近半年多時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場再一次走到“十字路口”：過往的“狂飆突進”告一段落,，多領(lǐng)域“數(shù)據(jù)拐點”開始出現(xiàn),。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多方人士指出,，隨著中國經(jīng)濟步入新常態(tài),，房地產(chǎn)市場走勢,、政府調(diào)控方式以及開發(fā)商購房者的心態(tài),，也都發(fā)生了相應(yīng)的變化,。房地產(chǎn)業(yè)有望進入降速運行,、提質(zhì)增效的新階段,。
市場的“臉”在變：行業(yè)增速創(chuàng)下10年最低
數(shù)據(jù)顯示，2014年下半年起,，盡管個別地區(qū)的樓盤仍有上漲動能,，但行業(yè)整體高速增長的時期已經(jīng)“告一段落”。2014年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為95036億元,，同比增長10.5％，同比增速創(chuàng)過去十年最低水平,；商品房新開工面積為17.96億平方米,，同比下降10.7％，降幅同樣創(chuàng)過去十年最低水平,。
此外,，去年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，同比下降7.6％,�,；仡櫼酝鶖�(shù)據(jù)，自2002年以來,，全國商品房銷售面積整體呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢,，僅2008年和2014年出現(xiàn)下降。據(jù)中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶,、易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱等分析人士判斷,，房地產(chǎn)行業(yè)增速趨于平緩，且這一趨勢不可逆轉(zhuǎn),。甚至有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，“就算全面取消限購，房地產(chǎn)也難像5年前那樣瘋狂,�,！�
這個結(jié)論主要是基于兩點原因：一是國內(nèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。據(jù)民生證券研究院宏觀經(jīng)濟研究員朱振鑫測算,，目前中國20－29歲人口占比約為17％,，而未來十年這個數(shù)字可能降至10％左右,，適婚人口比例的下降，將導(dǎo)致住房需求的減少,。此外,，目前中國的人均住宅面積在33平方米左右，雖然明顯低于美國的67平方米,，但已接近大部分發(fā)達國家,，遠高于一些新興市場。比如,，英國是35.4平方米,，日本是36.6平方米，韓國是26平方米,。香港地區(qū)則僅為15平方米,；二是市場供求關(guān)系發(fā)生變化。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志說,，很多房地產(chǎn)商樂于將市場需求定義為“剛性需求”,，這在當(dāng)前房價水平下已經(jīng)發(fā)生了變化。以北京等一線城市為例,，確實有很多需要改善居住條件的家庭,，但沒有支付能力的居多；還有很多年輕人選擇了租房來代替買房,。這些都表明,，住房需求不見得一定是“剛性需求”，開發(fā)商蓋的房子也不一定總能賣得出去,。
政府的“手”在變：減少直接干預(yù),，發(fā)揮市場功能
行政主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)多年，一些以“抑制改善型需求”,、“短期內(nèi)控制房價”為目的的做法屢遭市場質(zhì)疑,。從2014年下半年起，這一情況有了實質(zhì)性的改變,。目前,，除北上廣深等一線城市外，絕大多數(shù)地區(qū)均已取消或放寬限購政策,。記者在一些重點城市看到,，隨著限購政策的逐步退出，房價卻未見明顯大幅上漲,。
去年10月,，天津取消限購政策，最終全年新建商品房平均交易價格10679元／平方米,，同比增長1.4％,；在山東省濟南市,，去年7月取消的限購政策也沒有對房價產(chǎn)生大的影響，全年新建商品房銷售均價8135.74元／平方米,，同比增長5.59％,。
在全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生、中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長馮俊等業(yè)內(nèi)人士看來,，目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是結(jié)構(gòu)上的供求不匹配，“去干預(yù)化”或“去行政化”,，就是允許房地產(chǎn)市場自行調(diào)整,，是要發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。
“政府要做的,，是取消一些不再合理的干預(yù),，要敢于給市場自身一個表現(xiàn)的機會�,！{(diào)控’這個詞可以退出歷史舞臺了,，改為‘改革’或‘調(diào)整’可能更為恰當(dāng),。”一些業(yè)內(nèi)人士表示,。
記者看到，近段時間以刺激住房消費為目標(biāo)的新一輪改革相繼在各地出現(xiàn),。如各地銀行二套房貸首付比例調(diào)整為40％，個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅免征年限由5年變2年,。這些改革措施的一個共同點,，是政府專注于提升百姓住房消費能力，允許市場自發(fā)調(diào)節(jié),。
業(yè)內(nèi)呼吁，原來房地產(chǎn)調(diào)控政策不支持改善性住房�,，F(xiàn)在既然全面建設(shè)小康社會，老百姓的幸福感也來源于住房條件的改善,，政府就必須實打?qū)嵉靥岣甙傩兆》肯M能力,，減少稅費和利息負(fù)擔(dān),。據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征,，把鼓勵政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群是非常必要的。
供需的“眼”在變：不再“緊盯”政策,，以“我”為主
記者過去幾年調(diào)研房地產(chǎn)市場時,，一大感受是無論開發(fā)商、購房者還是專家學(xué)者,，采訪對象三句話不離“調(diào)控”�,！皣鍡l”、“國十條”都是大家展望市場走勢的根據(jù),。而今年的一個不同現(xiàn)象，是各方對政策的關(guān)注少了,，紛紛打起了自己的“小算盤”。
接受記者采訪的一些開發(fā)商表示,，嚴(yán)峻的市場考驗正在到來。一方面,，是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率向社會平均利潤率回歸。另一方面,，市場競爭加劇，部分實力弱的開發(fā)企業(yè)將面臨市場淘汰的風(fēng)險,。
天津一位在房地產(chǎn)市場摸爬滾打二十余年的公司高管告訴記者,，“研究政策不如研究市場,。企業(yè)拿地就能賺錢的時代已經(jīng)過去,，現(xiàn)在想賣房子，就要推出高附加值的產(chǎn)品,。比如我們花大價錢引進一種空氣循環(huán)系統(tǒng)，保證樓內(nèi)恒溫恒濕,。雖然增加了成本，但可以在銷售過程中增加優(yōu)勢。不僅是我們,，其他開發(fā)商也都拿出來自己的看家本領(lǐng)，都在提高品質(zhì)上下功夫,。”萬科集團原高級副總裁毛大慶也坦言,，“把房子做精才是更重要的事情�,！�
學(xué)者分析，過去我國房地產(chǎn)市場是典型的政策市,、貨幣市，非理性投資是房價快速上漲的一個重要原因,。但隨著近年來房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善，房產(chǎn)稅立法進程的加快,，住房價格漲幅回落、甚至出現(xiàn)絕對下降,，百姓住房消費理念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，這將成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵因素,。
