摘要：央行和銀監(jiān)會發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認(rèn)定后,，不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光,。不過,，在市場出現(xiàn)回暖跡象的同時,，也有不少開發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了，錯過了買地的黃金時期,。
央行和銀監(jiān)會發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認(rèn)定后,，國慶黃金周的樓市到底如何？
《第一財經(jīng)日報》記者了解到,，這一政策“大紅包”陽光普照了不少開發(fā)商,，不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光。
不過,，在市場出現(xiàn)回暖跡象的同時,，也有不少開發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了，錯過了買地的黃金時期,。
“第四季度土地價格會不斷走高,，留給中小開發(fā)商的機會越來越小，風(fēng)險在不斷加劇,�,！弊蛱欤嗉掖笮头科髮τ浾弑磉_(dá)了這一觀點,，認(rèn)為第四季度拿地存在較大風(fēng)險,。
二線城市表現(xiàn)強勁
數(shù)據(jù)顯示，在今年國慶期間,，一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善,，其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右,，深圳成交套數(shù)同比下滑18%,。
不過，已松綁“限購”的城市就完全是另外一番景象,。
以長三角重鎮(zhèn)南京為例,，國慶黃金周前3天，南京商品住宅已累計認(rèn)購1100余套,，日均認(rèn)購371套,，同比增長36%，整個南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬余套回落到5.2萬余套,。
就在“雙限”松綁前夕,，南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，南京房價已經(jīng)連續(xù)三個月呈下跌態(tài)勢,。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點”下跌0.6%，7月房價環(huán)比下跌1.1%,，8月跌幅進一步擴大至1.3%,。
“太明顯了�,！蹦暇┍镜氐囊晃粯I(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》記者稱,，他獲悉業(yè)界“捷報”頻傳，一個開發(fā)商朋友5天賣了3個億,，另外一個也不甘示弱,，賣了兩個多億,。
數(shù)據(jù)顯示，國慶7天,，南京樓市有4天認(rèn)購量在400套以上,，其中最后一天的10月7日，認(rèn)購量則達(dá)到530套,。
截至10月7日22：00,，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京國慶7天共認(rèn)購商品住宅2859套,，日均賣房408套,，同比去年(認(rèn)購1926套)上漲48.44%。
杭州也不甘示弱,，單日成交近億元的樓盤還不少,，這已經(jīng)是多年難見的盛況�,！懊Φ每煲w起來,，國慶的第一天全公司就在開大會中度過的�,！焙贾荼镜氐囊晃婚_發(fā)商對記者稱,，整個國慶是地產(chǎn)人的工作日，尤其在“限貸”松綁消息出來之后,，不少員工都更改了原本定好的出國游計劃,。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至10月7日23：00,，杭州全市共計成交124套,。其中，主城區(qū)成交35套,、預(yù)訂9套,，余杭成交41套，蕭山成交34套,，此外,，五區(qū)縣成交14套。
今年以來,，限購城市陸續(xù)松綁,，目前僅剩北京、上海,、廣州,、深圳四個一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守，其中一線城市的成交低迷暫無回暖跡象。
開發(fā)商頻繁玩漲價
“限貸”松綁提振了不少買房人的信心,。事實上,，二季度以來，銀行信貸政策依然沒有松動的跡象,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，在其監(jiān)測的35個重點城市中，有25個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,，占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,，如平安銀行,、民生銀行、廣發(fā)銀行,、中信銀行等,，國有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。
