擁有一套住房并已結(jié)清房貸的家庭,，買房執(zhí)行首套房貸政策
房貸“松綁”能否提振樓市,？
受政策抑制的需求將得到釋放,，對惠民生,、促消費意義重大
央行、中國銀監(jiān)會近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,，對房貸政策作出了調(diào)整,。
“當(dāng)前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是市場在觀望,，同時也是政策約束所致,。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說,，近年來,，為抑制房價過快上漲，有關(guān)方面推出了一系列抑制需求的舉措,。今年初,，個人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢,、按揭利率提升較多等問題,，也在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規(guī)定家庭購買第二套住房需支付不低于所購房屋價格60%的首付款,，同時貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面,，目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無房的情況被認(rèn)定為二套房,，一些改善型需求被誤傷。
“《通知》對個人住房貸款在利率,、審核時間等方面作出了調(diào)整,，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求,，對改善民生具有積極意義,。”連平說,。
另一方面,，國家大力鼓勵和支持消費發(fā)展。2013年我國人均GDP約6767美元,，其中占比最大的消費支出為住房消費,。我國居民的住房消費觀念使得這一格局在較長時期內(nèi)不會改變，未來剛需入市潛力不�,�,；同時，改善型住房需求也將為消費增長提供持續(xù)不斷的動力,�,！啊锻ㄖ吠ㄟ^加強(qiáng)對居民購房的金融支持，滿足普通家庭的購房需要,，有利于前期受政策抑制的需求得到釋放,，對促進(jìn)消費有較好的推動作用�,！边B平表示,。
還清首套房貸再貸算首套政策增加至少30%可購房人群，樓市可能止跌
“近十多年,，信貸一直是業(yè)內(nèi)人士及普通購房者判斷市場的最關(guān)鍵信號,。此次央行、銀監(jiān)會對房貸政策的調(diào)整,，‘松綁’幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前市場預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸,，基本上是對此前信貸政策的全面‘松綁’，對市場的信號意義非常大,�,！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。
張大偉認(rèn)為，此次出臺的政策將提振市場信心,，可能使樓市止跌，但反彈幅度要看后續(xù)信貸釋放情況,，如果再出現(xiàn)定向或全面降準(zhǔn),，樓市可能會較快反彈,。
此次房貸政策調(diào)整看點不少。
比如,，《通知》明確,，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%,，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,。“首付比例與此前無變化,，而強(qiáng)調(diào)利率七折的下限則力度較大,。”連平說,，年初貸款額度受限,、銀行“以價補(bǔ)量”，按揭貸款利率提升較多,；年中多數(shù)城市房貸利率高點已過,，各家銀行普遍下調(diào)按揭定價，但利率大多仍以基準(zhǔn)及上浮為主,�,！按舜螌τ谙孪奁哒鄣囊�(guī)定有利于促進(jìn)房貸利率走低，有助于降低剛需購房成本,�,！边B平說。
比如,，根據(jù)《通知》要求,，還清首套房貸再貸算首套。張大偉認(rèn)為,，對于樓市來說,，這條政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信貸政策限制，預(yù)計將為市場增加至少30%的可購房人群,。對于銀行而言,，這部分客戶也屬于優(yōu)質(zhì)客戶,。“如果銀行對這部分客戶執(zhí)行首套房貸款政策,，利率不上浮,，預(yù)期市場可能全面止跌。雖然房地產(chǎn)市場再現(xiàn)2012年那樣的扭轉(zhuǎn)難度很大,，但成交量觸底反彈或許可期,。”
再如,，以前對第三套房以上貸款是禁止的,，而此次《通知》提出，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,，又申請貸款購買住房的,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平�,！斑@些政策配合全國各地放松限購的政策,，可能有利于促進(jìn)住房投資需求。”張大偉說,。
