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國家統(tǒng)計局18日發(fā)布了10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù),。數(shù)據(jù)顯示,，與9月份相類似，10月70城市新房價格環(huán)比仍無城上漲,。雖然環(huán)比降幅繼續(xù)收窄,，但是房價仍在下降通道中,。這些情況表明，各地政府刺激效應(yīng)未達預(yù)期,，調(diào)整仍是樓市運行主題,。在目前多重因素約束下，謹(jǐn)防未來刺激政策引發(fā)逆向選擇,，并加速樓市調(diào)整進程,。
為緩解樓市下行對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長的壓力，今年以來各地紛紛退出住房限購并放寬公積金貸款限制,，金融管理當(dāng)局也松綁住房限貸政策,，以刺激樓市成交,。這些政策出臺雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市,，但在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn),、住宅價值出現(xiàn)拐點、房產(chǎn)稅預(yù)期升溫及住宅市場購買力需求萎縮的多重因素約束下,，刺激樓市效應(yīng)遠遜當(dāng)初的政策預(yù)期,，且加重樓市觀望情緒。
房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)始于去年四季度,，其內(nèi)在原因在于房價對合理值的過度偏離,。從根本上說，刺激樓市也就是分化樓市預(yù)期,，以促進市場需求釋放,。但預(yù)期存在自我實現(xiàn)機制，在樓市已經(jīng)形成一致性調(diào)整預(yù)期時,，任何所謂的“救市”政策,，向房地產(chǎn)市場傳遞的是政府對樓市過度調(diào)整的擔(dān)憂，因而往往會被認(rèn)為是市場進一步下跌的證據(jù),。雖然樓市經(jīng)歷一年多調(diào)整,，但絕對房價依然過高，樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)似已不可阻擋,樓市仍將面臨中長期調(diào)整,。
住宅投資價值出現(xiàn)拐點降低“入市”積極性,。住宅投資成本不僅包括財務(wù)成本，也包含折舊,、維護費用,。在過去相當(dāng)長時間內(nèi)，由于我國房價漲幅過大,，投資者往往較少考慮實物運行維護成本與費用,。而當(dāng)房價漲幅縮小并出現(xiàn)價格絕對下降時，實物成本壓力凸顯,，投資空間收窄。不僅如此,，住宅投資價值還在于其擁有財富貯藏功能,。但住宅財富貯藏功能的實現(xiàn)有賴于交易市場的活躍程度。2014年1月到10月,，全國商品住宅銷售面積同比下降9.5%,，住宅價值變現(xiàn)難度明顯上升，投資回收難度增大,。
房產(chǎn)稅預(yù)期升溫將減少多套房購買需求,。以房產(chǎn)稅替代土地財政將是我國未來財稅制度改革的一個重要方向,。目前，我國房產(chǎn)稅收制度不完善,，房屋持有環(huán)節(jié)免稅或稅收優(yōu)惠過多,，使得房產(chǎn)稅失去了對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)功能。隨著樓市發(fā)展黃金期過去,，地方政府土地財政前景將面臨更大制約,，房產(chǎn)稅立法已在議事日程。而預(yù)期中的房屋持有環(huán)節(jié)稅收,，將不可避免沖擊到當(dāng)前多套房購買需求,。
住宅市場有效購買力需求已經(jīng)萎縮。過去幾年,，我國住宅市場需求集中釋放,，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)大幅改善。新型城鎮(zhèn)化重點是農(nóng)民入城,，雖然理論上能引致部分住房購買需求,，但對這部分中低收入人群來說，有限的購買能力難以跨越城鎮(zhèn)相對較高的住房價格,。不僅如此,，隨著我國老齡化社會的到來，人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化,，未來住宅需求將面臨進一步萎縮,。日本人口老齡化導(dǎo)致住房空置率不斷上升。
應(yīng)該看到,，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,，都不允許未來房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)非理性繁榮�,！熬仁小闭咧粫卸唐谛Ч�,，難以維持中長期效應(yīng)。而住房成交價格和成交量的變化關(guān)系,，并非絕對是“量價齊跌”或“量價齊升”的情況,。實際上，任何資產(chǎn)價格的調(diào)整都是以波浪式運行,。這反映出市場供求雙方預(yù)期與行為的動態(tài)博弈過程,。就目前看，我國房價還遠未到崩盤地步,，若過度干預(yù)市場調(diào)整,，反而有可能會加速迎來樓市的大幅度調(diào)整。
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