近日,，隨著限購(gòu),、限貸政策的放開(kāi)，公積金政策的調(diào)整,，再加上多地推出的稅費(fèi)補(bǔ)貼政策,，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“回暖”，然而,，對(duì)于庫(kù)存高企的房企來(lái)說(shuō),，仍然面臨著巨大壓力。臨近年末,，不少房企加快推盤節(jié)奏,，想方設(shè)法高調(diào)攬客，為年終沖刺做最后一搏,。
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趙乃育/繪 |
出 招 借“雙十一”快速去庫(kù)存
6日,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布將與京東集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)展開(kāi)合作，雙方協(xié)議,，在“雙十一”期間,，以互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌的方式，針對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國(guó)12個(gè)城市的25個(gè)項(xiàng)目近萬(wàn)套房源進(jìn)行營(yíng)銷嘗試以消化庫(kù)存,。
據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)負(fù)責(zé)此次眾籌項(xiàng)目的人士介紹,，不同于過(guò)往房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作以區(qū)域、項(xiàng)目為單位的小范圍試水,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目均參與到跨界眾籌當(dāng)中,，計(jì)劃讓利超過(guò)億元。
據(jù)了解,，此次活動(dòng)主要包括兩方面的眾籌,，一是“沒(méi)錢買房幫你湊”，二是“有錢買房幫你省”,。優(yōu)惠活動(dòng)將從11月11日起開(kāi)始,，持續(xù)到12月初結(jié)束。其中,，北京共有遠(yuǎn)洋新天地,、遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋春天著和遠(yuǎn)洋傲北四個(gè)項(xiàng)目參與,。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面透露,，此次京東眾籌平臺(tái)上的房源均以眾籌產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，并非直接在線上銷售,。可能的一種形式是：各房源為一定折扣的眾籌產(chǎn)品，用戶交納一定的金額支持該項(xiàng)產(chǎn)品,，達(dá)到設(shè)定的規(guī)模后,，即表示該項(xiàng)產(chǎn)品眾籌成功。
眾籌成功后,，京東會(huì)將用戶之前交納的金額返還給用戶,，再向用戶發(fā)放條形碼，讓用戶去線下購(gòu)房,。
借助“雙十一”推盤去庫(kù)存的不僅僅是遠(yuǎn)洋地產(chǎn),。3日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)和樂(lè)居控股正式宣布,，即日起啟動(dòng)“11·11光盤節(jié)”活動(dòng),，雙方將在全國(guó)11座城市22個(gè)項(xiàng)目推出主要針對(duì)老業(yè)主的線上線下多形式優(yōu)惠活動(dòng)，總優(yōu)惠金額達(dá)3.3億元,。
此外,，搜房網(wǎng)已經(jīng)在北京、上海,、廣州等19個(gè)城市率先啟動(dòng)“首屆房產(chǎn)雙十一購(gòu)房季”線上預(yù)訂,。包括萬(wàn)科、保利,、華潤(rùn),、首開(kāi)、首創(chuàng)等超過(guò)50家房企近100個(gè)項(xiàng)目,。
對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士指出，持續(xù)超過(guò)半年的低氣壓市場(chǎng)對(duì)部分房企造成了較大影響,。對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，不管什么形式的促銷，其目的都是為了加速去庫(kù)存,。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就是一例,。因面臨較大庫(kù)存壓力，甚至因庫(kù)存突增,，遭到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瑞信的評(píng)級(jí)下調(diào),。瑞信表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年的存貨按年增60%,，其預(yù)售的銷售率一直較低,，潛在改善前景不足，評(píng)級(jí)由“跑贏大市”降至“中性”,。
在此影響下,，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)5日發(fā)布公告,，為剝離非核心業(yè)務(wù)，銷售較慢,、毛利率較低或位于三線城市項(xiàng)目,，將出售一批位于大連、杭州,、秦皇島,、青島的項(xiàng)目公司，以減少存貨,，共套現(xiàn)28.24億元,。
壓 力 負(fù)債再度大幅提升
房企一改之前強(qiáng)勢(shì)主動(dòng)拋出各類誘惑的背后，是其面臨的多重壓力,。
10月底,，被稱之為房企最差三季報(bào)報(bào)告單已經(jīng)全部交出，A股144家上市房企三季報(bào)營(yíng)收整體增速?gòu)娜ツ甑?6.78%大幅下滑至9.78%,，凈利增速也從增長(zhǎng)33.17%轉(zhuǎn)為下降8%,，為13年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，與此同時(shí),，庫(kù)存高企達(dá)到2.3萬(wàn)億元高位,，同比上漲21.05%。
凈利潤(rùn)方面,，統(tǒng)計(jì)顯示,，前三季度144家上市房企共實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)458.92億元，同比去年的498.77億元下降7.98%,，是近13年來(lái)首次下降,。 其中,，21家房企凈利潤(rùn)為負(fù)值,，天津松江、金豐投資凈利潤(rùn)分別為-3.45億元和-2.32億元,，珠江地產(chǎn)凈利潤(rùn)為-1.19億元,。與此同時(shí)，獲得利潤(rùn)的企業(yè)相對(duì)于2013年來(lái)說(shuō)也下降明顯,。金地集團(tuán)前三季度凈利潤(rùn)4.45億元,，同比下滑39%，招商地產(chǎn)下降37.8%,， 華麗家族下滑更高達(dá)87%,。
