摘要：今年3月以來，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想,，購地趨于謹(jǐn)慎,，購地金額處于低位徘徊,。在高底價下,，北京,、上海,、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象,。房企似乎在等待地方土地降價,。而另一方面，地方的財政壓力,、地方債務(wù)壓力越來越大,。未來地方政府是否會降低地價？
樓市的低迷已經(jīng)影響到土地市場,，進(jìn)入8月,，各地土地頻頻流拍，房企買地意愿降到冰點,。
萬科總裁郁亮在中期業(yè)績會上表示,，萬科上半年賣了800多萬平方米的房，但只買了200多萬平方米土地,，原因是上半年土地價格仍在高位,，公司投資非常謹(jǐn)慎。
截至6月底,，盡管賬上尚有400多億現(xiàn)金,，萬科仍表示拿地時機(jī)未到，“土地市場的調(diào)整才剛剛開始,�,！比f科董秘譚華杰說。
而8月20日北京華嘉胡同地塊天價拍出,，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為這僅是個案,，有知情人士透露其中存在拿地企業(yè)托市的嫌疑，因此并不能作為房企信心回暖的信號,。
房企拿地降到冰點
今年3月以來,，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想,，購地趨于謹(jǐn)慎,，購地金額處于低位徘徊。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至8月18日,，北京,、上海、廣州,、深圳四個一線城市,，合計土地出讓金為3007.2億,，僅完成了2013年5242.3億的57%。雖然樓面價創(chuàng)造新高,，但溢價率從2013年的41.7%下調(diào)到了2014年的31.17%,，今年以來更是逐月持續(xù)下調(diào)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭提供的數(shù)據(jù)顯示,，今年北京的居住類用地樓面價較去年大幅上漲48.3%,，明顯高于前兩年的增幅，2012年和2013年分別為36%和44.6%,。
在高底價下,，北京、上海,、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象,。不久前的8月14日，北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍,，成為年內(nèi)北京第三塊流拍土地,。
張旭指出，該地塊位于六環(huán)外,，位置較偏,，區(qū)域優(yōu)勢不明顯。淡市下,，房企更注重性價比,，以合理使用資金。
大型房企的表現(xiàn)印證了土地市場的整體不景氣情況,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，截至7月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地總金額為1322.27億元,，僅相當(dāng)于去年全年購地金額的四成,。
其中，中海和招商的購地金額是去年購地金額的6-7成,，其他房企的購地金額均不及去年購地金額的5成,，僅華潤的購地金額達(dá)到了317.72億元，超出去年20.2%,。
張旭分析,，在樓市不景氣的情況下，地價的不斷走高無疑會壓縮房企的盈利空間,，放大風(fēng)險,，故而房企的投資熱情不高。
從近日統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)來看,，多項指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行通道,，住宅庫存壓力依然較大,。多位開發(fā)商人士表示,，回款是當(dāng)前重點,，未來將根據(jù)自身的現(xiàn)金流和市場情況審慎買地。
地方將被迫降價,？
“土地流拍很正常,。說明開發(fā)商不看好，不參與,。每一次土地市場低迷,，流拍都會出現(xiàn)�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為,，上半年政府出讓土地的底價偏高，會使參與的開發(fā)商的積極性受影響,，流拍的可能性增大,。但底價低，又會引起多輪競拍,。最終的實際成交價格還是取決于房地產(chǎn)企業(yè)對這個地塊的價值判斷,。
包括萬科、保利,、中海外等在內(nèi)的開發(fā)商均認(rèn)為目前土地市場價格仍然很高,，保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，上半年保利拿了400多萬平方米土地,，都是之前長期溝通過的,，基本都是底價獲取。
房企似乎在等待地方土地降價,。而另一方面,，地方的財政壓力、地方債務(wù)壓力越來越大,。未來地方政府是否會降低地價,？
陳國強(qiáng)分析，在土地市場低迷的情形之下,，各地國土資源局會在推出新土地的力度,、節(jié)奏、策略等方面作出一些調(diào)整,，底價的設(shè)定只是其中一個方面,。
“我們遵循的原則是寧可少買一塊地，不要錯買一塊地,�,！北坦饒@總裁莫斌說,，進(jìn)入到今年的二季度后，投資步伐有所放緩,，公司會審慎的根據(jù)市場的整體形勢,，公司銷售回款、財務(wù)資金的情況,，審慎的決定每一宗,、每一塊土地的投資。
譚華杰表示,，上半年土地市場有所降溫,，這可以從土地成交流拍率上升、溢價率下降這方面得到體現(xiàn),。上半年土地推出時的底價還維持在非常高的水平,，一般來說下半年都是土地供應(yīng)的高峰，所以土地市場調(diào)整可能剛剛開始,，下半年土地市場調(diào)整會比上半年更加明顯,。
譚華杰說，鑒于土地市場目前調(diào)整并不充分,，萬科會繼續(xù)堅持審慎投資原則,。如果下半年土地市場調(diào)整進(jìn)行得比較充分，也會去積極尋找機(jī)會,。
陳國強(qiáng)判斷,，地方政府在底價上也可能會趨于謹(jǐn)慎。地方政府其實有很明顯的市場意識,，會根據(jù)市場情況,，在土地推出的力度、節(jié)奏,、策略上做一些調(diào)整,。這是一個雙方博弈的過程。
土地市場短期難回升
陳國強(qiáng)指出,，當(dāng)前土地市場的低迷主要因素還是樓市低迷,，傳導(dǎo)到土地市場，或者說二者的聯(lián)動效應(yīng)所致,。
而且,，土地市場是滯后于樓市的。未來可能會市場回暖,，但土地市場的低迷可能會持續(xù)得更久一些,。下半年仍然難以樂觀。
自7月限購大面積取消以來,，市場出現(xiàn)了部分回暖的預(yù)期,。8月20日,，曾于今年2月份被叫停的北京二環(huán)內(nèi)西城區(qū)華嘉胡同地塊再度掛牌，劇情出現(xiàn)大反轉(zhuǎn),，在國土局的公開拍賣中,，華嘉胡同現(xiàn)場競拍高達(dá)193輪，最終被華融以74.6億總價拿下,，一舉刷新了北京總價地王,，溢價率高達(dá)110%，折合商品住宅樓面價6.34萬元/平米,。
北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析，這是一個信號,，說明投資者的信心開始回升,。他指出，隨著一些城市放松限購,，整個下半年市場會好于上半年,，土地市場也會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
張旭指出,，華嘉胡同這個地塊,，是北京二壞內(nèi)極其稀缺的，也有特殊性,。
但截至目前,，樓市的成交復(fù)蘇跡象并未傳導(dǎo)到土地市場。世聯(lián)行發(fā)布報告稱,，7月全國土地市場再度遇冷,，TOP20城市土地成交總建面環(huán)比下滑11.8%。
另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，8月截至18日,，20大房企拿地95.3億，其中最多的萬達(dá)在杭州及青島有所入賬,，其他均在土地市場保持克制,。
中國土地勘測研究院研究員鄒曉云分析，目前從中央的反應(yīng)來看,，中央不會再出現(xiàn)大面積政策救市,，整個房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)真實一面，走向低迷,，進(jìn)一步會波及到土地市場,。
“土地財政會受到影響，但這是必須要承擔(dān)的,，地方政府要為以前的付出買單,，并且,，不能再以不健康的方式補救了�,！编u曉云說,。
