銀行與房企的關(guān)系,，在上半年顯得有所撲朔迷離。從銀行的態(tài)度來(lái)看，一切似乎已降至冰點(diǎn),，有關(guān)銀行“開(kāi)發(fā)貸停貸,、住房按揭惜貸”的傳言不時(shí)偷襲房地產(chǎn)股估值；然而半年報(bào)數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出另一個(gè)版本：上半年16家上市銀行新增的涉房貸款達(dá)1.09萬(wàn)億元,，其中住房按揭的增長(zhǎng)超8000億元,。“涉房貸款的規(guī)模和占比確實(shí)都在提升,，不過(guò)增速確實(shí)有所放緩,；而且從銀行個(gè)體來(lái)看，還可看出來(lái)差異化的選擇”,，一銀行業(yè)分析師表示,。
銀行與房企的關(guān)系，在2014年的上半年顯得有所撲朔迷離,。
從銀行的態(tài)度來(lái)看,，一切似乎已經(jīng)降至了冰點(diǎn)，有關(guān)銀行“開(kāi)發(fā)貸停貸,、住房按揭惜貸”的傳言不時(shí)會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)偷襲房地產(chǎn)股的估值,；然而，半年報(bào)的數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)出了另一個(gè)版本：上半年,，16家上市銀行新增的涉房貸款高達(dá)1.09萬(wàn)億元,，其中住房按揭的增長(zhǎng)超過(guò)了8000億元。
“對(duì)于銀行‘涉房貸款’的風(fēng)險(xiǎn)并不能一概而論,，不同區(qū)域的差異還是非常大的”,，一位總部位于北京的股份制銀行有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“未來(lái)這種區(qū)域分化還可能加深”,�,！皬恼w來(lái)看，涉房貸款的規(guī)模和占比確實(shí)都在提升,，不過(guò)增速確實(shí)有所放緩,；而且，從銀行的個(gè)體來(lái)看,，還是可以看出來(lái)差異化的選擇”,，一位銀行業(yè)分析師對(duì)記者表示。
停貸傳言屢次來(lái)襲 涉房貸款增勢(shì)不減
2月24日,，有關(guān)“多家銀行暫停地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸”的傳言在二級(jí)市場(chǎng)引發(fā)恐慌,，當(dāng)日地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤(pán)：板塊指數(shù)跌幅超過(guò)5%，格力地產(chǎn),、上實(shí)發(fā)展,、華夏幸福等跌停,，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)大跌逾8%,，金地集團(tuán)重挫7%,，萬(wàn)科A跌逾6%。
銀行方面也不得不紛紛對(duì)傳言進(jìn)行回應(yīng),。2月24日晚,，最先被爆出疑似停貸的興業(yè)銀行正式發(fā)布公告稱，“為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向,，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),，以更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，本行于春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研,，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺(tái)新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策,。在此之前，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù),，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù),，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對(duì)本行經(jīng)營(yíng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響”,。
2月25日,，招商銀行最先在其官網(wǎng)發(fā)布公告稱，招商銀行一貫嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策,，穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)相關(guān)融資業(yè)務(wù),，近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。民生,、交行,、建行、中行,、農(nóng)行等網(wǎng)站隨之公告稱,，房貸業(yè)務(wù)一直正常開(kāi)展，從未停止相關(guān)業(yè)務(wù),。此外,，中信銀行、浦發(fā)銀行,、光大銀行,、平安銀行均作出回應(yīng)，表示并未出臺(tái)新的房地產(chǎn)貸款調(diào)整政策,。
商業(yè)銀行的集體發(fā)聲雖然平息了開(kāi)發(fā)貸停貸傳言,，但隨后住房按揭“房貸荒”的傳言再次襲來(lái),，雖為傳言但言之鑿鑿,，以至于監(jiān)管部門(mén)不得不窗口指導(dǎo)銀行要求銀行支持房貸個(gè)貸業(yè)務(wù),。
然而，從占據(jù)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)銀行業(yè)規(guī)模和利潤(rùn)逾八成的上市銀行的中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看,，所謂的停貸不過(guò)是單個(gè)銀行自行調(diào)整的舉動(dòng),，從全行業(yè)來(lái)看，涉房貸款的各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì),。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì),，截至今年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計(jì)金額（均采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù)）為12.88萬(wàn)億元,，較上年同期的11.06萬(wàn)億元增長(zhǎng)了16.46%,；較去年年底的11.79億元增長(zhǎng)了9.25%。
此外,，上市銀行“涉房貸款”各自的占比（占各行貸款和墊款總額）分別在14%-30%之間,。其中，建設(shè)銀行對(duì)公和對(duì)個(gè)人相關(guān)的房地產(chǎn)貸款合計(jì)占比最高,，為29.07%,；民生銀行的合計(jì)占比最低，僅為建設(shè)銀行的一半左右,，為14.63%,。
6家銀行開(kāi)發(fā)貸占比下降 興業(yè)降幅最大
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至今年中期,，16家上市銀行合計(jì)的房地產(chǎn)對(duì)公貸款規(guī)模為3.82萬(wàn)億元,，較去年年底的3.55萬(wàn)億元增加了7.6%。
