在樓市下行的情況下,，即便是目前全國房價最堅挺的廈門,，土地市場也出現(xiàn)了分化,。
區(qū)域分化加劇
在8月7日廈門舉行的一場土地拍賣會上，近年來廈門出讓的最小地塊——翔安區(qū)2014XP04商住地塊,，被廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“海晟地產(chǎn)”)以5.18億元競得,，樓面價12634.15元/平方米，溢價率高達57.93%,，晉升翔安區(qū)新地王,。
該地塊占地面積1.7萬平方米，總建筑面積僅4.1萬平方米,，拍賣起價3.28億元,，起拍樓面價8000元/平方米，共吸引了招商,、建發(fā)等9家房企參與競拍,，現(xiàn)場競拍激烈，最終由海晟地產(chǎn)奪得,。值得注意的是,，該地塊所在區(qū)域已經(jīng)誕生了4幅地王，最高樓面價紀錄一路刷新,。
而在其后拍賣的另一幅地塊中,，今年來擬出讓的最大地塊——位于同安新城的2014
TP02商住地塊，總建筑面積達到33.43萬平方米,，起拍叫價達到26.41億元,，但只有兩家企業(yè)領(lǐng)牌入場。在拍賣開始后,，房企紋絲不動,，尷尬場面持續(xù)了近5分鐘，最終因無人應價而流拍,。
這也是自2010年11月以來,，時隔近4年，廈門首度出現(xiàn)住宅土地流拍,。廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎對《第一財經(jīng)日報》說,，此次兩個地塊競拍“冰火兩重天”，說明雖然大家仍看好廈門這樣的熱點城市,，但在資金運轉(zhuǎn)壓力下,，企業(yè)更愿意拿小面積的、位置比較好的地塊,，而位置不是特別好的,、面積很大、需要資金量很多的地塊,，則不被開發(fā)企業(yè)看好,。
“流拍凸顯了開發(fā)企業(yè)資金的壓力。所有的開發(fā)商融資平均成本都在15%以上。沒有錢就干不了大事,�,！蓖跗檎f，小地塊雖然單價高,，但大家都喜歡,，因為資金壓力小，可以慢慢做出一些精品,。他認為,，在目前土地市場轉(zhuǎn)冷的情況下，政府應該轉(zhuǎn)變思路,，將大地塊“化整為零”,，體量小總價低，這樣更利于企業(yè)的項目規(guī)劃和規(guī)避資金風險,。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析,，目前樓市下行的情況下，房企拿地愈加謹慎,，分化已經(jīng)不僅在城市之間了,，城市內(nèi)部不同區(qū)域、不同屬性的土地也在分化,，根源還是市場漲幅放緩,，各種風險在不斷增加。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴記者,，很多房企現(xiàn)在擔憂土地價格過高,，影響后續(xù)開發(fā)。但對于優(yōu)質(zhì)地段的小幅地塊,，還是比較熱衷去“搶”,。此類地塊的優(yōu)勢是總價相對低，未來開發(fā)潛力大,。目前房企資金面比較緊張,，但依然需要獲取優(yōu)質(zhì)地塊以求擴張，此類地塊的獲取,，并不會構(gòu)成太大的壓力,。而且此類產(chǎn)品，未來也容易打造成小而精的企業(yè)標桿項目,。
地方國企托市
在土地市場下行的情況下,，一些地方政府迫于稅收和土地財政的壓力,，往往會采取讓地方國企“托市”的措施,，比如推出優(yōu)質(zhì)地塊、降低起拍價格,，炒熱土地市場,，刺激樓市回暖,。
8月6日，鄭州一塊城鎮(zhèn)住宅用地在網(wǎng)上進行拍賣,，編號為50759529的企業(yè)最終以52430萬元競得,，溢價率128.65%，折合每畝1614萬元,，樓面價達16143.46元/平方米,，成為鄭州新的雙料“地王”。
拿下“地王”項目的開發(fā)商并不是品牌實力房企,，而是當?shù)匾患覈蟹科蟆嵵輫吨脴I(yè)有限公司,。該公司成立于2007年12月17日，投資人是鄭州投資控股有限公司,。而鄭州投資控股有限公司是由鄭州市人民政府批準成立,，于2005年10月在鄭州市工商局登記注冊的國有獨資公司。
無獨有偶,，在廈門,，今年以來的幾次土地拍賣會所拍的地王，也都出現(xiàn)了當?shù)貒蟮纳碛�,。此次奪得翔安新地王的海晟地產(chǎn)也是福建當?shù)匾患覈�,。而在此�?月14日舉行的一場土地拍賣會上，所拍賣的兩塊地塊都以不低的溢價率成交,。當?shù)胤科髲B門國貿(mào)(5.11,
0.01,
0.20%)天地房地產(chǎn)有限公司在數(shù)百輪激烈競爭中,，最終以總價319600萬元競得集美區(qū)J2014P01地塊，樓面價為13135.5元/平方米,，溢價率64.4%,。該價格突破此前集美地王(住宅園博1號)12066.37元/平方米的樓面價，成為集美區(qū)新地王,。
此前4月23日上午,，廈門迎來馬年首場土地拍賣會，其中位于翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿(mào)控股有限公司以總價5.8億元奪得,，樓面價12000元/平方米,，溢價率達50%。
王崎對本報分析,，今年以來,，廈門出讓的地塊中，除了世貿(mào)和保利是來自全國品牌房企,，其他拿地企業(yè)都是當?shù)貙嵙π酆竦膰�,。廈門本土的國有地產(chǎn)企業(yè)十分強大，占當?shù)胤慨a(chǎn)市場的一半以上，這在全國都是少有的,。在土地市場下行的情況下,，本土國企可以出來托市，可以有效保證出讓地價的平穩(wěn),。
“國企的領(lǐng)導都是政府任命的,，叫他托市能不托嗎？”王崎說,，通過地方國企托市,，理論上市場不會大滑坡，價格也就降不下來,，即使虧也虧不到哪里去,，可能過兩年地價上升之后又可以賺回來。
嚴躍進說,，一些地方政府在土地出讓過程中,，確實可以暗示此類國企積極拿地，從而借國企力量來為樓市注入一針強心劑,。張大偉則稱,，其他企業(yè)可能資金壓力都不小，但當?shù)貒筚Y金實力雄厚,，這也是它們能出來拿地的一個原因,。
