|
由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚,，一些開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難,，開發(fā)商與炒房者這一對(duì)昔日哄抬房?jī)r(jià)的“合作伙伴”如今卻變成了“互嚙冤家”，這也從另一個(gè)角度表明政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策效力漸顯,，原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需關(guān)系回歸真實(shí),。
開發(fā)商與炒家博弈
南寧的周先生去年在北海市一個(gè)樓盤登記了一套房,，日前接到開發(fā)商“最后通牒”：一個(gè)月內(nèi)前來(lái)辦理正式購(gòu)房手續(xù)，否則將沒(méi)收5000元訂金,。
去年10月份以來(lái),，北海市多個(gè)樓盤向原先登記的購(gòu)房者發(fā)出催促辦理手續(xù)的通知。由于市場(chǎng)走向不明朗,，特別是二手房交易基本停止,，不少炒房者對(duì)房?jī)r(jià)是否上漲存有疑慮，對(duì)原先預(yù)訂的商品房取舍拿不定主意,，于是出現(xiàn)了開發(fā)商催辦手續(xù)的現(xiàn)象,。這些雖然登記為“已銷售”的住房，實(shí)際上并未真正賣出,，這種“懸掛”著的狀況影響了開發(fā)商的資金回籠,。
北海市從事房地產(chǎn)銷售代理的王立說(shuō)，這種現(xiàn)象反映出隨著去年9月底國(guó)家對(duì)第二套住房提高首付等控貸措施的逐步到位,，開發(fā)商與炒家進(jìn)入了“博弈階段”,。
從“炒房分肥”到“軟硬兼施”
從去年3月份起,，北海市商品住房同比上漲幅度連續(xù)位居全國(guó)前列，除了消除眾多爛尾樓后的恢復(fù)性增長(zhǎng)因素,，不乏“炒房”之故,。據(jù)北海市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，北海市外地人購(gòu)房的比例超過(guò)60%,，其中以投資為目的的炒房者為數(shù)不少,。記者了解到，盡管房地產(chǎn)開發(fā)有符合“封頂”等條件才允許預(yù)售的規(guī)定,，但在實(shí)際開發(fā)中,，幾乎沒(méi)有開發(fā)商遵守。一些開發(fā)商項(xiàng)目動(dòng)工伊始,，為打探行情,，同時(shí)也為了抬升人氣，采取收取預(yù)付金或發(fā)放“貴賓卡”等方式搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu),，刺激炒房者的購(gòu)買欲望,，而這正是近年來(lái)不少樓盤一經(jīng)推出就“銷售告罄”的原因之一。此外,，一些樓盤在預(yù)售后拖延辦理房產(chǎn)證,，炒房者可利用預(yù)售到辦證之間的“時(shí)間差”將住房轉(zhuǎn)手，然后到房地產(chǎn)交易中心銷售備案,，這種行為過(guò)去得到開發(fā)商或銷售商的鼓勵(lì),。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)飆升的市場(chǎng)中，很容易找到接盤的“下家”,，炒房者和開發(fā)商或銷售商可以一起在炒房中分肥,。在北海市，有個(gè)別樓盤預(yù)售后遲至兩年未辦理相關(guān)手續(xù),，而房?jī)r(jià)由最初的1700多元升至3000多元,。
這種情況從去年四季度起有了微妙變化。由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚,，“下家”難覓,，一些開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，炒房者與開發(fā)商的關(guān)系由昔日哄抬房?jī)r(jià)的“合作伙伴”變成了“互嚙冤家”,。王立說(shuō),，一些樓盤由于數(shù)量眾多的房子賣給了炒房者，而眼下炒房者又找不到人接盤解套,，就對(duì)炒房者采取“軟硬兼施”的手法：一方面較大幅度打折吸引這些已登記者辦理手續(xù),；另一方面對(duì)其設(shè)置障礙，或者聲稱無(wú)法撤銷備案,，或者索取高達(dá)千元到一兩萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi),。
樓市出現(xiàn)分化跡象
有關(guān)人士認(rèn)為,，開發(fā)商與炒家的博弈，表明調(diào)控政策效力漸顯,。由于國(guó)家調(diào)控力度不斷加大，特別是對(duì)第二套住房的限貸政策,，限制了利用銀行貸款“炒房”的行為,。目前北海市商品住房個(gè)人按揭貸款的首付比例，公寓型為30%,，別墅為40%,，商業(yè)(含商住兩用)更高達(dá)55%，此外在利率上對(duì)第二套住房也有相應(yīng)的上浮,。記者在北海市多個(gè)樓盤了解到,，這種對(duì)不同商品房“精細(xì)化”的限貸措施，使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“分化”跡象：一些銷售價(jià)在3000元/平方米以上的住房以及別墅,、商住兩用型商品房,，由于投資額較大，已出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的滯銷跡象,，而那些適合普遍家庭自住或外地人在當(dāng)?shù)囟燃倩蝠B(yǎng)老購(gòu)買的住房,，維持著較好的銷售狀況。
王立認(rèn)為,，從北海市目前的情況看,，金融杠桿調(diào)控房?jī)r(jià)產(chǎn)生了多重效應(yīng)，一是使原先由于炒家盛行而扭曲失真的住房供需關(guān)系回歸真實(shí),；二是規(guī)范了房產(chǎn)的交易行為,；三是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到了引導(dǎo)作用，自住型住房被看好,，大戶型,、豪華型的別墅、商住兩用房遭受冷遇,，促進(jìn)住房回歸基本屬性,。
他同時(shí)認(rèn)為，目前各地樓市普遍出現(xiàn)的“冷局”顯示,，一些專家認(rèn)為擴(kuò)大供給方能緩解房?jī)r(jià)上漲的看法值得商榷,。住房供應(yīng)不足，在不同城市情況不同,，一些一線大城市可能是住房總體上未能滿足自住用房需求,，但對(duì)于一些二、三線城市,，這種供應(yīng)不足,，與投資性購(gòu)房旺盛不無(wú)關(guān)系,。宏觀調(diào)控應(yīng)針對(duì)不同情況，出臺(tái)相應(yīng)措施,，有保有壓,；而在關(guān)緊信貸“閘門”的同時(shí)，應(yīng)想方設(shè)法拓寬民間投資渠道,，避免社會(huì)資金在房市,、股市間打轉(zhuǎn)。
---相關(guān)文章---
政策導(dǎo)向：從“主調(diào)市場(chǎng)”到“主調(diào)保障”
對(duì)于2007年下半年以來(lái)國(guó)家密集推出的系列調(diào)控政策,，專家認(rèn)為,，國(guó)家宏觀調(diào)控的思路已由“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，這一切無(wú)疑將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。[全文]
行業(yè)定律：從“土儲(chǔ)為大”到“資金為王”
1月份高位運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如期出臺(tái),，令“從緊貨幣政策”或?qū)⒏淖兊念A(yù)期落空。一系列跡象表明,，信貸閘門仍將收緊,，這給視資金為命脈的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)微妙變化：2007年長(zhǎng)三角樓市“土儲(chǔ)為大”的游戲規(guī)則風(fēng)光不再，“資金為王”定律進(jìn)一步加劇了行業(yè)分化,。[全文] |