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經歷了寒冬的樓市,，在一系列政策春風的吹拂下,，恢復了些許暖意,。
盡管國家統(tǒng)計局尚未公布3月份的樓市數(shù)據,，但從市場反應以及市場機構發(fā)布的數(shù)據來看,，部分城市商品房交易量企穩(wěn)回升,，改善性需求入市積極性提高,。
“我的手機都快被打爆了，那幫中介簡直要瘋了,�,！睂τ诒本┑闹芘慷裕�3月30日晚上頻繁接聽中介銷售人員來電的情景,，可謂記憶深刻,。
周女士自去年下半年就開始看房，希望能在孩子學校周圍買一套比原來面積大的房子,。樓市新政策的“靶心”直指周女士這樣的改善型需求和自住需求,。
3月30日，中國人民銀行等三部門聯(lián)合發(fā)文,，明確首套房貸款比例不低于四成,；財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)文，明確個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。此前，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)文,，要求優(yōu)化住房及土地供應結構,。再加上2月底央行降息的作用持續(xù)發(fā)酵，樓市一片暖意,。
一線城市表現(xiàn)明顯,。根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計,，3月北京市二手住宅成交量環(huán)比上升17％,，同比增加13.5％。
部分二線城市也迎來開門紅,。據濟南市住宅與房地產信息網最新數(shù)據顯示,，一季度濟南新建商品房成交量為197.3萬平方米、17353套,，同比上漲70.5％和63.5％,。
值得關注的是，盡管購房者入市積極性提高,，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒,。鏈家地產市場研究部分析師張旭說：“與以往相比，此輪調整買賣雙方相對更為理性,�,！�
房地產市場的差異性特征，決定了一部分城市的回暖,，并不能減弱另一部分城市高庫存的“寒意”,。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據顯示，房地產市場仍然處于調整期,，截至2月末,，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4％,。
在江蘇省揚州市,，面對庫存高企，本地消化存量能力有限的市場環(huán)境下,，萬科,、雅居樂等標桿房企紛紛樹起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的營銷旗號吸引購房者。還有一些本土開發(fā)商正準備充分開發(fā)當?shù)氐穆糜钨Y源,，從住宅開發(fā)商轉型旅游地產運營商,。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場已從總體偏緊進入到階段性的總體偏松,、部分區(qū)域過剩的狀態(tài),。
針對消化高庫存,，樓市新政策也頻頻出招。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)出的通知,，明確要求房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市,、縣，可以根據市場狀況,，研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案,，通過調整土地用途、規(guī)劃條件,，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用,，用于國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè),、文化產業(yè),、體育產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產業(yè)投資,。
此外,，新政策還力求打通商品房和保障房的對接通道，提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源,。
綠地集團董事長張玉良說：“過去的高杠桿,，傳統(tǒng)的做法在今天很難繼續(xù)了，現(xiàn)在很多項目不是賺錢的問題,，而是虧多少的問題,。面對房地產行業(yè)的拐點，我們要轉變發(fā)展方式,，從粗放式擴張到精細化運營轉變,，從投資驅動向價值驅動轉變�,！�
房地產市場差異化明顯,，特別是在當前，樓市分化加劇,，政策更應體現(xiàn)分類指導,、因地施策，避免房地產政策“一刀切”,。
有業(yè)內人士曾說,，抑制房價過快上漲時，是全國跟著一線城市吃藥,，如今,，政府一定要做好分類指導這道考題。
此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費”，“分類指導,、因地施策”政策指向也十分明顯,。仔細研讀，字里行間透露出決策者的“審慎”,。
在放寬首付比例的同時,，提出“在國家統(tǒng)一信貸政策基礎上，指導銀行業(yè)金融機構合理確定轄內商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平”,。
在允許調整土地用途上,，設置前提條件即“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣”,。
“春江水暖鴨先知”,。與政府相比，開發(fā)商對于市場更為敏感,，往往比政策先走一步,。
比如此次用地供應政策調整中，在一定前提下,，“允許房地產開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構”。事實上,，在一些三線四線城市,，面對市場過剩，過度追求大戶型的開發(fā)商,，已將房型改造成瞄準首次置業(yè)人群的小戶型,，加快了銷售進度。
根據以往經驗,，樓市新政策能否落地生根,，發(fā)揮應有作用，還有待觀察,。特別是國家層面政策出臺后,，如何因地制宜，出臺更切合地方實際的細則,，是對地方政府的嚴峻考驗,。
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