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近期國家針對房地產市場的調控措施正步步收到成效,，一段時間以來部分城市房價一路飆漲、投資投機行為過度的局面有望得到遏制,。但記者最近在一線城市調研時不少基層干部和專家仍對房地產市場發(fā)展表示憂慮,，當前房地產業(yè)“一業(yè)獨大”對我國經濟社會民生已造成重大困擾，希望中央對房地產市場的短期調控能與著眼長遠的改革相結合,，以此次調控為契機，痛下決心革除房地產宿弊,，否則房地產市場調整,、松動的惡性循環(huán)將嚴重拖累中國經濟社會的長期健康發(fā)展。
經濟過度依賴房地產風險之大難以為繼
當前,，一些地方經濟過度依賴房地產,，GDP增長主要靠房地產帶動，財政收入主要靠土地經營收入,，銀行收益和資產質量主要靠房地產抵押貸款,，房地產業(yè)甚至已成為一些城市的經濟命脈。據房地產研究機構中國指數研究院發(fā)布的數據看,，2009年全國土地市場交易異�,；钴S，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8000多億元,，同比增加160%,，許多城市土地出讓收入成為城市建設的主要來源。
即使是在中西部地區(qū),，土地出讓,、房地產稅收對地方財政的貢獻同樣巨大。記者從內蒙古財政廳,、地方稅務局,、統(tǒng)計局等部門了解到,，2009年內蒙古自治區(qū)的地方財政收入為1378.1億元，其中土地出讓收入總額約為246億元,。全自治區(qū)的耕地占用稅,、房地產企業(yè)所得稅、房產稅等與土地,、房地產行業(yè)直接相關的稅種總額約86億元,，建筑企業(yè)當年實現稅金37.52億元。如果加上鋼鐵,、水泥,、玻璃等房地產拉動的其他行業(yè)稅收，房地產業(yè)給地方財政的貢獻更大,。
另一方面,，由于房地產的行業(yè)利潤遠高于其他行業(yè)，各類企業(yè)紛紛轉向房地產開發(fā),。今年“兩會”后盡管房地產調控措施已陸續(xù)出臺,，但仍有央企不斷頂風涌入房地產開發(fā)領域，“央企地王”一時成為輿論焦點,。實際上,，央企僅僅因其特殊的地位而備受關注，除央企外,，其他各路資金近些年來一直在洶涌進入房地產開發(fā)領域,。如近年來轉行房地產的上市公司顯著增多，據統(tǒng)計,，2005年至今有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉行房地產,，占到目前地產類上市公司總數的35%。而論上市公司的毛利率表現來看,，房地產行業(yè)表現最為突出,，自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%。
廣東省房地產行業(yè)協(xié)會關于2010年房地產市場景氣分析指出,，大量熱錢和投資商涌進房地產市場進行投機炒作,，加劇了房地產市場資產泡沫的形成，同時使本應投向實體經濟的信貸資金大量流向房地產業(yè),，對實體經濟的發(fā)展產生擠出效應,。對于“全民建房”現象，曾多次被勸導投資房地產的浙江中寶企業(yè)集團董事長吳良定說,，房地產熱的幾大問題,，一是把企業(yè)價值觀搞壞了，二是把社會經濟鏈條搞壞了,，三是把社會風氣搞壞了,。房地產就像吸毒,，搞了房地產再搞主業(yè)就沒興趣了。
土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼
在這一輪房價大幅上漲中,，一些城市出現排隊搶購,、倒賣號子等現象，除了投資投機性需求過剩外,，商品房供應相對不足也是一個重要原因,。一些基層干部和普通消費者說，地少人多是我國的基本國情,，特別是在沿海部分城市,，土地資源已到了匱乏的地步，如果不改變發(fā)展模式,，在沿海城市出現的這種現象將持續(xù)向內地漫延,。
土地緊約束最明顯的深圳市，目前新增建設用地幾近枯竭,，近幾年商品房用地供應持續(xù)緊張,，導致商品房開發(fā)建設規(guī)模出現持續(xù)下降。據深圳市房地產研究中心的數據,，全市商品住宅新開工面積,、竣工面積、批準預售面積從2004年到2009年持續(xù)回落,，分別下降了57%,、65%、41%,。與此同時，由于住房消費不斷升級,，商品房需求持續(xù)旺盛,，深圳新建及二手商品住宅銷售總量從2004年到2009年增漲了54%，從而導致住房市場產生較為突出的結構性供求矛盾,，并不可避免的產生了房價上漲快,、市場波動大、投資投機增多等問題,。2009年深圳商品住房價格從2004年的每平方米5980元,，上漲到14858元，漲幅達到144%,，2009年第四季度深圳房價突破每平方米兩萬元,，高居全國城市榜首。
大城市,、小郊區(qū)的上海市也面臨嚴重的土地資源供求矛盾,。上海市發(fā)改委副主任肖林介紹,，2008年底上海建設用地達到2860平方公里，2020的規(guī)劃目標是281平方公里,，也就是從2009年到2020年,，只有121平方公里建設用地可用，按現有的投入結構和發(fā)展方式,，很快就沒有地可用了,。
一方面是土地緊缺，而另一方面“土地財政”的現實利益又消解了地方政府節(jié)約,、集約利用土地的積極性,。房地產民間觀察人士、深圳香地信息咨詢有限公司總經理尹香武說,，現在地方政府執(zhí)行的是“鴕鳥政策”,，有些地方明明十年之內就已無地可用，仍不能停止賣地沖動,，因為地方GDP增長,、政績考核都依賴于出賣土地、房地產業(yè)的短暫繁榮來支撐,。
和諧成本巨大民生之苦難以為繼
隨著房價飆升,，房產正在迅速加大百姓的貧富差距。原浙江省房地產協(xié)會副會長,、浙江省機電集團有限公司副總經理朱瀾平說,，由于房價上漲遠遠超過銀行利率和物價上漲，造成了“馬太效應”——越早買房,、買得越多,、買高價房的人，財富增長越快,，而一些群體,，如農村到城市打工者、城市貧困人口以及剛參加工作年輕人被擠出住房市場,，由住房引發(fā)的貧富差距和各階層間的差距越拉越大,。
以深圳為例，居民在住房領域存在嚴重的苦樂不均,，據深圳房地產研究中心調查,，占全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，如原村民人均住宅建筑面積達到388平方米,、住房自有率99%,，戶籍移民人均住房建筑面積為26平方米、住房自有率70%,；但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計的近400萬非戶籍流動人口居住水平很差,，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米,。這類居住質量較差的社會群體，占全市實際總人口的82%,，數量巨大,。由于功能質量較好的商品性出租房供應量少、租金高,，據估算深圳市300多萬常住人口和近400萬的流動人口,，主要通過租賃租金較低、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題,。
房地產業(yè)已成為目前百姓怨氣最為集中的領域之一,。廣州市國土和房管局副局長黃文波認為，目前住房問題上出現的一些不和諧,、不合理現象,，根本上說是公平問題，是住房資源分配“兩極分化”的問題,，完全靠個人資產的多寡來決定住房資源的分配,，不加以區(qū)別對待，必然會造成有人占有資源多,、有人占有資源少甚至分不到資源,，老百姓是既患寡更患不均的。 |