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就在證監(jiān)會(huì)就“寶安石墨礦”事件再度表態(tài),，要嚴(yán)查并建議受害投資者提起訴訟時(shí)，東海證券的一份“衛(wèi)星”報(bào)告再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,，“受追捧”的上市公司深國(guó)商前晚發(fā)布公告,，對(duì)研報(bào)提出的公司合理價(jià)值區(qū)間應(yīng)在55-
65元/股進(jìn)行澄清，認(rèn)為所涉多個(gè)事項(xiàng)不實(shí),。
就報(bào)告中所采用的估值方法,，昨日有研究員向南都記者表示，地產(chǎn)和資源類(lèi)上市公司的估值多采用折現(xiàn)的方法,，這種方法一般都不太精準(zhǔn),，估值還是靠對(duì)未來(lái)的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，而用折現(xiàn)的方法,，能否盡量做到偏差不大,，就要看研究員是否嚴(yán)謹(jǐn)。
澄清公告一出,，昨日深國(guó)商仍報(bào)收漲停,。龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，QFII和游資大鱷亦加入戰(zhàn)團(tuán),，或許沖著公司未來(lái)舉牌大戰(zhàn)而來(lái),。
烏雞變鳳凰,？
5月5日，東海證券分析師桂長(zhǎng)元發(fā)布題為《烏雞變鳳凰》的深度調(diào)研報(bào)告,，認(rèn)為深國(guó)商被嚴(yán)重低估,，首次給予公司“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)55元,，“目前股價(jià)僅20元,，上漲空間將十分巨大！,！”
5月9日,，深國(guó)商股價(jià)跳空高開(kāi)直奔漲停，創(chuàng)下歷史最高價(jià)21.56元,。
報(bào)告認(rèn)為,，根據(jù)與深國(guó)商的晶島項(xiàng)目相鄰的怡景中心城2010年12月計(jì)劃出售8000平米商鋪(非核心鋪面)，目前銷(xiāo)售均價(jià)為18萬(wàn)/平米,。晶島項(xiàng)目與深圳會(huì)展中心比肩而鄰,，通過(guò)人行天橋與地下通道緊密相連，其位置優(yōu)于怡景中心城,，認(rèn)為晶島售價(jià)高20%以上更為合理,。并分別按18萬(wàn)元/平米、21.6萬(wàn)元/平米出售價(jià)對(duì)公司晶島項(xiàng)目進(jìn)行了估值,。
研報(bào)還指出，深國(guó)商共營(yíng)造桉樹(shù)速生豐產(chǎn)原料林面積12萬(wàn)畝,，已儲(chǔ)備林地資源35萬(wàn)畝,，與政府簽訂合作開(kāi)發(fā)林地協(xié)議面積190萬(wàn)畝。若35萬(wàn)畝儲(chǔ)備林地全種,，5年一輪成熟,，每畝熟林按0.3萬(wàn)元凈利潤(rùn)計(jì)，折合每股收益0.95元,。如190萬(wàn)畝協(xié)議林地全種,，每股收益則可高達(dá)5.16元。
研報(bào)忽略了變量因素
前晚,，深國(guó)商便發(fā)布澄清公告,，認(rèn)為研報(bào)中的估值分析并不符合實(shí)情，主要體現(xiàn)在忽略了商鋪只租不售,、估值可比性,、扣除公共面積、運(yùn)營(yíng)成本,、國(guó)家新的政策等影響因素,。
深國(guó)商指出,，根據(jù)公司的既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，晶島項(xiàng)目商鋪只租不售,。公司于2010年底辦理的晶島項(xiàng)目房產(chǎn)證上載明：“晶島項(xiàng)目限整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指钷k理房產(chǎn)證”,，在客觀上，也不具備分割出售的條件,。以上相關(guān)報(bào)告按周邊商鋪出售價(jià)格對(duì)公司進(jìn)行估值,，前提假設(shè)缺乏合理性，也不符合公司的實(shí)際情況,。此外,，周邊的中心城商鋪已經(jīng)營(yíng)三年，而晶島項(xiàng)目尚未開(kāi)業(yè),，估值上也不具備可比性,。
此外，公司晶島項(xiàng)目的建筑面積13.8萬(wàn)平方米,，除去地下車(chē)庫(kù)層,、消防通道等公共區(qū)域面積，實(shí)際可以出租的面積約8萬(wàn)平方米左右,；目前公司按晶島項(xiàng)目實(shí)際可供出租建筑面積計(jì)算的租金招商均價(jià)擬初定為300元至500元/平方米/月(根據(jù)業(yè)態(tài)布局以及樓層不同,，租金會(huì)有所差別)；同時(shí)大型購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng),，其運(yùn)營(yíng)成本通常會(huì)占到收入的20%-30%,。
公告指出，該研報(bào)所依據(jù)的租金水平與公司實(shí)際采用的招商租金差異較大,；其所依據(jù)的13.8萬(wàn)平方米建筑面積(沒(méi)有扣除停車(chē)場(chǎng),、消防通道等公共面積)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行估值，也與項(xiàng)目實(shí)際可供出租面積差異較大,；同時(shí)在盈利預(yù)測(cè)模型中,，完全沒(méi)有考慮扣除項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本以及項(xiàng)目折舊等成本費(fèi)用，導(dǎo)致最終估值結(jié)果與公司實(shí)際情況差異較大,。另外,，以上公司初定租金水平為公司根據(jù)深圳市同類(lèi)購(gòu)物中心并結(jié)合項(xiàng)目位置擬定的對(duì)外招商租金水平，未來(lái)實(shí)際招商情況可能略有差異,。
