|
1月份高位運行的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)如期出臺,，令“從緊貨幣政策”或?qū)⒏淖兊念A(yù)期落空,。一系列跡象表明，信貸閘門仍將收緊,，這給視資金為命脈的房地產(chǎn)行業(yè)帶來微妙變化：2007年長三角樓市“土儲為大”的游戲規(guī)則風(fēng)光不再,，“資金為王”定律進一步加劇了行業(yè)分化。
尷尬的“零成交”
盡管“拐”與“不拐”的爭論一時難見分曉,，但在系列調(diào)控政策之下,，長三角樓市進入高位盤整，則已是不爭的事實,。
一個顯著的指標就是交易量急劇萎縮,。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長假期間,，南京樓市創(chuàng)下“零成交”紀錄,，認購僅30多套,，沒有一例成交,，令人大跌眼鏡。盡管屬于傳統(tǒng)淡季,，但與去年春節(jié)七天認購270套,、成交48套相比，“零成交”的成績單仍然相當(dāng)難看,。
上海天天房展網(wǎng)研究中心的統(tǒng)計也顯示,，春節(jié)后的六個交易日(2月9日至2月14日)，上海新房(剔除動遷配套房)的成交量僅為360套,，相當(dāng)于去年同期的55%,。其中，節(jié)后第一天成為“網(wǎng)上房地產(chǎn)”成立以來的第一個零交易日,。
2月19日,，萬科發(fā)布的最新公告顯示，今年1月份公司實現(xiàn)銷售面積23萬平方米,，銷售金額18.5億元,。與去年12月實現(xiàn)銷售面積76.7萬平方米、銷售金額61.7億元相比，雙雙跌去七成多,。
未來供求關(guān)系的變化則可能給樓市帶來更多不確定性,。南京網(wǎng)尚地產(chǎn)研究機構(gòu)副主任李智預(yù)測，南京2008年新建商品住宅上市面積將比2007年增長近20%,，住宅銷售則可能略有下降,，預(yù)計今年商品住宅供銷比在1.18：1至1.06：1之間，出現(xiàn)供略大于求的情況,。
不少業(yè)內(nèi)人士分析,，受信貸緊縮、保障性住房供給增加等因素影響,，2008年的房價不可能重演2007年的瘋狂,。眼下成交縮量、打折促銷之類的場景可能就是調(diào)整的序幕,。
“土儲為大”成往事
與房市冷清相伴隨的是土地市場的變化,。2月1日，春節(jié)前南京最后一次土地拍賣會上,，涉及商業(yè),、辦公、住宅等各類性質(zhì)的七幅地塊全部以底價成交,，整場拍賣會歷時僅10分鐘左右,。
一向被視為樓市“風(fēng)向標”的上海，土地拍賣同樣出現(xiàn)了“速凍”,。1月底成交的楊浦區(qū)新江灣城第五幅地塊,，樓面地價為7500元/平方米，比兩個月前兩萬元的單位樓板價急挫逾六成,。盡管此中有種種人為因素,，但地價走低之勢已明顯。
過去一年房地產(chǎn)行業(yè)“土儲為大”的制勝秘籍,，已經(jīng)悄然失色,。“2007年開發(fā)商狂炒‘土地儲備’概念,，是與當(dāng)時資本市場的火熱相呼應(yīng)的,。土地對房地產(chǎn)企業(yè)不僅意味著未來發(fā)展的基礎(chǔ)，更成為其重要的融資手段和資金杠桿,�,！苯K華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說，為了推高股價或籌備上市,，“圈地”成為開發(fā)商的必然選擇,。隨著信貸緊縮政策的推行,，在樓市趨冷的預(yù)期下，地價回調(diào)也是必然結(jié)果,。
“資金為王”加劇行業(yè)分化
國家統(tǒng)計局2月19日公布,，我國1月份CPI同比上漲7.1%，這讓此前市場對從緊貨幣政策可能松動的預(yù)期落空,，遭遇“信貸饑渴”的地產(chǎn)商壓力仍然難以緩解,。
國內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開發(fā)——周轉(zhuǎn)——再開發(fā)”的模式,，開發(fā)資金的直接融資比例不過兩三成,，間接融資的主渠道為銀行。2007年第四季度以來,，銀行信貸緊縮,，大多數(shù)房企即遭遇“貧血”。另一方面,，房地產(chǎn)企業(yè)上市,、再融資的門檻相比去年明顯提高，加上近期股市的波動,，這一融資渠道同樣趨緊,。
“2007年高價拿地的企業(yè)，將面臨相當(dāng)大的資金壓力,�,！崩钪钦f，“一些實力較弱的企業(yè),，可能不得不將項目轉(zhuǎn)讓,，或者與其他開發(fā)商合作開發(fā)。擁有資金實力的地產(chǎn)商則可借機低價收購或與他人合作開發(fā)存量土地,�,！�
為了加速資金回籠,，開發(fā)商普遍加快了銷售節(jié)奏,，長三角地區(qū)各城市也吹起了促銷打折之風(fēng)。南京個別樓盤喊出“先打九七折,，再減三五萬”的口號,，購房貼息、裝修基金,、抽獎送車等明折暗扣也比比皆是,。杭州的“凱德視界”“蝶園”等樓盤也紛紛推出打折促銷活動。
張馳飛認為,，去年的行情是“拿到地就能圈到錢”,，開發(fā)商非理性拿地的現(xiàn)象比較突出,。但隨著信貸緊縮，相當(dāng)部分開發(fā)商“手頭趨緊”,，企業(yè)的資金運作和融資能力以及項目管理水平開始真正顯露,。今后，行業(yè)分化將加劇,。
---相關(guān)文章---
開發(fā)商與炒家：從"合作伙伴"到"互嚙冤家"
由于市場觀望情緒濃厚,，一些開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，開發(fā)商與炒房者這一對昔日哄抬房價的“合作伙伴”如今卻變成了“互嚙冤家”,，這也從另一個角度表明政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策效力漸顯,，原先由于“炒家”盛行而扭曲失真的住房供需關(guān)系回歸真實。[全文]
政策導(dǎo)向：從“主調(diào)市場”到“主調(diào)保障”
對于2007年下半年以來國家密集推出的系列調(diào)控政策,，專家認為,，國家宏觀調(diào)控的思路已由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，這一切無疑將對我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響,。[全文] |