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中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前房地產(chǎn)糾紛呈現(xiàn)快速增長趨勢,，有些還是群體性事件,，社會影響大�,？傮w來看,，在商品房領(lǐng)域，糾紛或維權(quán)事件主要集中在以下幾個(gè)方面：
1.征收階段,。以往,，征收階段是糾紛頻發(fā)的領(lǐng)域，反映出的問題比較集中,，如釘子戶,、暴力征收、斷水?dāng)嚯姷鹊�,。因征收產(chǎn)生的糾紛往往具有群體性特征,，所以社會關(guān)注度高。在國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例出臺以后,，征收主體,、征收程序以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都有了較大改變，更加注重保護(hù)被征收人的利益,，上述問題在一定程度上有所改觀,，但并未完全杜絕。
2.預(yù)售合同無效,。預(yù)售階段糾紛主要集中在開發(fā)企業(yè)為提前獲取預(yù)售資金,，在不滿足辦理商品房預(yù)售許可條件，未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與購房人簽署購房合同,，后因遲遲無法取得預(yù)售許可證導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效,。
3.商品房遲延交付,。按照購房合同規(guī)定的時(shí)間交房是開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要義務(wù)，但在現(xiàn)實(shí)中,，有些開發(fā)企業(yè)由于不能及時(shí)完工,、不能按時(shí)取得商品房竣工驗(yàn)收證明文件等原因無法按時(shí)交房，由此產(chǎn)生糾紛,。
4.商品房質(zhì)量問題,。商品房質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的最基本也是最重要的一項(xiàng)義務(wù)。但有些開發(fā)企業(yè)過于追求利潤,，使得樓倒倒,、樓脆脆、樓歪歪,、毒地板,、毒油漆等問題難以杜絕，這些事件不但影響購房人的財(cái)產(chǎn)安全,，發(fā)展到一定程度還會威脅到購房人的生命安全,。
5.設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更糾紛,。我國立法并未禁止商品房買賣合同簽訂后,，開發(fā)企業(yè)變更設(shè)計(jì)、變更規(guī)劃,，而且變革設(shè)計(jì)、變更規(guī)劃不見得對購房人不利或者說不見得一定侵害購房人的合法權(quán)益,。但在實(shí)務(wù)中,，一些開發(fā)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更時(shí),，雖然也履行了相應(yīng)程序,，但購房人往往不知情，致使購房人的利益受到侵害,，如綠地變小,，公共道路變車位，樓房長高,、長胖等等,。
6.樓盤爛尾糾紛。商品房開發(fā)周期長,、投入的資金量大,，一旦開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂，樓盤就會面臨巨大的爛尾風(fēng)險(xiǎn),。特別是在商品房預(yù)售中,，由于購房人已經(jīng)支付了大部分、甚至全部購房款，如果樓盤爛尾,，購房人將面臨房財(cái)兩空的局面,，既拿不到房，又要不回購房款,，購房人的利益很難得到救濟(jì),。
7.物業(yè)服務(wù)糾紛。在我國現(xiàn)階段,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間好像存在一種天然的不信任,。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收的錢多，提供的服務(wù)少,、質(zhì)量低,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為自己是來管理小區(qū)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)服從管理,，雙方的矛盾逐漸積累,，業(yè)主最后決定換物業(yè)公司，由此導(dǎo)致原物業(yè)公司不退出,，新物業(yè)公司難進(jìn)入,，相互僵持的局面不在少數(shù)。
康俊亮表示,，一旦發(fā)生上述情況,，購房人、業(yè)主利益如果受到損害,，完全可以依據(jù)合同約定或法律規(guī)定的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益,，如去仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、去法院訴訟,、去消費(fèi)者協(xié)會調(diào)解等等,。行政主管機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)等部門也應(yīng)當(dāng)為購房人,、業(yè)主依法維權(quán)創(chuàng)造良好的社會環(huán)境,，鼓勵(lì)、引導(dǎo)購房人,、業(yè)主依法維權(quán),。
但在糾紛發(fā)生后，有些業(yè)主采取的維權(quán)手段過于激烈,，如打砸售樓處,、圍攻售樓處工作人員等等，這些手段不但不能有效維護(hù)自身的合法權(quán)益,，反而有可能因自己的行為違法而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。暴力維權(quán)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫教岢�,，但也要看到部分購房人、業(yè)主不依法維權(quán)雖有其自身原因,，房地產(chǎn)領(lǐng)域立法不完善,、部分開發(fā)企業(yè)不誠信經(jīng)營，也是重要的因素,。
對此,，段和段律師事務(wù)所創(chuàng)始人段祺華也認(rèn)為，立法不完善,，追溯不完整以致房企違規(guī)成本小,，房企不以為意。因此,，他建議相關(guān)部門可著手建立房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量追蹤體系,。
“主管部門盡管頒布過多個(gè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管相關(guān)的文件，要求對建設(shè),、勘察,、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行監(jiān)督檢查,，但并未‘主動出擊’,，對房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的質(zhì)量進(jìn)行追蹤�,！倍戊魅A說,。
段祺華表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量追蹤體系首先要負(fù)責(zé)受理各自區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量投訴,，并依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī),，建議并指導(dǎo)投訴人員進(jìn)行相應(yīng)民事索償。此外,，還要配合司法行政機(jī)關(guān)，對相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在質(zhì)量問題進(jìn)行檢測及進(jìn)一步處理,。
因此,，段祺華建議，追蹤體系可以依托已建成的全國建筑市場監(jiān)管與誠信信息平臺延伸,，定期增加已證實(shí)存在質(zhì)量問題的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單,，并披露與該項(xiàng)目相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè)及監(jiān)理企業(yè)信息,。他最后指出,，住建部門披露的信息，應(yīng)該和工商,、商務(wù)及金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)共享,，在相應(yīng)的商事主體信用系統(tǒng)中予以體現(xiàn),，以起到多部門對其經(jīng)營活動進(jìn)行深入監(jiān)管的作用。
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