三十而立,，歷經(jīng)風(fēng)雨之后,，當(dāng)下的萬(wàn)科高管們尤為謹(jǐn)言慎行,，即便交出的業(yè)績(jī)報(bào)表依然靚麗,，仍時(shí)刻“危不離口”,，躊躇滿志之余,，轉(zhuǎn)型長(zhǎng)征已然開(kāi)啟,。
作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭企業(yè),，10年黃金期已過(guò),，在經(jīng)歷了兩輪樓市調(diào)控之后,，敏銳地觀察到未來(lái)房地產(chǎn)的限界所在,。從蓋有人買(mǎi)的房子，到蓋有人住的房子,，再到蓋有人用的房子,，萬(wàn)科邁向四十歲的轉(zhuǎn)型之旅將面臨“三道坎”。
供需生變?cè)偬嶙吡?/STRONG>
淘寶賣(mài)房,、眾籌合資,、6折拍賣(mài)……首個(gè)提出房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的萬(wàn)科并非是向網(wǎng)上轉(zhuǎn)移陣線，而是為走量尋求更多通道,。
此前萬(wàn)科方面已在公開(kāi)場(chǎng)合表示,，2014下半年的經(jīng)營(yíng)確立了以現(xiàn)金流為核心的策略，銷售均將去化,、回款放在第一位,。根據(jù)公司發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前9月吸金1490.6億元,，已經(jīng)完成年度目標(biāo)70%以上,。
與此同時(shí)，宏觀數(shù)據(jù)的發(fā)布讓人們看到房地產(chǎn)整體走量的步伐未必平穩(wěn),。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2014年前9月商品房銷售面積同比下降8.6%，降幅擴(kuò)大0.3
個(gè)百分點(diǎn),。在二三線城市限購(gòu)全線放松的情況下,，市場(chǎng)并未有明顯改觀，其中住宅銷售下降幅度較大,。
有報(bào)道指出,，2014年上半年萬(wàn)科只新增了19個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積約264.1萬(wàn)平方米,，較去年同期下降明顯,。在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情勢(shì)下，萬(wàn)科的走量之路在細(xì)調(diào)規(guī)劃中前行,。
配套商戰(zhàn)略盈利不明
錢(qián)是工具,，絕非目的。馬佳佳的一句“90后不買(mǎi)房”未必精準(zhǔn),，卻直觀反映了未來(lái)消費(fèi)群體的需求變化,。以賣(mài)房為主要資金來(lái)源的萬(wàn)科，正以外人難窺的節(jié)奏逐漸向“城市配套服務(wù)商”的步伐邁進(jìn),。
萬(wàn)科作為一家專注房地產(chǎn)的公司,，提出這句話已經(jīng)一年有余。商場(chǎng),、咖啡館,、超市,、酒店、寫(xiě)字樓,、建學(xué)校,、養(yǎng)老……在這些目前已知的萬(wàn)科轉(zhuǎn)型目標(biāo)中，人們很難看出“配套商”與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的真正區(qū)別,。
在影響房?jī)r(jià)的諸多外環(huán)境因素中,，交通、教育,、醫(yī)療養(yǎng)老三項(xiàng)對(duì)居住者來(lái)最為重要,。今年上半年，萬(wàn)科已在北京,、廣東等多地項(xiàng)目附近代建學(xué)校,，為小區(qū)業(yè)主子女提供一定程度的基礎(chǔ)教育服務(wù)，這種“自建學(xué)區(qū)房”式的吸引客戶方式得到業(yè)內(nèi)的認(rèn)可,。不僅如此,，萬(wàn)科對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的布局更早，早在2010年開(kāi)始,，北京萬(wàn)科推出自持老年公寓,，同時(shí)配備護(hù)理機(jī)構(gòu)、健康會(huì)所等適合老年人的服務(wù)設(shè)施,。
有市場(chǎng)人士認(rèn)為,，萬(wàn)科的“配套商”轉(zhuǎn)型并非僅僅是尋找新的贏利點(diǎn)，而是“創(chuàng)造需求”,。通過(guò)滿足教育,、養(yǎng)老等基本需求，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步激發(fā)如零售,、娛樂(lè)、文化等新的消費(fèi)方向,，由此形成以房地產(chǎn)為依托,，全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降淖≌⻊?wù)，所涉及范疇甚至可能涵蓋人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷妗?/P>
愿景遠(yuǎn)大美好,，但要投多少錢(qián)呢,？“城市配套服務(wù)商”是萬(wàn)科未來(lái)十年的轉(zhuǎn)型規(guī)劃，目前的養(yǎng)老,、商業(yè)地產(chǎn),、學(xué)校建設(shè)很可能只是其中的第一步而已。從拿地開(kāi)始,，審批,、建筑,、環(huán)境規(guī)劃、物流體系,、零售業(yè)推廣,、醫(yī)療等等，大都是耗資巨額且盈利模式尚且模糊的領(lǐng)域,，而其投入所需的規(guī)模卻沒(méi)有先例可循,。
萬(wàn)科這一步既是好棋，亦是險(xiǎn)棋,，還將是慢棋,。在原有市場(chǎng)整體下行的情況下，如此大舉投入的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題值得擔(dān)憂,。如何控制好投資的步伐與節(jié)奏,，成敗10年內(nèi)或見(jiàn)分曉。
警惕野蠻人伺機(jī)而動(dòng)
走量,、配套服務(wù)商的方略由管理層提出,，但管理層持股比例之小、董事會(huì)列席之微與其強(qiáng)大話語(yǔ)權(quán)不成比例,。
萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型絕非易事,，在國(guó)內(nèi)缺乏成功先例的情況下，其難以估算的投入加上不明確的盈利方式,，未來(lái)的庫(kù)存走量進(jìn)程一旦受阻,，盈利能力繼續(xù)下降不是小概率事件。
轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的陣痛,，長(zhǎng)遠(yuǎn)看未必是壞事,。但逐利的資本市場(chǎng)更多只關(guān)注于硬邦邦的數(shù)字，屆時(shí)股價(jià)波動(dòng),、資金轉(zhuǎn)向,，這或給一直伺機(jī)而動(dòng)的“野蠻人”以可乘之機(jī)。
20年前,，“君萬(wàn)之爭(zhēng)”上演,，以君安證券為首的幾個(gè)股東聯(lián)合“逼宮”，企圖奪取公司控制權(quán),，幸虧當(dāng)時(shí)君安陣營(yíng)有人臨陣倒戈,，萬(wàn)科這才挺過(guò)這關(guān)。
隨著萬(wàn)科一步一步釋放更多轉(zhuǎn)型的內(nèi)容,，規(guī)劃日漸清晰,，這無(wú)疑也給野蠻人們足夠的時(shí)間準(zhǔn)備，并可按照其所公布的進(jìn)程等待最佳的時(shí)期。
萬(wàn)科在走量為先,、轉(zhuǎn)型為重的同時(shí),，亦要在險(xiǎn)惡的資本博弈中生存，一系列轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略若想真的在未來(lái)實(shí)現(xiàn),，首先還要看管理層能否保住話語(yǔ)權(quán)——“剩者”萬(wàn)科管理層的10年路,，仍將繼續(xù)如履薄冰。
