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經(jīng)歷了寒冬的樓市，在一系列政策春風(fēng)的吹拂下,，恢復(fù)了些許暖意,。
盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局尚未公布3月份的樓市數(shù)據(jù)，但從市場(chǎng)反應(yīng)以及市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，部分城市商品房交易量企穩(wěn)回升，改善性需求入市積極性提高,。
“我的手機(jī)都快被打爆了，那幫中介簡(jiǎn)直要瘋了,�,！睂�(duì)于北京的周女士而言,，3月30日晚上頻繁接聽中介銷售人員來電的情景,，可謂記憶深刻。
周女士自去年下半年就開始看房,，希望能在孩子學(xué)校周圍買一套比原來面積大的房子,。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求。
3月30日,，中國(guó)人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)文,，明確首套房貸款比例不低于四成；財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文,，明確個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅,。此前,，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，要求優(yōu)化住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵,，樓市一片暖意。
一線城市表現(xiàn)明顯,。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，3月北京市二手住宅成交量環(huán)比上升17％，同比增加13.5％,。
部分二線城市也迎來開門紅,。據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南新建商品房成交量為197.3萬平方米,、17353套,，同比上漲70.5％和63.5％,。
值得關(guān)注的是，盡管購(gòu)房者入市積極性提高,，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說：“與以往相比，此輪調(diào)整買賣雙方相對(duì)更為理性,�,！�
房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性特征，決定了一部分城市的回暖,，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期,，截至2月末,，全國(guó)住宅待售面積42177萬平方米，同比增長(zhǎng)23.4％,。
在江蘇省揚(yáng)州市,，面對(duì)庫存高企，本地消化存量能力有限的市場(chǎng)環(huán)境下,，萬科,、雅居樂等標(biāo)桿房企紛紛樹起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的營(yíng)銷旗號(hào)吸引購(gòu)房者。還有一些本土開發(fā)商正準(zhǔn)備充分開發(fā)當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源,，從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商,。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松,、部分區(qū)域過剩的狀態(tài),。
針對(duì)消化高庫存，樓市新政策也頻頻出招,。國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的通知,，明確要求房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況,，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途,、規(guī)劃條件,，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè),、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資,。
此外,，新政策還力求打通商品房和保障房的對(duì)接通道，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源,。
綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良說：“過去的高杠桿,，傳統(tǒng)的做法在今天很難繼續(xù)了，現(xiàn)在很多項(xiàng)目不是賺錢的問題,，而是虧多少的問題,。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)，我們要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,，從粗放式擴(kuò)張到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變,，從投資驅(qū)動(dòng)向價(jià)值驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變�,！�
房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化明顯,，特別是在當(dāng)前，樓市分化加劇,，政策更應(yīng)體現(xiàn)分類指導(dǎo),、因地施策，避免房地產(chǎn)政策“一刀切”,。
有業(yè)內(nèi)人士曾說,，抑制房?jī)r(jià)過快上漲時(shí),，是全國(guó)跟著一線城市吃藥,，如今，政府一定要做好分類指導(dǎo)這道考題,。
此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,，“分類指導(dǎo)、因地施策”政策指向也十分明顯,。仔細(xì)研讀,，字里行間透露出決策者的“審慎”。
在放寬首付比例的同時(shí),，提出“在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上,，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。
在允許調(diào)整土地用途上,，設(shè)置前提條件即“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市,、縣”。
“春江水暖鴨先知”,。與政府相比,，開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)更為敏感，往往比政策先走一步。
比如此次用地供應(yīng)政策調(diào)整中,，在一定前提下,，“允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)”。事實(shí)上,，在一些三線四線城市,，面對(duì)市場(chǎng)過剩，過度追求大戶型的開發(fā)商,，已將房型改造成瞄準(zhǔn)首次置業(yè)人群的小戶型,，加快了銷售進(jìn)度。
根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),，樓市新政策能否落地生根,，發(fā)揮應(yīng)有作用，還有待觀察,。特別是國(guó)家層面政策出臺(tái)后,，如何因地制宜，出臺(tái)更切合地方實(shí)際的細(xì)則,，是對(duì)地方政府的嚴(yán)峻考驗(yàn),。
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