地方政府年底沖刺 開(kāi)發(fā)商入市抄底
上海易居房地產(chǎn)研究院4日發(fā)布的土地市場(chǎng)研究報(bào)告指出，10月,，包括北上廣深在內(nèi)的10大典型城市土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比均有明顯提升,，尤其是四大一線城市土地市場(chǎng)升溫明顯,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，受到央行發(fā)布“9·30新政”以及中央表態(tài)穩(wěn)定住房消費(fèi)等因素影響,，樓市信心得到一定提升的同時(shí),，利好信號(hào)也傳遞到了土地市場(chǎng),。一方面,，地方政府希望通過(guò)加快推地增加財(cái)政收入,；另一方面，具有資金實(shí)力的房企也開(kāi)始抄底土地市場(chǎng),，預(yù)計(jì)后兩個(gè)月土地市場(chǎng)成交仍會(huì)有所增長(zhǎng),。
| 10個(gè)典型城市月度土地成交均價(jià)走勢(shì) |
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數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)（CRIC） |
行 情 一線城市土地升溫
近日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心出讓公告信息顯示,，即將出讓的海淀區(qū)西外太平莊村2號(hào)地（原星竹園）,，起始價(jià)為6億元，而地塊規(guī)劃建筑面積僅為16136平方米,，業(yè)內(nèi)據(jù)此估算,，該地塊起始樓面價(jià)將超過(guò)3.7萬(wàn)元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，太平莊地塊位于核心城區(qū),，周邊配套成熟，加上地塊體量不大,，總價(jià)門(mén)檻不高,，預(yù)計(jì)將吸引眾多企業(yè)爭(zhēng)奪，“樓面價(jià)肯定將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米,�,！贝饲埃本⿸斐龅钠鹗紗蝺r(jià)最貴的朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊,，起始樓面價(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米,，該地塊最后因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍。
記者注意到,，北京土地市場(chǎng)近日行情高漲,。11月2日，北京成功出讓3宗土地,，當(dāng)日出讓金收入超過(guò)80億元,。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)北京的土地出讓金收入已經(jīng)達(dá)到1861.67億元,，超過(guò)此前歷史最高年度記錄——2013年全年的1821.81億元,。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“按照目前土地市場(chǎng)形勢(shì)，2014年全年,，北京土地市場(chǎng)的出讓收入有望首次突破2000億元,。”事實(shí)上,，10月以來(lái),，包括北京在內(nèi)的一線城市土地市場(chǎng)升溫明顯。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，10月全月一線城市土地成交地塊合計(jì)27宗,，成交規(guī)劃建筑面積為293.96萬(wàn)平方米。雖然受?chē)?guó)慶長(zhǎng)假影響,，成交面積低于9月,，但成交均價(jià)則創(chuàng)造2014年1月以來(lái)最高點(diǎn)。其中,，住宅用地成交9宗,，平均樓面價(jià)達(dá)到15906元/平方米，創(chuàng)造了歷史上單月最高紀(jì)錄,。
“整體來(lái)看溢價(jià)率有所上行,，一線城市土地市場(chǎng)10月以來(lái)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象”。張大偉分析認(rèn)為,，一線城市土地市場(chǎng)整體成交依然活躍,。“一線城市土地市場(chǎng)依然維持高熱度,，相比三四線城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn),，房企更加扎堆一線城市，在這種情況下,，一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈,。”
易居研究院的數(shù)據(jù)顯示,，10月一線城市土地成交均價(jià)為8551元/平方米,，環(huán)比上升34%，同比上升43.2%,。盡管本月一線城市土地成交面積仍然低于去年同期,，但成交均價(jià)出現(xiàn)較大幅度的提升。
中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示,，眾多優(yōu)質(zhì)地塊入市帶動(dòng)一線城市交易市場(chǎng)熱度回升,，土地樓面均價(jià)同環(huán)比上漲明顯。此外,，10月份地塊成交總價(jià)排行榜單前十名中,，一線城市包攬三甲,，榜單總額同比增加。這份榜單中,，深圳以今年首宗入市宅地的46.8億元總價(jià)位居首位,，北京共有4地塊進(jìn)榜，地塊成交價(jià)均超過(guò)20億元,，高于去年同期水平。
沖 刺 各城年底突擊推地
中指院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì),，目前北京土地市場(chǎng)還有5宗經(jīng)營(yíng)性用地待出讓?zhuān)夷陜?nèi)將掛出并成交更多地塊,，2014年出讓金有望突破2000億元大關(guān)。
近日,，國(guó)土部發(fā)布的“前三季度國(guó)土資源主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示,，今年前三季度全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)38.1萬(wàn)公頃，同比下降17.1%,。其中,，房地產(chǎn)用地供應(yīng)11.0萬(wàn)公頃，同比下降19.4%,。