銷售緩滯也導(dǎo)致庫(kù)存一路攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年一季度末144家房企庫(kù)存為2.098萬(wàn)億元,，到今年上半年末時(shí)庫(kù)存額增至2.201萬(wàn)億元,，而到了三季報(bào)，144家房企庫(kù)存額再增1200多億達(dá)到2.31萬(wàn)億元,。庫(kù)存額環(huán)比增幅5%,，而同比增幅達(dá)到21.5%，明顯快于營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng),。具體來(lái)看，144家企業(yè)有142家企業(yè)庫(kù)存同比上升,，從絕對(duì)額來(lái)看,，“招保萬(wàn)金”四大金剛依然庫(kù)存量最大，分別達(dá)到3512億,、2750億,、943.5億和862億元，合計(jì)達(dá)到8068億元,，占到全市場(chǎng)的35%,。首開(kāi)股份、華夏幸福,、金科股份,、金融街、中南建設(shè),、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫(kù)存額也都在500億元以上,。從庫(kù)存增加比例來(lái)看，最高的則為海德股份,，其去年三季末僅有2304萬(wàn)元庫(kù)存,，而今年三季報(bào)突增至1.64億元，一年時(shí)間飆升6倍多,。泰禾集團(tuán),、金宇車城、中房地產(chǎn)等5家企業(yè)庫(kù)存同比也增加一倍以上,。
負(fù)債則再度大幅提升,。房企三季度總負(fù)債達(dá)2.4萬(wàn)億元，較2013年同期1.99萬(wàn)億元上漲20.6%,，較2014年上半年1.6萬(wàn)億元相比上漲幅度更是高達(dá)50%,。其中，萬(wàn)科和招商地產(chǎn)負(fù)債均超過(guò)1000億元,，分別為4137.91億元,、1046.76億元。負(fù)債率方面,，144家房企最新資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.04%,，同比去年三季報(bào)時(shí)的75.42%上升0.62%,。具體看，有31家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%,，珠江控股更是高達(dá)98.7%,，高新發(fā)展也達(dá)95.3%。此外,，天津松江,、京投銀泰、魯商置業(yè),、實(shí)達(dá)集團(tuán),、陽(yáng)光城也均超過(guò)90%的最高警戒線。
謹(jǐn) 慎 未來(lái)重在維持資金鏈
CRIC研究中心發(fā)布第四季度房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)顯示為49.82,，環(huán)比下降1.26點(diǎn),。指數(shù)已呈三連跌，本季更是近兩年來(lái)首次落于50下方,，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對(duì)2014年四季度的信心再一次出現(xiàn)回落,。
易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，四季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)不但繼續(xù)下滑,，而且已經(jīng)跌落至景氣區(qū)間下方,，這種情況也是近兩年來(lái)首次發(fā)生。這顯示出,，隨著當(dāng)前行業(yè)調(diào)整不斷加劇,，整個(gè)行業(yè)心態(tài)趨于悲觀，謹(jǐn)慎情緒占據(jù)主導(dǎo),。
現(xiàn)階段房企除庫(kù)存壓頂外,，還面臨融資難題。日前,，雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司公告宣布,，公司原定于2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元（相當(dāng)于20.56億港元）已獲得銀行同意將貸款期限延長(zhǎng)12個(gè)月。此外,，雅居樂(lè)經(jīng)所需貸款人同意,，對(duì)其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)的融資協(xié)議部分條文做出修訂，將就公司管理層違約事件條款訂立補(bǔ)充協(xié)議,。
雖然雅居樂(lè)對(duì)上述即將到期的貸款作了緊急處理,，但到明年6月底，其仍面臨著高達(dá)116億元的到期債務(wù),。
而雅居樂(lè)并不是唯一一個(gè)面臨巨額債務(wù)償還的房企,。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年全年預(yù)計(jì)共有451只集合房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期,，到期規(guī)模破千億,，其中過(guò)半到期項(xiàng)目集中于下半年,。
高額債務(wù)面前是融資難度的加大。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至10月底,，年內(nèi)房企海外融資總額突破311億美元，但這個(gè)數(shù)字僅接近2012年房企赴海外融資全年金額的50%,。
對(duì)此,，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段在開(kāi)發(fā)貸仍未放開(kāi)的同時(shí),，美國(guó)QE3退出,，房企海外融資遇阻，房企資金壓力不言而喻,。
央行最新數(shù)據(jù)顯示，第三季度房地產(chǎn)貸款余額16.74萬(wàn)億元,，同比增18.2%,，較上季末降低1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),，美聯(lián)儲(chǔ)宣布從11月起結(jié)束量化寬松政策,。房企海外融資難度上升或是不爭(zhēng)的事實(shí)。
業(yè)內(nèi)人士指出,，現(xiàn)階段雖然有房企抄底拿地,，但房企應(yīng)注意的是強(qiáng)化自己資金鏈的粘度，將一切放在可控范圍內(nèi),，以免造成不可收拾的局面,。
