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就在證監(jiān)會就“寶安石墨礦”事件再度表態(tài)，要嚴查并建議受害投資者提起訴訟時，東海證券的一份“衛(wèi)星”報告再次引發(fā)市場關注,，“受追捧”的上市公司深國商前晚發(fā)布公告,，對研報提出的公司合理價值區(qū)間應在55-
65元/股進行澄清，認為所涉多個事項不實,。
就報告中所采用的估值方法,，昨日有研究員向南都記者表示，地產和資源類上市公司的估值多采用折現的方法,，這種方法一般都不太精準,，估值還是靠對未來的業(yè)績預測，而用折現的方法,，能否盡量做到偏差不大,，就要看研究員是否嚴謹。
澄清公告一出,，昨日深國商仍報收漲停,。龍虎榜數據顯示，QFII和游資大鱷亦加入戰(zhàn)團,，或許沖著公司未來舉牌大戰(zhàn)而來,。
烏雞變鳳凰？
5月5日,，東海證券分析師桂長元發(fā)布題為《烏雞變鳳凰》的深度調研報告,，認為深國商被嚴重低估，首次給予公司“買入”評級,，目標價55元,，“目前股價僅20元，上漲空間將十分巨大�,�,！”
5月9日，深國商股價跳空高開直奔漲停,，創(chuàng)下歷史最高價21.56元,。
報告認為，根據與深國商的晶島項目相鄰的怡景中心城2010年12月計劃出售8000平米商鋪(非核心鋪面)，目前銷售均價為18萬/平米,。晶島項目與深圳會展中心比肩而鄰,，通過人行天橋與地下通道緊密相連，其位置優(yōu)于怡景中心城,，認為晶島售價高20%以上更為合理,。并分別按18萬元/平米、21.6萬元/平米出售價對公司晶島項目進行了估值,。
研報還指出,，深國商共營造桉樹速生豐產原料林面積12萬畝，已儲備林地資源35萬畝,，與政府簽訂合作開發(fā)林地協(xié)議面積190萬畝,。若35萬畝儲備林地全種，5年一輪成熟,，每畝熟林按0.3萬元凈利潤計,，折合每股收益0.95元。如190萬畝協(xié)議林地全種,，每股收益則可高達5.16元,。
研報忽略了變量因素
前晚，深國商便發(fā)布澄清公告,，認為研報中的估值分析并不符合實情,，主要體現在忽略了商鋪只租不售、估值可比性,、扣除公共面積,、運營成本、國家新的政策等影響因素,。
深國商指出,，根據公司的既定經營目標，晶島項目商鋪只租不售,。公司于2010年底辦理的晶島項目房產證上載明：“晶島項目限整體轉讓,，不得分割辦理房產證”，在客觀上,，也不具備分割出售的條件,。以上相關報告按周邊商鋪出售價格對公司進行估值，前提假設缺乏合理性,，也不符合公司的實際情況,。此外，周邊的中心城商鋪已經營三年,，而晶島項目尚未開業(yè),，估值上也不具備可比性,。
此外，公司晶島項目的建筑面積13.8萬平方米,，除去地下車庫層,、消防通道等公共區(qū)域面積，實際可以出租的面積約8萬平方米左右,；目前公司按晶島項目實際可供出租建筑面積計算的租金招商均價擬初定為300元至500元/平方米/月(根據業(yè)態(tài)布局以及樓層不同,，租金會有所差別)；同時大型購物中心的開業(yè)運營,，其運營成本通常會占到收入的20%-30%,。
公告指出，該研報所依據的租金水平與公司實際采用的招商租金差異較大,；其所依據的13.8萬平方米建筑面積(沒有扣除停車場、消防通道等公共面積)對項目進行估值,，也與項目實際可供出租面積差異較大,；同時在盈利預測模型中，完全沒有考慮扣除項目的運營成本以及項目折舊等成本費用,，導致最終估值結果與公司實際情況差異較大,。另外，以上公司初定租金水平為公司根據深圳市同類購物中心并結合項目位置擬定的對外招商租金水平,，未來實際招商情況可能略有差異,。
