摘要：雖然時過兩年,，上海普通商品住宅的標準已有更改的必要,，但短期內(nèi)迅速調(diào)整的可能不大，總價進一步放寬的范圍有限,。
“上海不愿刺激樓市,。今天（10月13日）下午央行上海分行召18家銀行開房產(chǎn)新政的通氣會,，上海新政執(zhí)行標準是已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅(總價內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元,，外環(huán)以外160萬元),，利率各家銀行都傾向于執(zhí)行基準，至多九五折和,，周內(nèi)各家銀行將會公布細則,。”
這段話昨日（10月14日）在微信朋友圈內(nèi)廣受關(guān)注,�,！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者從一位參與該會議的銀行內(nèi)部人士處證實了上述消息,。
根據(jù)最新成交數(shù)據(jù)，受房貸新政等因素影響,，上海房地產(chǎn)市場10月份的前13天成交量較9月同期上升了至少一成,。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，目前上海新房市場的普通住宅只占總量的不足5%,，隨著上海房貸新政的落地,，未來市場將經(jīng)歷一段時間的成交回落。
“普通住宅”標準兩年未變
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,，昨日下午,，央行上海總部召集上海地區(qū)商業(yè)銀行召開通氣會,，“貫徹并落實”9月30日央行,、銀監(jiān)會《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的相關(guān)精神和要求。
上述參與該會議的銀行內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，會上央行上�,？偛棵鞔_，擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請購房貸款,，必須為普通商品住房，銀行才能執(zhí)行首套房貸款政策,。
雖然此前央行和銀監(jiān)會已明確“再次申請貸款購買普通商品住房,，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”，但銀行在總行層面出臺的房地產(chǎn)貸款政策中卻似乎模糊了“普通商品住房”這一要求,。如建設(shè)銀行[-0.49%
資金
研報]10月9日在官網(wǎng)發(fā)布通知，表示對擁有一套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請貸款購買住房,，可參照執(zhí)行首套房貸款政策，全文未提“普通商品住房”,。
建設(shè)銀行表示,，具體操作由各地分行掌握。截至目前,，建設(shè)銀行上海分行仍表示房貸細則正在擬定中,，對于符合央行和銀監(jiān)會政策的房貸可按要求進行預受理，最終受理審批以正式文件為準,。
對于“普通商品住房”,，各個地方有著不同的標準，如上海普通商品住房標準是在2012年3月1日起執(zhí)行的,，當時的標準為：第一,，五層以上（含五層）的多高層住房,，以及不足五層的老式公寓、新式里弄,、舊式里弄等,；第二，單套建筑面積在140平方米以下,；第三,，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套,，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套,，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。
央行上�,？偛績�(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，13日的通氣會主要是向各家商業(yè)銀行傳達一下央行房貸新政的主要精神，并未制定新的具體的規(guī)定,。對于是否調(diào)整普通商品住房的標準,，該人士表示，“普通住房的標準不是央行來制定的,，這需要各地政府部門來確定”,。
北京則剛剛從10月8日起執(zhí)行最新的普通商品房標準：五環(huán)內(nèi)39600元/平方米或總價468萬元；五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價374.4萬元,；六環(huán)外23760元/平方米或總價280.8萬元,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，類似上海這樣把普通商品住宅才算作首套房的貸款政策,，并沒有在全國普遍實施,。北京的房貸政府便并沒有強調(diào)普通商品住宅和非普通住宅的區(qū)別。
二手房市場或受益
上海房貸新政的執(zhí)行標準,，對目前正在逐步回暖的市場來說無疑是一場“降溫”,。
德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發(fā)布房貸新政后,，上海商品住宅成交量迅速增長,。10月的前13天已比9月同期增長一成多，其中中高端和改善需求房的增長特別迅速,。
他透露,，德佑地產(chǎn)10月份前13天的二手中高端房源成交量較9月同期增長了四成，分銷的新房成交量更是達到9月同期的三倍,。
宋會雍告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者,，上海的中高端住宅成交確實在10月初出現(xiàn)了放量，不少觀望者因房貸新政而入市,。
然而,，在上海的房貸新政細則曝光后,，市場卻很難繼續(xù)維持之前那樣的旺盛需求。根據(jù)宋會雍的統(tǒng)計,，在上海的新房住宅市場上,，符合普通商品住宅標準的房屋不到5%，而在二手房市場上也有25%的房屋屬于非普通住宅,。
克而瑞研究總監(jiān)薛建雄也證實了宋會雍的判斷,，上海新房市場的普通商品住宅供給確實不多。尤其是對改善型的購房人群來說,，能滿足他們買房需求的房屋數(shù)量很少,。
不過，趙葆根認為,，仍有一部分改善型需求可以因為房貸新政獲益,，但這些需求將主要集中在二手房市場消化。
宋會雍說,，雖然時過兩年,，上海普通商品住宅的標準已有更改的必要，但短期內(nèi)迅速調(diào)整的可能不大,，總價進一步放寬的范圍有限,。
