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經(jīng)歷了寒冬的樓市,，在一系列政策春風(fēng)的吹拂下,，恢復(fù)了些許暖意。
盡管國家統(tǒng)計局尚未公布3月份的樓市數(shù)據(jù),，但從市場反應(yīng)以及市場機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看,，部分城市商品房交易量企穩(wěn)回升，改善性需求入市積極性提高。
“我的手機(jī)都快被打爆了,，那幫中介簡直要瘋了,。”對于北京的周女士而言,，3月30日晚上頻繁接聽中介銷售人員來電的情景,，可謂記憶深刻。
周女士自去年下半年就開始看房,，希望能在孩子學(xué)校周圍買一套比原來面積大的房子,。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。
3月30日,，中國人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)文,，明確首套房貸款比例不低于四成；財政部,、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文,，明確個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。此前，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，要求優(yōu)化住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵，樓市一片暖意,。
一線城市表現(xiàn)明顯,。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，3月北京市二手住宅成交量環(huán)比上升17％,，同比增加13.5％,。
部分二線城市也迎來開門紅。據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,，一季度濟(jì)南新建商品房成交量為197.3萬平方米,、17353套，同比上漲70.5％和63.5％,。
值得關(guān)注的是,，盡管購房者入市積極性提高，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒,。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說：“與以往相比,，此輪調(diào)整買賣雙方相對更為理性�,！�
房地產(chǎn)市場的差異性特征,，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期,，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米,，同比增長23.4％,。
在江蘇省揚州市，面對庫存高企,，本地消化存量能力有限的市場環(huán)境下,，萬科、雅居樂等標(biāo)桿房企紛紛樹起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的營銷旗號吸引購房者,。還有一些本土開發(fā)商正準(zhǔn)備充分開發(fā)當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源,，從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)運營商。
住建部政策研究中心主任秦虹表示,，我國房地產(chǎn)市場已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松,、部分區(qū)域過剩的狀態(tài)。
針對消化高庫存,，樓市新政策也頻頻出招,。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的通知，明確要求房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市,、縣,，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,，通過調(diào)整土地用途,、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè),、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè),、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè),，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。
此外,，新政策還力求打通商品房和保障房的對接通道,，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
綠地集團(tuán)董事長張玉良說：“過去的高杠桿,，傳統(tǒng)的做法在今天很難繼續(xù)了,，現(xiàn)在很多項目不是賺錢的問題，而是虧多少的問題,。面對房地產(chǎn)行業(yè)的拐點,，我們要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，從粗放式擴(kuò)張到精細(xì)化運營轉(zhuǎn)變，從投資驅(qū)動向價值驅(qū)動轉(zhuǎn)變,�,！�
房地產(chǎn)市場差異化明顯，特別是在當(dāng)前,，樓市分化加劇,，政策更應(yīng)體現(xiàn)分類指導(dǎo)、因地施策,，避免房地產(chǎn)政策“一刀切”,。
有業(yè)內(nèi)人士曾說，抑制房價過快上漲時,，是全國跟著一線城市吃藥,，如今，政府一定要做好分類指導(dǎo)這道考題,。
此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費”,，“分類指導(dǎo)、因地施策”政策指向也十分明顯,。仔細(xì)研讀,，字里行間透露出決策者的“審慎”。
在放寬首付比例的同時,，提出“在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上,，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”,。
在允許調(diào)整土地用途上,，設(shè)置前提條件即“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣”,。
“春江水暖鴨先知”,。與政府相比，開發(fā)商對于市場更為敏感,，往往比政策先走一步,。
比如此次用地供應(yīng)政策調(diào)整中，在一定前提下,，“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)”,。事實上，在一些三線四線城市,，面對市場過剩,，過度追求大戶型的開發(fā)商，已將房型改造成瞄準(zhǔn)首次置業(yè)人群的小戶型,，加快了銷售進(jìn)度,。
根據(jù)以往經(jīng)驗,，樓市新政策能否落地生根，發(fā)揮應(yīng)有作用,，還有待觀察,。特別是國家層面政策出臺后，如何因地制宜,，出臺更切合地方實際的細(xì)則,，是對地方政府的嚴(yán)峻考驗。
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