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中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康俊亮在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，目前房地產(chǎn)糾紛呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì),，有些還是群體性事件,，社會(huì)影響大�,？傮w來(lái)看，在商品房領(lǐng)域,，糾紛或維權(quán)事件主要集中在以下幾個(gè)方面：
1.征收階段,。以往，征收階段是糾紛頻發(fā)的領(lǐng)域,，反映出的問(wèn)題比較集中,，如釘子戶、暴力征收,、斷水?dāng)嚯姷鹊�,。因征收產(chǎn)生的糾紛往往具有群體性特征，所以社會(huì)關(guān)注度高,。在國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例出臺(tái)以后,，征收主體、征收程序以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都有了較大改變,，更加注重保護(hù)被征收人的利益,，上述問(wèn)題在一定程度上有所改觀，但并未完全杜絕,。
2.預(yù)售合同無(wú)效,。預(yù)售階段糾紛主要集中在開(kāi)發(fā)企業(yè)為提前獲取預(yù)售資金，在不滿足辦理商品房預(yù)售許可條件,，未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與購(gòu)房人簽署購(gòu)房合同,，后因遲遲無(wú)法取得預(yù)售許可證導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效。
3.商品房遲延交付,。按照購(gòu)房合同規(guī)定的時(shí)間交房是開(kāi)發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要義務(wù),，但在現(xiàn)實(shí)中,，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)由于不能及時(shí)完工,、不能按時(shí)取得商品房竣工驗(yàn)收證明文件等原因無(wú)法按時(shí)交房，由此產(chǎn)生糾紛,。
4.商品房質(zhì)量問(wèn)題,。商品房質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)準(zhǔn)是開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的最基本也是最重要的一項(xiàng)義務(wù)。但有些開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于追求利潤(rùn),，使得樓倒倒,、樓脆脆、樓歪歪,、毒地板,、毒油漆等問(wèn)題難以杜絕，這些事件不但影響購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)安全，發(fā)展到一定程度還會(huì)威脅到購(gòu)房人的生命安全,。
5.設(shè)計(jì),、規(guī)劃變更糾紛。我國(guó)立法并未禁止商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,，開(kāi)發(fā)企業(yè)變更設(shè)計(jì),、變更規(guī)劃，而且變革設(shè)計(jì),、變更規(guī)劃不見(jiàn)得對(duì)購(gòu)房人不利或者說(shuō)不見(jiàn)得一定侵害購(gòu)房人的合法權(quán)益,。但在實(shí)務(wù)中，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì),、規(guī)劃變更時(shí),，雖然也履行了相應(yīng)程序，但購(gòu)房人往往不知情,，致使購(gòu)房人的利益受到侵害,，如綠地變小，公共道路變車(chē)位,，樓房長(zhǎng)高,、長(zhǎng)胖等等。
6.樓盤(pán)爛尾糾紛,。商品房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),、投入的資金量大，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂,，樓盤(pán)就會(huì)面臨巨大的爛尾風(fēng)險(xiǎn),。特別是在商品房預(yù)售中，由于購(gòu)房人已經(jīng)支付了大部分,、甚至全部購(gòu)房款,，如果樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房人將面臨房財(cái)兩空的局面,，既拿不到房,，又要不回購(gòu)房款，購(gòu)房人的利益很難得到救濟(jì),。
7.物業(yè)服務(wù)糾紛,。在我國(guó)現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間好像存在一種天然的不信任,。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收的錢(qián)多,，提供的服務(wù)少、質(zhì)量低,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為自己是來(lái)管理小區(qū)的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)服從管理,，雙方的矛盾逐漸積累，業(yè)主最后決定換物業(yè)公司,，由此導(dǎo)致原物業(yè)公司不退出,，新物業(yè)公司難進(jìn)入，相互僵持的局面不在少數(shù),。
康俊亮表示,，一旦發(fā)生上述情況，購(gòu)房人,、業(yè)主利益如果受到損害,，完全可以依據(jù)合同約定或法律規(guī)定的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益，如去仲裁機(jī)構(gòu)仲裁,、去法院訴訟,、去消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解等等。行政主管機(jī)關(guān),、司法機(jī)關(guān)等部門(mén)也應(yīng)當(dāng)為購(gòu)房人,、業(yè)主依法維權(quán)創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境，鼓勵(lì),、引導(dǎo)購(gòu)房人,、業(yè)主依法維權(quán)。
但在糾紛發(fā)生后,，有些業(yè)主采取的維權(quán)手段過(guò)于激烈,，如打砸售樓處、圍攻售樓處工作人員等等,，這些手段不但不能有效維護(hù)自身的合法權(quán)益,，反而有可能因自己的行為違法而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。暴力維權(quán)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫教岢�,，但也要看到部分�?gòu)房人,、業(yè)主不依法維權(quán)雖有其自身原因，房地產(chǎn)領(lǐng)域立法不完善,、部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),，也是重要的因素。
對(duì)此,，段和段律師事務(wù)所創(chuàng)始人段祺華也認(rèn)為,，立法不完善，追溯不完整以致房企違規(guī)成本小,，房企不以為意。因此,，他建議相關(guān)部門(mén)可著手建立房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量追蹤體系,。
“主管部門(mén)盡管頒布過(guò)多個(gè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管相關(guān)的文件,，要求對(duì)建設(shè)、勘察,、設(shè)計(jì),、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行監(jiān)督檢查，但并未‘主動(dòng)出擊’,，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的質(zhì)量進(jìn)行追蹤,。”段祺華說(shuō),。
段祺華表示,，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量追蹤體系首先要負(fù)責(zé)受理各自區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量投訴，并依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī),，建議并指導(dǎo)投訴人員進(jìn)行相應(yīng)民事索償,。此外，還要配合司法行政機(jī)關(guān),，對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)及進(jìn)一步處理,。
因此，段祺華建議,，追蹤體系可以依托已建成的全國(guó)建筑市場(chǎng)監(jiān)管與誠(chéng)信信息平臺(tái)延伸,，定期增加已證實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，并披露與該項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、工程建設(shè)企業(yè)及監(jiān)理企業(yè)信息,。他最后指出，住建部門(mén)披露的信息,，應(yīng)該和工商,、商務(wù)及金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)共享，在相應(yīng)的商事主體信用系統(tǒng)中予以體現(xiàn),，以起到多部門(mén)對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行深入監(jiān)管的作用,。
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