在速生林方面，深國商表示,，2005年公司開始發(fā)展林業(yè)時,，與廣東東北部翁源等縣市政府簽訂了合作造林的意向協(xié)議。但在新物權法實施和國家林權制度改革的大背景下,，林業(yè)征地要和農戶簽訂征地協(xié)議并辦理林權證,，早期與政府簽訂的意向造林協(xié)議已失去實際效力。
折現研究法的漏洞
“這件事暴露出來兩個問題”,，昨日深圳兩名券商研究員表示,，一是研究員不去調研寫報告；二是估值方法的問題,。深國商的澄清公告聲明,，最近一年內未曾接待過東海證券的調研，該東海證券研究員最近一年內也未曾對公司進行過調研,。這種紙上談兵的報告,，在波動大、不成熟的國內市場更會造成誤導,。另外,，報告沒有風險提示,，也沒考慮條件實現的可能性，這樣的投資報告類似廣告包裝,。
昨日下午,，記者撥打在報告中注明的東海證券分析師桂長元的電話，但無人接聽,。
對于報告中使用的估值方法,，深圳某券商研究員向南都記者表示，這種方法沒太大問題,，但報告中提到的怡景中心城商鋪銷售均價為18萬/平米,，但按周邊商鋪出售價格對公司進行估值，前提假設缺乏合理性,，也不符合公司的實際情況,。此外，周邊的中心城商鋪已經營三年,，而晶島項目尚未開業(yè),，估值上也不具備可比性。另外,，其還忽略了該商業(yè)城是只出租不出售的事實,，也沒有考慮到公共區(qū)域面積和管理成本。
深圳另一名不愿透露姓名的券商研究員認為,，使用比較多的估值方法還是靠對未來的業(yè)績預測,，地產和資源類的公司可能會用折現的方法，但這種方法不精準,。至于估值是否與事實偏差太大,，就看研究員是否嚴謹了。
深國商股權變數
不過,，澄清公告出來后,，深國商昨日仍收于漲停。深交所數據顯示,，中金上�,；春Ｖ新窢I業(yè)部昨日占據買一位置，單邊買入1699萬元,；前日主買方為國泰君安深圳益田路營業(yè)部,，單邊買入2161萬元。這兩個營業(yè)部,，業(yè)內一般視為Q
FII資金和游資大鱷的聚集地,。
而深國商目前的股權結構較為分散，前三大股東持股比例接近,，百利亞太投資有限公司13.7%,，深圳茂業(yè)商廈有限公司及其一致行動人大華投資(中國)有限公司合計13.18%,，深圳市特發(fā)集團有限公司9.44%。與2010年深振業(yè)A的舉牌前的股權十分相似,。
就在今年3月15日,，深國商發(fā)布公告，百利亞太實際控制人,、董事長鄭康豪及其控制的深圳市皇庭投資管理有限公司于2月14日至3月14日,，在二級市場累計增持深國商A
220萬股、深國商B
25萬股,，合計占公司總股本的1.11%,。目前，鄭康豪共持有深國商14.81%的股份,。
而上述QFII和游資大鱷亦加入戰(zhàn)團,，無疑將使未來舉牌大戰(zhàn)的硝煙更加濃烈。
5月10日,，深國商成交1184萬股,，成交金額2.77億元，換手9.97%,。有“Q
FII資金大本營”之稱的中金上海淮海中路營業(yè)部位列買一,，單邊買入近1700萬元,，前五買入席位合計凈買入2684萬元；前五賣出席位則是以漲停敢死隊國信深圳泰然九路為代表的4家深圳營業(yè)部游資,，合計凈賣出2090萬元,。
5月9日，深國商成交266萬股,，成交金額5670萬元,，換手2.24%。前五買入席位合計凈買入3020萬元左右,；賣一機構席位單邊拋出247.94萬元,，前五賣出席位合計凈賣出959萬元。
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