摘要：央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認(rèn)定后,，不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光,。不過,，在市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象的同時(shí)，也有不少開發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了,，錯(cuò)過了買地的黃金時(shí)期。
央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認(rèn)定后,，國(guó)慶黃金周的樓市到底如何,？
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，這一政策“大紅包”陽(yáng)光普照了不少開發(fā)商,，不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光,。
不過，在市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象的同時(shí),，也有不少開發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了,，錯(cuò)過了買地的黃金時(shí)期。
“第四季度土地價(jià)格會(huì)不斷走高,，留給中小開發(fā)商的機(jī)會(huì)越來(lái)越小,，風(fēng)險(xiǎn)在不斷加劇,。”昨天,，多家大型房企對(duì)記者表達(dá)了這一觀點(diǎn),，認(rèn)為第四季度拿地存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
二線城市表現(xiàn)強(qiáng)勁
數(shù)據(jù)顯示,，在今年國(guó)慶期間,，一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京,、上海和廣州成交量下滑三成左右,，深圳成交套數(shù)同比下滑18%。
不過,，已松綁“限購(gòu)”的城市就完全是另外一番景象,。
以長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)南京為例，國(guó)慶黃金周前3天,，南京商品住宅已累計(jì)認(rèn)購(gòu)1100余套,，日均認(rèn)購(gòu)371套，同比增長(zhǎng)36%,，整個(gè)南京市商品住宅的庫(kù)存量也從此前的5.3萬(wàn)余套回落到5.2萬(wàn)余套,。
就在“雙限”松綁前夕，南京樓市完全處于一片寒冰之中,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，南京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月呈下跌態(tài)勢(shì)。今年6月新建商品住宅價(jià)格遇到“拐點(diǎn)”下跌0.6%,，7月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.1%,，8月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至1.3%。
“太明顯了,�,！蹦暇┍镜氐囊晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，他獲悉業(yè)界“捷報(bào)”頻傳,，一個(gè)開發(fā)商朋友5天賣了3個(gè)億,，另外一個(gè)也不甘示弱，賣了兩個(gè)多億,。
數(shù)據(jù)顯示,，國(guó)慶7天，南京樓市有4天認(rèn)購(gòu)量在400套以上,，其中最后一天的10月7日,，認(rèn)購(gòu)量則達(dá)到530套。
截至10月7日22：00,，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，南京國(guó)慶7天共認(rèn)購(gòu)商品住宅2859套,，日均賣房408套，同比去年(認(rèn)購(gòu)1926套)上漲48.44%,。
杭州也不甘示弱,，單日成交近億元的樓盤還不少，這已經(jīng)是多年難見的盛況,�,！懊Φ每煲w起來(lái)，國(guó)慶的第一天全公司就在開大會(huì)中度過的,�,！焙贾荼镜氐囊晃婚_發(fā)商對(duì)記者稱，整個(gè)國(guó)慶是地產(chǎn)人的工作日,，尤其在“限貸”松綁消息出來(lái)之后,，不少員工都更改了原本定好的出國(guó)游計(jì)劃。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),，截至10月7日23：00,，杭州全市共計(jì)成交124套。其中,，主城區(qū)成交35套,、預(yù)訂9套，余杭成交41套,，蕭山成交34套，此外,，五區(qū)縣成交14套,。
今年以來(lái)，限購(gòu)城市陸續(xù)松綁,，目前僅剩北京,、上海、廣州,、深圳四個(gè)一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅(jiān)守,，其中一線城市的成交低迷暫無(wú)回暖跡象。
開發(fā)商頻繁玩漲價(jià)
“限貸”松綁提振了不少買房人的信心,。事實(shí)上,，二季度以來(lái)，銀行信貸政策依然沒有松動(dòng)的跡象,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,，占比超過70%,。停貸銀行主要以中小銀行為主,，如平安銀行、民生銀行,、廣發(fā)銀行,、中信銀行等，國(guó)有銀行也大多處于半停貸狀態(tài),。
“限貸”松綁也提振了開發(fā)商的信心,。10月1日當(dāng)天，一份《綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司文件》在微信中廣為流傳,，其中的要點(diǎn)包括,，要對(duì)現(xiàn)有在售的樓盤提價(jià)5%~10%。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者多方求證了解到,，這份文件確實(shí)出自綠城集團(tuán)浙東公司,，浙東公司目前涵蓋舟山、新昌,、諸暨,、余姚、紹興,、寧波等城市,。
