圖為華遠地產(chǎn)董事長任志強,。
“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會”于2014年8月22日-24日在河南鄭州召開,。上圖為華遠地產(chǎn)董事長任志強,。以下為演講實錄：
劉曉光：下面我想請教一下任志強先生，如何看待市場存量的前景,？有人說存量很快能消化,，中國的城市化、發(fā)展空間等等,，有人說現(xiàn)在已經(jīng)全面過剩了,，這個任總你來回答一下。
任志強：我們的統(tǒng)計報表上庫存大概有5億多,，這個數(shù)量很大,。如果按當年銷售的情況來看，去年我們銷售13億多,。如果有5億多庫存的話,，就相當于差不多有40%的當年銷售量的一個庫存，這個數(shù)量確實很大,。但是我不覺得這些庫存都能消化，有些庫存可能再過10年也消化不了,，會逐漸累積,。比如他的庫存位置在鄂爾多斯，已經(jīng)沒有人了,，那個庫存怎么消化掉,？但是在全國統(tǒng)計當中，它仍然是一個總存量,，所以會逐漸的累積,，越加越多。從總的庫存量的情況看,，和今年減少的銷售量來看,，再加上政府提供的住房銷售情況來看，今年至少到7月份為止,，我們的總需求并沒有下降,。
劉曉光：需求總量沒有下降。
任志強：應(yīng)該說還是上升的,，從銷售上來看,，和去年相比，我們大概到7月份為止,，下降了7%多,，差不多4千萬平方米。可是這個數(shù)里面沒有計算我們的保障性住房增加的面積,，可能我們保障性住房增加的面積里面超過了4千平方米,。我們知道，每年竣工好幾百萬套,，如果算起來的話,，這個數(shù)字遠遠大于這個數(shù)。
但是為什么還在擴張呢,？就是因為我們的統(tǒng)計里面是兩頭計算,。一頭計算的是開發(fā)商所管轄的，這是一張統(tǒng)計報表,。這個統(tǒng)計報表里面包括了開發(fā)商建設(shè)的商品房部分,，有住宅，有非住宅,，也包括了開發(fā)商替政府代建的保障性住房部分,。另外一部分是政府單獨做的保障性住房，因為有些地區(qū)的保障性住房和開發(fā)商沒關(guān)系,，都是列在政府一個單獨的統(tǒng)計表里,。
從2011年開始提出建3600萬套保障性住房，2012年開始計劃簽任務(wù)書開始建設(shè),，2013年下半年就開始大量的進入市場,，這一部分的量是非常大的。現(xiàn)在看,，如果按5年計劃3600萬套,，意味著每年要700萬套。
劉曉光：這是保障房的部分,。
任志強：我還沒有說棚改,，棚改又增加了1200萬套。其實在2013年以前,，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套,。意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng)量，所以才會有大量的庫存出現(xiàn),。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力,，也分流一部分消費需求。以北京舉例子,，去年北京建了1300萬平方米的保障性住房,，其中放在開發(fā)商手里的是580多萬平方米，約占45%,，還有55%是政府單獨建的,。開發(fā)商建的這45%里面其中有廉租房,、公租房、經(jīng)濟適用住房,、拆遷安置房,、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒體報道,，幾千套商品房,，但是有20萬戶在排隊，大概100個家庭排1個號,，抽簽搖號,。這些人實際上他們就不進入市場。去年新房銷售一共是1900萬平方米,，包括開發(fā)商的保障性住房,。
換句話說，現(xiàn)在20萬的家庭搖號的話,，那就減少了20萬個需求者,，那怎么不下行呢？大家也看見,，北京上個月的房價開始下降了,，確實是這樣。因為把自住型商品房那種很低價格的數(shù)都計算進去了,，一平均化以后就往下掉,，而且數(shù)量很大，好幾千套就掉下來了,，很正常的就變成了一種市場信號完全不清晰的一種狀態(tài)。因為保障性住房政府那一部分是沒有完全公布的,，所以媒體都不知道,，好像那一部分房子沒了，跑哪兒去了呢,？肯定在市場上,。
劉曉光：在棚戶區(qū)的房子和保障房，都會對商品房有一個量的影響,。
任志強：這幾年開發(fā)商拍賣的土地里面,，幾乎是1：1的供應(yīng)量，開發(fā)商生產(chǎn)700萬套,，保障性住房也生產(chǎn)700萬套,，原來只有700萬套或者800萬套，現(xiàn)在一下子變成了1500萬套,。
劉曉光：你以前老是預測,，比如說投資買地下降了,，幾個月以后就會上漲，你今天還有這種預測嗎,？
任志強：還有,，我們年年都做這種預測。2012年3月份我們就預測,，2013年的3月份房價會漲,，果然房價漲了。因為我們在2011年的下半年就看到了土地供應(yīng)的短缺,，開工量已經(jīng)開始下降了,。所以2012年是一個生產(chǎn)式的低潮，現(xiàn)有的供應(yīng)沒有了,，到2013年會漲,。今年我們預計，如果現(xiàn)在土地供應(yīng)量下來了,，開工是負的,，投資是下滑的，我們估計投資現(xiàn)在是13%多,，年初我們就說,，今年從19%多會下降到10%左右。對于GDP的影響大概是0.6%,，還會下降,，下一個月可能還是實際下降的過程，全年下來以后,，就剩下10%左右的增長,，增幅下降是毫無疑問的。
劉曉光：你的結(jié)論呢,？
任志強：從供應(yīng)結(jié)果,，可能到明年9月份，就會轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化,，雖然現(xiàn)在還有供應(yīng)量,。我們唯一不能控制的原因就是剛才說的，我們不知道政府會加大多少力度去進行保障性住房的建設(shè),，我們不知道他會拿出多少力量來進行棚改,。這兩項如果上得快，也就是明年9月份本來商品房下降的時候,，供求關(guān)系應(yīng)該轉(zhuǎn)換的時候,，保障性住房和棚改的房子就上來了，這兩個如果上得快的話就能頂上,。
相關(guān)鏈接：亞布力中國企業(yè)家論壇2014年夏季高峰會
亞布力中國企業(yè)家論壇2014年夏季高峰會將于8月22日-24日在河南鄭州召開,。本屆峰會的主題是：可持續(xù)增長的動力,。
中國經(jīng)濟已由高增長轉(zhuǎn)為中低速增長，高增長時期的行為習慣,、知識和觀念,，已難以兼容于中低速時期。需要一種新的“增長觀”,，培育耐心,、摒棄焦躁，特別是在當前的經(jīng)濟下行期,。讓耐心跑贏下行的壓力,，從而為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、深化改革贏取時間,。這一新“增長觀”至少包括：增長從哪里來,、如何看待短期下行和增長模式轉(zhuǎn)變的關(guān)系，以及如何保持定力從改革中要增長,。
回眸中國企業(yè)30年,，即是為了發(fā)現(xiàn)企業(yè)家與增長的關(guān)系，明確企業(yè)是市場的運作方式,、企業(yè)家是增長的主角,，從而繼續(xù)為中國企業(yè)、企業(yè)家配備更優(yōu)質(zhì)的制度條件和制度氛圍,，以實現(xiàn)持續(xù)增長,。
自2001年成立至今，亞布力中國企業(yè)家論壇始終秉持自由,、平等的精神,，并將“幫助和關(guān)心更多新興企業(yè)和企業(yè)家的成長、促進企業(yè)家成為社會和國家重要的建設(shè)力量”作為一貫的宗旨,。