“限貸”松綁也提振了開發(fā)商的信心,。10月1日當(dāng)天,，一份《綠城集團浙東區(qū)域公司文件》在微信中廣為流傳，其中的要點包括,，要對現(xiàn)有在售的樓盤提價5%~10%,。
《第一財經(jīng)日報》記者多方求證了解到，這份文件確實出自綠城集團浙東公司,，浙東公司目前涵蓋舟山,、新昌、諸暨,、余姚,、紹興、寧波等城市,。
不過,，綠城集團其他區(qū)域公司負(fù)責(zé)人對記者稱，目前還沒有調(diào)價的打算,，這只是單個區(qū)域公司的行為,，其他區(qū)域公司并沒有大幅跟進的跡象。
此后,，多家開發(fā)商漲價的“內(nèi)部文件”都“不小心”在網(wǎng)上流傳開來,，版本包括綠地、恒大,、新城控股等多家開發(fā)商,。
“終于集滿了7家開發(fā)商的調(diào)價通知。”有第三方監(jiān)控機構(gòu)對記者稱,，這些對外稱調(diào)價,、實際上漲價的“內(nèi)部文件”都有個特點，即從10月8日或者10月中旬開始漲價,，也就是說,，從目前的樓盤在售情況來看，真假難辨,。
多家開發(fā)商的發(fā)言人都紛紛辟謠,，表示沒有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”，或者不清楚分公司的動向,。還有不少發(fā)言人認(rèn)為,，這些文件在格式上存在一些問題。
不過,，更多的業(yè)界人士認(rèn)為,，這些文件真假難辨�,！敖o外界傳達(dá)一個信號,，要漲價，所以在格式,，或者實施日期上存有瑕疵,，這樣‘退可守’，還可以出來辟謠澄清下,�,！蹦暇┑囊晃婚_發(fā)商稱，這是一種營銷手段,，真假已經(jīng)不重要,，關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會漲價的重要信號。
杭州的一家樓盤售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告：一直很貴,，馬上更貴,。該樓盤的營銷老總對記者表示，最近看房人氣很旺,，大部分都是受政策的利好刺激,。
后悔買地買少了
“其實，限貸松綁的消息一出,，我的第一反應(yīng)就是,，后悔買地買少了�,！比珖N售排名前三的一位開發(fā)商人士對記者稱,，原本是一個“裸奔”的市場，只有深度營銷、看準(zhǔn)市場的高手才能存活,，這下“被救市”以后,，許多中小開發(fā)商也紛紛緩過勁來，導(dǎo)致第四季度的土地價格會走高,。
對于第四季度的走向如何,，易居中國總裁丁祖昱對記者表示，從易居營銷全國代理銷售樓盤的認(rèn)購數(shù)據(jù)來看,，“十一”期間一周成交量環(huán)比上漲100%,，接近2013年黃金周的水平。
來自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份數(shù)據(jù)則顯示,，9月份,，北京、上海,、廣州,、深圳,、西安,、天津等10個典型城市土地成交建筑面積為1001萬平方米，環(huán)比下降53.2%,，同比下降69.3%,。
事實上，自今年5月份以來,，十城市的土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長,，而且降溫速度持續(xù)加快。從土地出讓金來看,，9月份,，上述10個城市土地出讓金收入358億元，環(huán)比下降32.7%,，同比下降79.4%,。
“原來想的是先活下來，然后再擴大市場占有率,�,！鄙鲜鲩_發(fā)商人士對記者稱，他們在不斷調(diào)整市場戰(zhàn)略,，但政策的調(diào)整讓他們有些措手不及,。
這引發(fā)了不少重量級開發(fā)商的共鳴�,！跋仁睾蠊�,，這些子彈都回倉了，不過沒有存貨，很難有大的騰挪空間,�,！绷硪患忆N售排名前十的開發(fā)商人士稱，上半年他們一直偏保守,，到現(xiàn)在拿地都沒有超過10幅,，可見第四季度土地市場競爭會非常激烈。
丁祖昱認(rèn)為,，政策的調(diào)整給市場帶來的最核心的改變在于消費者信心的提振,，之前的年初市場“一夜之間”的下滑，除了自身供需問題之外,，也在于消費信心極度衰竭,，使得正常需求的客戶也因為信心問題而延遲購房。而這一輪市場的回升,，給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心,，這部分積攢了大半年的需求，將成為四季度市場回升的主力軍,。
市場反應(yīng)確實明顯,，以杭州市場為例，綠城的大本營杭州在黃金周貢獻了十個億的銷售業(yè)績,，其中一個高端樓盤7天成交2.2億,。“從最近豪宅成交的系列數(shù)據(jù)來看,，高端的客戶信心在不斷提振,。”杭州透明售房網(wǎng)研究院院長方張接稱,，市場回暖的可能性很大,。
就拿地而言，這對許多開發(fā)商來說未必是好事情,�,！拔艺J(rèn)為，最好的拿地時機出現(xiàn)在2012年春節(jié)過后,，以及2014年的第二季度,。”浙江本土的一位開發(fā)商對記者稱,，在第一個時間節(jié)點,，他們成功拿到了土地，可惜的是,，在今年顆粒無收,。
“市場一回暖的話,，我們徹底沒勇氣去拿地了�,！彼行o奈地說,，機會乍現(xiàn)就不見了，拿地價推高的結(jié)果就是,，這場游戲的籌碼又增加了,。