前三季度房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比減少近兩成,，多地在第四季度明顯加快供地節(jié)奏。10月30日,，武漢土地市場(chǎng)推出9宗地塊并成功出讓其中8宗,，成交金額高達(dá)87.6億元。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年前9個(gè)月武漢累計(jì)土地收入為370億元,，10月單月收入則達(dá)到120億元，接近前三季度的1/3,。
10月29日,，廈門(mén)推出海滄區(qū)馬鑾灣新城兩幅商住用地。最終被福州融僑及海爾聯(lián)合體分別以19.76億元和22.8億元競(jìng)得,，其中海爾聯(lián)合所競(jìng)得地塊溢價(jià)率高達(dá)79.53%,，樓面價(jià)15228.43元/平方米，成為廈門(mén)島外的新地王,。另一幅地塊溢價(jià)率也達(dá)到66%,。
10月22日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-04純宅地掛牌終止,，經(jīng)過(guò)上百次競(jìng)價(jià),，該地塊最終以9.65億元的高價(jià)成功拍出，樓面價(jià)達(dá)到26057元/平方米,，溢價(jià)率高達(dá)93%,。隨后,，南京市場(chǎng)也迎來(lái)了限購(gòu)取消后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)。其中,，河西一宗宅地吸引了10家企業(yè)競(jìng)拍,，最終以31億元總價(jià)成功出讓?zhuān)涣硪蛔诔菛|宅地也吸引了9家房企爭(zhēng)奪，最終以20億元總價(jià)出讓,。
值得一提的是,，10月10日，廣州市國(guó)土房管局一次性掛牌出讓天河區(qū)10宗土地,，總掛牌起拍價(jià)高達(dá)189.21億元,，這也創(chuàng)下今年以來(lái)廣州一次性推地的總價(jià)紀(jì)錄。不僅如此,，廣州還計(jì)劃在11月24日競(jìng)拍另外4宗地塊,，總用地面積達(dá)27萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)87億元,。
針對(duì)廣州大規(guī)模的推地動(dòng)作,，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析認(rèn)為，這與政府的土地財(cái)政壓力有關(guān),。他認(rèn)為往年房地產(chǎn)稅收比較理想,，但今年受市場(chǎng)整體下行影響，房地產(chǎn)稅收可能會(huì)不如往年,，政府對(duì)土地出讓金的依賴(lài)程度更高了,。因此，當(dāng)?shù)卣赡芟Ｍ~完成推地任務(wù),。
易居的市場(chǎng)研報(bào)顯示,，10月，包括一線城市在內(nèi)的10大典型城市土地出讓金收入合計(jì)561億元,，環(huán)比增加56.8%,。本月土地出讓金收入有所好轉(zhuǎn)，環(huán)比增幅更增加近90%,。
預(yù) 判 抄底企業(yè)仍將增加
易居研究院研究員亢亞娟分析認(rèn)為,，10月，10大典型城市土地成交均價(jià)為4140元/平方米,，環(huán)比增加15.8%,，同比增加40%，環(huán)同比均出現(xiàn)較大幅度提升與出讓土地質(zhì)量較高有關(guān),。
不過(guò),，亢亞娟同時(shí)指出，今年以來(lái)，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,，但多數(shù)城市的土地出讓底價(jià)并未回落,，甚至還有城市上調(diào)底價(jià)�,！坝绕涫且痪�城市,，當(dāng)前房冷地?zé)岬默F(xiàn)象較為罕見(jiàn)”。
中指院方面則分析認(rèn)為,，央行發(fā)布“9·30新政”,，中央表態(tài)穩(wěn)定住房消費(fèi)，隨著一系列利好政策的推出,，全國(guó)樓市逐步回溫,，房企拿地積極性也在提升。
記者了解到,，樓市利好政策的確在向土地市場(chǎng)傳遞。在中央釋放“穩(wěn)定住房消費(fèi)”信號(hào)的次日,，蘇州發(fā)布相關(guān)通知,，降低公積金貸款條件。同日,，杭州也發(fā)布通知,，提出涉及公積金政策、信貸政策,、土地增值稅征收,、土地供應(yīng)等多方面意見(jiàn)，促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,。
中指院表示,，未來(lái)土地市場(chǎng)諸多政策同樣值得期待。其中包括：同地同權(quán)同價(jià)的土地供應(yīng)市場(chǎng),，在保護(hù)好耕地紅線的同時(shí),，加快集體土地入市試點(diǎn)；加大對(duì)已供土地的監(jiān)管力度,，盤(pán)活土地存量,，提高土地利用水平；以及完善土地招拍掛制度,，合理分配土地收益,，促使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政發(fā)展模式等。
對(duì)此,，張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)利好政策的出現(xiàn)，部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)以期抄底。他分析指出,，10月以來(lái),，20大標(biāo)桿房企中，萬(wàn)科,、保利,、首開(kāi)分別有拿地動(dòng)作。事實(shí)上從9月開(kāi)始,，包括萬(wàn)科,、遠(yuǎn)洋等企業(yè)已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地�,！皬哪壳笆袌�(chǎng)趨勢(shì)看,，抄底企業(yè)將有所增加”。
針對(duì)一線城市的土地市場(chǎng),張大偉表示,，信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,，在這種情況下，房企再次進(jìn)入土地市場(chǎng),。隨著各類(lèi)利好政策的出現(xiàn),，四季度抄底企業(yè)可能進(jìn)一步增多，部分熱點(diǎn)地塊,，競(jìng)爭(zhēng)局面將比三季度更為激烈,。
亢亞娟也告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看,，在利好政策影響下,，整體表現(xiàn)有所反彈。對(duì)后市的信心在一定程度上有所增加或可帶動(dòng)土地成交,。此外,，資金實(shí)力較為雄厚的企業(yè)遇到好的購(gòu)地機(jī)會(huì)仍會(huì)積極出手，這些因素可能會(huì)使未來(lái)土地市場(chǎng)成交量進(jìn)一步提升,。
