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在政策組合拳刺激下,，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較為顯著回暖跡象,。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月至4月全國商品房銷售面積同比降幅較一季度收窄4.4個(gè)百分點(diǎn),；4月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市也明顯增多,，持平和下降的城市個(gè)數(shù)均有所減少,。盡管如此，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生變化,，樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng),，以及市場投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，確立樓市回暖趨勢(shì)仍需密切觀察,。
房地產(chǎn)政策刺激作用的基本面已發(fā)生重大變化,。過去，我國房地產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求,，即使國家采取多種限制措施,，依然無法阻擋市場需求的集中快速釋放。現(xiàn)在,，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)住宅供求關(guān)系已基本平衡,，甚至還出現(xiàn)供過于求情況，住宅庫存壓力總體較大,，政策刺激能否有效激發(fā)住宅市場需求釋放存在不確定性,，還要繼續(xù)觀察。值得注意的是,，隨著我國住宅需求收入中樞下移,，中低收入人群和夾心層構(gòu)成潛在需求群體，市場有效購買能力呈下降趨勢(shì),。當(dāng)前部分城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲,，雖有助于刺激改善性住宅需求和剛性住宅需求加快入市,，但考慮到市場需求總量已基本穩(wěn)定，需求集中超前釋放,，后續(xù)需求必然萎縮,，加上價(jià)格上漲對(duì)需求的抑制作用，不可避免影響政策刺激效果,。
樓市新政存在結(jié)構(gòu)化傳導(dǎo)效應(yīng),。樓市新政核心是營業(yè)稅免征期限縮短和二套房首付比例下降，對(duì)二手住宅交易有顯著助推作用,�,！�3.30樓市新政”發(fā)布后，各地二手住宅成交明顯回升,。2015年4月,，廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場中介促成的新增放盤面積和簽約面積環(huán)比分別飆升106.75%和88.14%；成都二手住房成交環(huán)比增長33%,；溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過50%,。但新政對(duì)新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。據(jù)報(bào)道,，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽達(dá)17191套,，創(chuàng)出近25個(gè)月以來新高。而同期北京市新建住宅成交平穩(wěn),，純新建商品住宅成交仍同比下降12%,。而新建商品住宅交易均價(jià)環(huán)比上漲更多是過去購地成本偏高所致。
投資性住宅需求尚未實(shí)質(zhì)性啟動(dòng),。不管承認(rèn)與否,，住宅市場人氣凝聚離不開投資性住宅需求的積極廣泛參與。在當(dāng)前股票市場交投極為活躍情況下,，住宅投資性需求難以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng),，反而還利用二手住宅交易政策優(yōu)惠環(huán)境進(jìn)行高位套現(xiàn)，“賣房炒股”情況比比皆是,。與股票資產(chǎn)相比,，住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性程度較低，且未來價(jià)格漲幅空間狹小,，還要承擔(dān)喪失其他投資獲益的機(jī)會(huì)成本,，也在一定程度上影響投資性住宅需求的恢復(fù)。雖然從5月11日起人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),，對(duì)業(yè)已出現(xiàn)回暖跡象的樓市形成一定支撐,，但市場實(shí)際利率仍在高位運(yùn)行，住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)條件改善狀況還需進(jìn)一步觀察,。
本輪房地產(chǎn)刺激政策旨在穩(wěn)定住房消費(fèi),，核心是鼓勵(lì)改善性住房需求和剛性住房需求入市,，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長予以有效緩沖,。房地產(chǎn)市場相關(guān)主體應(yīng)珍惜來之不易的樓市回暖良機(jī)，加快住宅去庫存化進(jìn)程,，而不是故意渲染“漲價(jià)”噱頭來刺激需求入市,。對(duì)于樓市未來演化趨勢(shì)，既不能否認(rèn)市場向好態(tài)勢(shì),，也不宜盲目樂觀,，以免經(jīng)濟(jì)行為決策失當(dāng)，增加新的問題與風(fēng)險(xiǎn),。
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