米,。這類居住質(zhì)量較差的社會群體,，占全市實際總?cè)丝诘?2%，數(shù)量巨大,。由于功能質(zhì)量較好的商品性出租房供應(yīng)量少,、租金高,，據(jù)估算深圳市300多萬常住人口和近400萬的流動人口，主要通過租賃租金較低,、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題,。
房地產(chǎn)業(yè)已成為目前百姓怨氣最為集中的領(lǐng)域之一。廣州市國土和房管局副局長黃文波認(rèn)為,，目前住房問題上出現(xiàn)的一些不和諧,、不合理現(xiàn)象，根本上說是公平問題,，是住房資源分配“兩極分化”的問題,，完全靠個人資產(chǎn)的多寡來決定住房資源的分配，不加以區(qū)別對待,，必然會造成有人占有資源多,、有人占有資源少甚至分不到資源，老百姓是既患寡更患不均的,。 |