在樓市下行的情況下,，即便是目前全國(guó)房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的廈門,，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了分化。
區(qū)域分化加劇
在8月7日廈門舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上,，近年來廈門出讓的最小地塊——翔安區(qū)2014XP04商住地塊,，被廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“海晟地產(chǎn)”)以5.18億元競(jìng)得,，樓面價(jià)12634.15元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)57.93%,，晉升翔安區(qū)新地王,。
該地塊占地面積1.7萬(wàn)平方米，總建筑面積僅4.1萬(wàn)平方米,，拍賣起價(jià)3.28億元,，起拍樓面價(jià)8000元/平方米，共吸引了招商,、建發(fā)等9家房企參與競(jìng)拍,，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍激烈，最終由海晟地產(chǎn)奪得,。值得注意的是,，該地塊所在區(qū)域已經(jīng)誕生了4幅地王，最高樓面價(jià)紀(jì)錄一路刷新,。
而在其后拍賣的另一幅地塊中,，今年來擬出讓的最大地塊——位于同安新城的2014
TP02商住地塊，總建筑面積達(dá)到33.43萬(wàn)平方米,，起拍叫價(jià)達(dá)到26.41億元,，但只有兩家企業(yè)領(lǐng)牌入場(chǎng)。在拍賣開始后,，房企紋絲不動(dòng),，尷尬場(chǎng)面持續(xù)了近5分鐘，最終因無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍,。
這也是自2010年11月以來,，時(shí)隔近4年，廈門首度出現(xiàn)住宅土地流拍,。廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說,，此次兩個(gè)地塊競(jìng)拍“冰火兩重天”，說明雖然大家仍看好廈門這樣的熱點(diǎn)城市，但在資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力下,，企業(yè)更愿意拿小面積的,、位置比較好的地塊，而位置不是特別好的,、面積很大、需要資金量很多的地塊,，則不被開發(fā)企業(yè)看好,。
“流拍凸顯了開發(fā)企業(yè)資金的壓力。所有的開發(fā)商融資平均成本都在15%以上,。沒有錢就干不了大事,。”王崎說,，小地塊雖然單價(jià)高,，但大家都喜歡，因?yàn)橘Y金壓力小,，可以慢慢做出一些精品,。他認(rèn)為，在目前土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的情況下,，政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變思路,，將大地塊“化整為零”，體量小總價(jià)低,，這樣更利于企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃和規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn),。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，目前樓市下行的情況下,，房企拿地愈加謹(jǐn)慎,，分化已經(jīng)不僅在城市之間了，城市內(nèi)部不同區(qū)域,、不同屬性的土地也在分化,，根源還是市場(chǎng)漲幅放緩，各種風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加,。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者,，很多房企現(xiàn)在擔(dān)憂土地價(jià)格過高，影響后續(xù)開發(fā),。但對(duì)于優(yōu)質(zhì)地段的小幅地塊,，還是比較熱衷去“搶”。此類地塊的優(yōu)勢(shì)是總價(jià)相對(duì)低,，未來開發(fā)潛力大,。目前房企資金面比較緊張，但依然需要獲取優(yōu)質(zhì)地塊以求擴(kuò)張，此類地塊的獲取,，并不會(huì)構(gòu)成太大的壓力,。而且此類產(chǎn)品，未來也容易打造成小而精的企業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目,。
地方國(guó)企托市
在土地市場(chǎng)下行的情況下,，一些地方政府迫于稅收和土地財(cái)政的壓力，往往會(huì)采取讓地方國(guó)企“托市”的措施,，比如推出優(yōu)質(zhì)地塊,、降低起拍價(jià)格，炒熱土地市場(chǎng),，刺激樓市回暖,。
8月6日，鄭州一塊城鎮(zhèn)住宅用地在網(wǎng)上進(jìn)行拍賣,，編號(hào)為50759529的企業(yè)最終以52430萬(wàn)元競(jìng)得,，溢價(jià)率128.65%，折合每畝1614萬(wàn)元,，樓面價(jià)達(dá)16143.46元/平方米,，成為鄭州新的雙料“地王”。
拿下“地王”項(xiàng)目的開發(fā)商并不是品牌實(shí)力房企,，而是當(dāng)?shù)匾患覈?guó)有房企——鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司,。該公司成立于2007年12月17日，投資人是鄭州投資控股有限公司,。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準(zhǔn)成立,，于2005年10月在鄭州市工商局登記注冊(cè)的國(guó)有獨(dú)資公司。
無(wú)獨(dú)有偶,，在廈門,，今年以來的幾次土地拍賣會(huì)所拍的地王，也都出現(xiàn)了當(dāng)?shù)貒?guó)企的身影,。此次奪得翔安新地王的海晟地產(chǎn)也是福建當(dāng)?shù)匾患覈?guó)企,。而在此前5月14日舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，所拍賣的兩塊地塊都以不低的溢價(jià)率成交,。當(dāng)?shù)胤科髲B門國(guó)貿(mào)(5.11,
0.01,
0.20%)天地房地產(chǎn)有限公司在數(shù)百輪激烈競(jìng)爭(zhēng)中,，最終以總價(jià)319600萬(wàn)元競(jìng)得集美區(qū)J2014P01地塊，樓面價(jià)為13135.5元/平方米,，溢價(jià)率64.4%,。該價(jià)格突破此前集美地王(住宅園博1號(hào))12066.37元/平方米的樓面價(jià)，成為集美區(qū)新地王,。
此前4月23日上午,，廈門迎來馬年首場(chǎng)土地拍賣會(huì),，其中位于翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國(guó)貿(mào)控股有限公司以總價(jià)5.8億元奪得，樓面價(jià)12000元/平方米,，溢價(jià)率達(dá)50%,。
王崎對(duì)本報(bào)分析，今年以來,，廈門出讓的地塊中,，除了世貿(mào)和保利是來自全國(guó)品牌房企，其他拿地企業(yè)都是當(dāng)?shù)貙?shí)力雄厚的國(guó)企,。廈門本土的國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)十分強(qiáng)大,，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的一半以上，這在全國(guó)都是少有的,。在土地市場(chǎng)下行的情況下，本土國(guó)企可以出來托市,，可以有效保證出讓地價(jià)的平穩(wěn),。
“國(guó)企的領(lǐng)導(dǎo)都是政府任命的，叫他托市能不托嗎,？”王崎說,，通過地方國(guó)企托市，理論上市場(chǎng)不會(huì)大滑坡,，價(jià)格也就降不下來,，即使虧也虧不到哪里去，可能過兩年地價(jià)上升之后又可以賺回來,。
嚴(yán)躍進(jìn)說,，一些地方政府在土地出讓過程中，確實(shí)可以暗示此類國(guó)企積極拿地,，從而借國(guó)企力量來為樓市注入一針強(qiáng)心劑,。張大偉則稱，其他企業(yè)可能資金壓力都不小,，但當(dāng)?shù)貒?guó)企資金實(shí)力雄厚,，這也是它們能出來拿地的一個(gè)原因。
