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| 新華社（徐駿 繪） |
繼呼和浩特,、濟(jì)南等地放開限購之后,，海口日前也加入了取消限購政策的行列,。越來越多的地方政府或明或暗放松限購調(diào)控措施,，對此，業(yè)內(nèi)人士指出,，當(dāng)前房價(jià)已步入“過冷”區(qū)間,，地方政府的救市行為在短期內(nèi)難以產(chǎn)生明顯成效，房企面臨的資金壓力不斷增加,。在此背景下,，房企會加大降價(jià)促銷力度，房價(jià)下行壓力進(jìn)一步增大,。
46限購城市20城松綁
近日,，地方政府放松限購的意愿愈加強(qiáng)烈,，從濟(jì)南到南昌，從武漢到南寧,，從蘇州到溫州,，越來越多的城市被曝出已放松限購政策的執(zhí)行力度。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，地方政府在樓市降溫的情況下,，受制于土地財(cái)政壓力，松動調(diào)控政策已經(jīng)成為定局,�,！案鞯囟紩胁煌嵌取⒉煌潭鹊乃山壵叱雠_,�,！�
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前,，已經(jīng)有20個(gè)城市在限購方面有不同程度的松動,，占所有46個(gè)限購城市的43%。
“但松綁的效果可能有限,，對于沈陽等城市,，目前的庫存量去化時(shí)間將超過20個(gè)月，而且沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩,，人口的流入增量放緩,，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。全國大部分城市的需求上漲均出現(xiàn)乏力,�,！睆埓髠フf。
在張大偉看來,，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大,、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔,。因此,，盡管地方政府松動調(diào)控的意愿日益強(qiáng)烈，但松綁限購的實(shí)際效果有限,，難以拉動市場成交,。
樓市調(diào)整大勢難改
上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，7月1日-20日,，重點(diǎn)監(jiān)測的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約559萬平方米,，環(huán)比增長約8%。20個(gè)城市中,，環(huán)比漲跌的城市數(shù)量各占一半,。具體城市看,，濟(jì)南成交量的環(huán)比增幅最大，約188%,。而廣州的成交跌幅最大,，跌幅約為41%。
上海易居地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示,，7月樓市總體偏冷,，觀望情緒依然較重。部分城市的救市措施也發(fā)揮了一定的刺激作用,，進(jìn)而拉動了成交量的上升,。
“但市場調(diào)整大勢依然難以改變�,！眹�(yán)躍進(jìn)指出,，7月和6月一樣，信貸條件沒有實(shí)質(zhì)性的放寬,，購房者依然選擇觀望,。最近全國70個(gè)大中城市中，有8成城市的房價(jià)指數(shù)步入了環(huán)比負(fù)增長區(qū)間,，這會進(jìn)一步延緩購房者的入市腳步。盡管7月前20天成交量略有起色,，但整個(gè)7月行情上行依然面臨大阻力,，市場調(diào)整大勢依然難以改變。
在此背景下,，張大偉提醒購房者,，大部分松綁限購的城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫存壓力山大,，在這種情況下,，對于購房者來說，越是限購的城市,，反而越是值得買的城市,，越是松綁限購的城市越要謹(jǐn)慎購房。
房企降價(jià)促銷力度將加大
反觀目前住宅市場環(huán)境,，成交量的持續(xù)走低已經(jīng)傳導(dǎo)至價(jià)格端,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月,，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%,，跌幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。從下跌城市數(shù)量來看,，此次共有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降,。無論是整體價(jià)格跌幅,，還是降價(jià)城市數(shù)量，都為2011年4月以來最大值,。
因此,，張大偉認(rèn)為，現(xiàn)階段可以判斷,，本輪全國性房價(jià)下行序幕已經(jīng)開啟,。“上個(gè)月,，我們對全國23個(gè)城市的降價(jià)樓盤進(jìn)行調(diào)研,，結(jié)果發(fā)現(xiàn)降價(jià)樣本樓盤較年初成交價(jià)相比平均降價(jià)幅度僅為6.3%。若要取得較為明顯的降價(jià)效果,，平均降幅需達(dá)15.3%,。”
嚴(yán)躍進(jìn)也表示,，在市場降溫的情況下,，地方救市效果短期內(nèi)難有明顯影響，房企降價(jià)促銷的力度會加大,。
的確,，從數(shù)據(jù)來看，房企資金狀況已惡化至8年最差,，市場預(yù)測三季度市場依然不樂觀,。根據(jù)中原地產(chǎn)測算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中,，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài),，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃,，短期資金覆蓋率低于0.8,，為近8年以來資金鏈緊繃房企個(gè)數(shù)最多的一個(gè)季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3,。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看,，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢亦不容樂觀,。而這則進(jìn)一步印證了房企上半年銷售的不盡如人意,。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，24家公布了銷售目標(biāo)的房企中,，有13家目標(biāo)完成率不足四成,，其中花樣年控股上半年業(yè)績完成率僅為12%，首創(chuàng)置業(yè)完成率也僅為24.2%,。
張大偉指出,，上半年房企到位資金增速逐月走低,。其中，定金及預(yù)收款占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金項(xiàng)目,，是房企重要的現(xiàn)金流來源,。因此，雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化,，但如果房企不能通過降價(jià)有效回籠資金,，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境,。
“在房企加大去庫存的背景下,，下半年房價(jià)繼續(xù)下行壓力較大�,！睆埓髠フf,。