在速生林方面,，深國(guó)商表示，2005年公司開(kāi)始發(fā)展林業(yè)時(shí),，與廣東東北部翁源等縣市政府簽訂了合作造林的意向協(xié)議,。但在新物權(quán)法實(shí)施和國(guó)家林權(quán)制度改革的大背景下，林業(yè)征地要和農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并辦理林權(quán)證，早期與政府簽訂的意向造林協(xié)議已失去實(shí)際效力,。
折現(xiàn)研究法的漏洞
“這件事暴露出來(lái)兩個(gè)問(wèn)題”,，昨日深圳兩名券商研究員表示，一是研究員不去調(diào)研寫(xiě)報(bào)告,；二是估值方法的問(wèn)題,。深國(guó)商的澄清公告聲明，最近一年內(nèi)未曾接待過(guò)東海證券的調(diào)研,，該東海證券研究員最近一年內(nèi)也未曾對(duì)公司進(jìn)行過(guò)調(diào)研,。這種紙上談兵的報(bào)告，在波動(dòng)大,、不成熟的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)更會(huì)造成誤導(dǎo),。另外，報(bào)告沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)提示,，也沒(méi)考慮條件實(shí)現(xiàn)的可能性,，這樣的投資報(bào)告類(lèi)似廣告包裝。
昨日下午,，記者撥打在報(bào)告中注明的東海證券分析師桂長(zhǎng)元的電話,，但無(wú)人接聽(tīng)。
對(duì)于報(bào)告中使用的估值方法,，深圳某券商研究員向南都記者表示,，這種方法沒(méi)太大問(wèn)題，但報(bào)告中提到的怡景中心城商鋪銷(xiāo)售均價(jià)為18萬(wàn)/平米,，但按周邊商鋪出售價(jià)格對(duì)公司進(jìn)行估值,，前提假設(shè)缺乏合理性，也不符合公司的實(shí)際情況,。此外,，周邊的中心城商鋪已經(jīng)營(yíng)三年，而晶島項(xiàng)目尚未開(kāi)業(yè),，估值上也不具備可比性。另外,，其還忽略了該商業(yè)城是只出租不出售的事實(shí),，也沒(méi)有考慮到公共區(qū)域面積和管理成本。
深圳另一名不愿透露姓名的券商研究員認(rèn)為,，使用比較多的估值方法還是靠對(duì)未來(lái)的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè),，地產(chǎn)和資源類(lèi)的公司可能會(huì)用折現(xiàn)的方法，但這種方法不精準(zhǔn),。至于估值是否與事實(shí)偏差太大,，就看研究員是否嚴(yán)謹(jǐn)了。
深國(guó)商股權(quán)變數(shù)
不過(guò),，澄清公告出來(lái)后,，深國(guó)商昨日仍收于漲停,。深交所數(shù)據(jù)顯示，中金上�,；春Ｖ新窢I(yíng)業(yè)部昨日占據(jù)買(mǎi)一位置,，單邊買(mǎi)入1699萬(wàn)元；前日主買(mǎi)方為國(guó)泰君安深圳益田路營(yíng)業(yè)部,，單邊買(mǎi)入2161萬(wàn)元,。這兩個(gè)營(yíng)業(yè)部，業(yè)內(nèi)一般視為Q
FII資金和游資大鱷的聚集地,。
而深國(guó)商目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)較為分散,，前三大股東持股比例接近，百利亞太投資有限公司13.7%,，深圳茂業(yè)商廈有限公司及其一致行動(dòng)人大華投資(中國(guó))有限公司合計(jì)13.18%,，深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司9.44%。與2010年深振業(yè)A的舉牌前的股權(quán)十分相似,。
就在今年3月15日,，深國(guó)商發(fā)布公告，百利亞太實(shí)際控制人,、董事長(zhǎng)鄭康豪及其控制的深圳市皇庭投資管理有限公司于2月14日至3月14日,，在二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)增持深國(guó)商A
220萬(wàn)股、深國(guó)商B
25萬(wàn)股,，合計(jì)占公司總股本的1.11%,。目前，鄭康豪共持有深國(guó)商14.81%的股份,。
而上述QFII和游資大鱷亦加入戰(zhàn)團(tuán),，無(wú)疑將使未來(lái)舉牌大戰(zhàn)的硝煙更加濃烈。
5月10日,，深國(guó)商成交1184萬(wàn)股,，成交金額2.77億元，換手9.97%,。有“Q
FII資金大本營(yíng)”之稱(chēng)的中金上�,；春Ｖ新窢I(yíng)業(yè)部位列買(mǎi)一，單邊買(mǎi)入近1700萬(wàn)元,，前五買(mǎi)入席位合計(jì)凈買(mǎi)入2684萬(wàn)元,；前五賣(mài)出席位則是以漲停敢死隊(duì)國(guó)信深圳泰然九路為代表的4家深圳營(yíng)業(yè)部游資，合計(jì)凈賣(mài)出2090萬(wàn)元,。
5月9日,，深國(guó)商成交266萬(wàn)股，成交金額5670萬(wàn)元，換手2.24%,。前五買(mǎi)入席位合計(jì)凈買(mǎi)入3020萬(wàn)元左右,；賣(mài)一機(jī)構(gòu)席位單邊拋出247.94萬(wàn)元，前五賣(mài)出席位合計(jì)凈賣(mài)出959萬(wàn)元,。
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