16家上市銀行中,，只有交通銀行和興業(yè)銀行的對(duì)公業(yè)務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模上的下降：交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元,，占比（占上市銀行貸款和墊款總額的比例）也由6.16%降至5.75%；興業(yè)銀行由去年年底的1851億元降至1549億元,，占比由13.64%大幅度下降至10.82%,。
此外，包括交行和興業(yè)在內(nèi),，房地產(chǎn)業(yè)貸款占比出現(xiàn)下降的銀行共有6家,，另4家分別是華夏銀行、寧波銀行,、建設(shè)銀行,、工商銀行。
其余10家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款的規(guī)模和占比“雙升”,，其中,，中國(guó)銀行余額最高，達(dá)到7002億元,，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%,；工商銀行和建設(shè)銀行的余額同樣超過(guò)了5000億元,，但是占比并不突出，分別僅為5.04%和6.22%,，在上市銀行中位居倒數(shù)第一和倒數(shù)第三,；而房地產(chǎn)業(yè)貸款額并不突出的北京銀行，在占比指標(biāo)的排名中位列第一,，占比接近12%,，且與去年年底基本持平。
股份制銀行中,，招商銀行的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)公貸款突然發(fā)力,，不僅規(guī)模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元，占比更是從5.97%猛增至7%,。不過(guò),，就規(guī)模而言，民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位,，為1885億元,，占比由去年年底的10.52%增至11.11%；排在其后的是浦發(fā)銀行,，貸款額為1740億元,，占比為9.16%。
相對(duì)而言,，部分主打“一線城市”的商業(yè)銀行確實(shí)并未急于調(diào)整信貸政策,。
“我們銀行過(guò)去對(duì)于涉房貸款的審核一直就比較嚴(yán)格，因此目前并沒(méi)有明顯變化”,，某上市銀行的相關(guān)人士在回答記者關(guān)于近期該行涉房貸款的門(mén)檻是否加高的問(wèn)題時(shí)做出上述表述,，該行的對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款在其貸款結(jié)構(gòu)中的占比不算低，不過(guò),，該行的不良貸款率在同業(yè)中并不算高,。上述人士也承認(rèn)，該行的主要業(yè)務(wù)集中在一線城市,，因此面臨的不良貸款壓力較小,。
“多數(shù)銀行早已經(jīng)實(shí)施了名單制管理，”另一位股份制上市銀行的區(qū)域支行行長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者表示,，“因此房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良貸款率通常是遠(yuǎn)低于各行業(yè)平均數(shù)的”,。
8家銀行按揭貸占比上升 建行占比最高
數(shù)據(jù)顯示，16家上市銀行截至今年中期個(gè)貸業(yè)務(wù)中的房貸余額合計(jì)為9.06萬(wàn)億元,，較2013年年底的8.24萬(wàn)億元增長(zhǎng)了9.95%,。從增速上來(lái)看，按揭貸不僅增速快于開(kāi)發(fā)貸等對(duì)公涉房貸款,，而且從絕對(duì)值來(lái)看,，涉房貸款中個(gè)貸的余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)公開(kāi)發(fā)貸等貸款的余額,，甚至達(dá)到了對(duì)公貸款余額的2.37倍。
此外,，16家銀行中有半數(shù)銀行的個(gè)貸類涉房貸款的占比繼續(xù)提升，僅民生銀行和平安銀行的涉房貸款規(guī)模出現(xiàn)下降,。從上述種種數(shù)據(jù)可以看出,，有關(guān)銀行“大面積停貸、緩貸”的消息并不屬實(shí),。
此外,，興業(yè)銀行的數(shù)據(jù)也十分有趣，該行今年中期對(duì)公和個(gè)貸合計(jì)的涉房貸款占比為23.66%,，與去年年底的23.31%基本持平,，不過(guò)其“內(nèi)容”已經(jīng)大相徑庭——有約為2.8%左右的貸款由開(kāi)發(fā)貸轉(zhuǎn)向按揭貸，涉及的規(guī)模約為300億元-400億元,。
不過(guò),，16家上市銀行中，住房按揭類貸款的占比可謂是差距懸殊：建設(shè)銀行的貸款額超過(guò)了2萬(wàn)億元,，占比更是高達(dá)22.85%,；而民生銀行的占比僅為3.51%。
“這與國(guó)有大行和股份制銀行的資金成本不一致有關(guān)”,，某國(guó)有大行支行有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者表示,，“國(guó)有大行以及招商銀行的付息率和信貸成本較低，其余股份制銀行雖然不盡相同,，但整體而言要高于大行,，因此對(duì)于利潤(rùn)率和不良貸款率都較低的個(gè)人住房按揭貸款的態(tài)度自然不一致”。
對(duì)于絕大多數(shù)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō),，房貸業(yè)務(wù)中住房個(gè)人按揭的不良貸款率一直以來(lái)遠(yuǎn)低于信用卡貸款,、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款等其他種類的個(gè)貸業(yè)務(wù)。再加上不高于70%的抵押率的保證,，即使按揭貸款出現(xiàn)違約并進(jìn)入不良貸款,，商業(yè)銀行發(fā)生實(shí)際損失的概率還是比較低的。
但是,，面對(duì)2014年以來(lái)二,、三線城市樓市的波動(dòng)以及收益率的下降，銀行還是傾向于對(duì)房地產(chǎn)個(gè)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行微調(diào),。
一季度,，多數(shù)銀行選擇了“價(jià)格調(diào)控”的手段，不僅過(guò)去的八五折,、九折利率難覓蹤影,，“原價(jià)”都已經(jīng)成為了奢望,。不過(guò)，隨著“央行喊話”支持房貸,，銀行的利率多數(shù)回歸了基準(zhǔn)利率,，甚至還有一定程度的優(yōu)惠。
此外,，也有銀行在“價(jià)格調(diào)控”之外,，啟動(dòng)了隱性的名單制管理，個(gè)人申請(qǐng)住房按揭時(shí)購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)甚至也成為了銀行放貸與否的關(guān)鍵,。一家城商行有關(guān)人士對(duì)記者表示,，該行與上述股份制銀行一樣，盡量與大型開(kāi)發(fā)商的品牌地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作發(fā)放個(gè)人貸款,，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目則會(huì)要求提高首付比例甚至拒貸,。