不過，綠城集團(tuán)其他區(qū)域公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱,，目前還沒有調(diào)價(jià)的打算,，這只是單個(gè)區(qū)域公司的行為，其他區(qū)域公司并沒有大幅跟進(jìn)的跡象,。
此后,，多家開發(fā)商漲價(jià)的“內(nèi)部文件”都“不小心”在網(wǎng)上流傳開來(lái)，版本包括綠地,、恒大,、新城控股等多家開發(fā)商。
“終于集滿了7家開發(fā)商的調(diào)價(jià)通知,�,！庇械谌奖O(jiān)控機(jī)構(gòu)對(duì)記者稱，這些對(duì)外稱調(diào)價(jià),、實(shí)際上漲價(jià)的“內(nèi)部文件”都有個(gè)特點(diǎn),，即從10月8日或者10月中旬開始漲價(jià)，也就是說(shuō),，從目前的樓盤在售情況來(lái)看,，真假難辨。
多家開發(fā)商的發(fā)言人都紛紛辟謠，表示沒有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”,，或者不清楚分公司的動(dòng)向,。還有不少發(fā)言人認(rèn)為，這些文件在格式上存在一些問題,。
不過,，更多的業(yè)界人士認(rèn)為，這些文件真假難辨,�,！敖o外界傳達(dá)一個(gè)信號(hào)，要漲價(jià),，所以在格式,，或者實(shí)施日期上存有瑕疵，這樣‘退可守’,，還可以出來(lái)辟謠澄清下,。”南京的一位開發(fā)商稱,，這是一種營(yíng)銷手段,，真假已經(jīng)不重要，關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會(huì)漲價(jià)的重要信號(hào),。
杭州的一家樓盤售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告：一直很貴,，馬上更貴。該樓盤的營(yíng)銷老總對(duì)記者表示,，最近看房人氣很旺,，大部分都是受政策的利好刺激。
后悔買地買少了
“其實(shí),，限貸松綁的消息一出,，我的第一反應(yīng)就是，后悔買地買少了,。”全國(guó)銷售排名前三的一位開發(fā)商人士對(duì)記者稱,，原本是一個(gè)“裸奔”的市場(chǎng),，只有深度營(yíng)銷、看準(zhǔn)市場(chǎng)的高手才能存活,，這下“被救市”以后,，許多中小開發(fā)商也紛紛緩過勁來(lái)，導(dǎo)致第四季度的土地價(jià)格會(huì)走高,。
對(duì)于第四季度的走向如何,，易居中國(guó)總裁丁祖昱對(duì)記者表示，從易居營(yíng)銷全國(guó)代理銷售樓盤的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看,，“十一”期間一周成交量環(huán)比上漲100%,，接近2013年黃金周的水平,。
來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份數(shù)據(jù)則顯示，9月份,，北京,、上海、廣州,、深圳,、西安、天津等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積為1001萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降53.2%,，同比下降69.3%。
事實(shí)上,，自今年5月份以來(lái),，十城市的土地成交建筑面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)，而且降溫速度持續(xù)加快,。從土地出讓金來(lái)看,，9月份，上述10個(gè)城市土地出讓金收入358億元,，環(huán)比下降32.7%,，同比下降79.4%。
“原來(lái)想的是先活下來(lái),，然后再擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,。”上述開發(fā)商人士對(duì)記者稱,，他們?cè)诓粩嗾{(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略,，但政策的調(diào)整讓他們有些措手不及。
這引發(fā)了不少重量級(jí)開發(fā)商的共鳴,�,！跋仁睾蠊ィ@些子彈都回倉(cāng)了,，不過沒有存貨,，很難有大的騰挪空間�,！绷硪患忆N售排名前十的開發(fā)商人士稱,，上半年他們一直偏保守，到現(xiàn)在拿地都沒有超過10幅,，可見第四季度土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈,。
丁祖昱認(rèn)為，政策的調(diào)整給市場(chǎng)帶來(lái)的最核心的改變?cè)谟谙M(fèi)者信心的提振，之前的年初市場(chǎng)“一夜之間”的下滑,，除了自身供需問題之外,，也在于消費(fèi)信心極度衰竭，使得正常需求的客戶也因?yàn)樾判膯栴}而延遲購(gòu)房,。而這一輪市場(chǎng)的回升,，給這些真正有意向購(gòu)房的客戶群體重新樹立了信心，這部分積攢了大半年的需求,，將成為四季度市場(chǎng)回升的主力軍,。
市場(chǎng)反應(yīng)確實(shí)明顯，以杭州市場(chǎng)為例,，綠城的大本營(yíng)杭州在黃金周貢獻(xiàn)了十個(gè)億的銷售業(yè)績(jī),，其中一個(gè)高端樓盤7天成交2.2億�,！皬淖罱勒山坏南盗袛�(shù)據(jù)來(lái)看,，高端的客戶信心在不斷提振�,！焙贾萃该魇鄯烤W(wǎng)研究院院長(zhǎng)方張接稱,，市場(chǎng)回暖的可能性很大。
就拿地而言,，這對(duì)許多開發(fā)商來(lái)說(shuō)未必是好事情,。“我認(rèn)為,，最好的拿地時(shí)機(jī)出現(xiàn)在2012年春節(jié)過后,，以及2014年的第二季度�,！闭憬就恋囊晃婚_發(fā)商對(duì)記者稱,，在第一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，他們成功拿到了土地,，可惜的是,，在今年顆粒無(wú)收。
“市場(chǎng)一回暖的話,，我們徹底沒勇氣去拿地了,。”他有些無(wú)奈地說(shuō),，機(jī)會(huì)乍現(xiàn)就不見了，拿地價(jià)推高的結(jié)果就是,，這場(chǎng)游戲的籌碼又增加了,。
