“這個公司能過會，有點出乎意料�,！币晃环治鋈耸柯犅勆虾Ｒτ洆淇斯煞萦邢薰�(下稱“姚記撲克”)過會后這樣對《第一財經(jīng)日報》記者感嘆。
在姚記撲克上會之時,，本報曾指出該公司在崇明島購置大量土地，上市融資或另有目的,。而在姚記撲克的招股說明書中,，只有“姚記房地產(chǎn)與姚記南通擬從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，截至目前尚未開展相關(guān)業(yè)務(wù)”這樣一句話對其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的描述,。
姚記撲克的撲克牌主業(yè)與房地產(chǎn)之間到底有何聯(lián)系,？設(shè)立房地產(chǎn)公司但遲遲“尚未開展相關(guān)業(yè)務(wù)”，是資金尚未到位還是另有隱情,？之前曾有業(yè)內(nèi)人士對記者表示過,，姚記撲克上市融資和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成規(guī)模開展之間似乎存在時間上的某種巧合。為探明究竟,，近日,，記者趕赴位于崇明島的啟東市啟隆鄉(xiāng)姚記(南通)有限公司地塊一探究竟，試圖還原姚記的地產(chǎn)路線圖,。
啟隆“地主”
記者5月7日下午來到了啟隆鄉(xiāng),，這里是一個大工地，路上飄滿灰塵,，路邊不時有挖土機在翻土。
當?shù)卣晃蝗耸扛嬖V記者,，啟隆鄉(xiāng)正在申報國家生態(tài)鎮(zhèn),，再有一個多月國家環(huán)保和建設(shè)部門將來驗收。現(xiàn)在在拓寬馬路,，而就在去年,，啟隆生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園掛牌，正是為了推進當?shù)仨椖俊?BR> “我們今年的目標是要大干,，所有的地產(chǎn)和生態(tài)項目全部要開工,。”該人士表示,。
在鄉(xiāng)政府以東的永興壩北側(cè),，有一片樹林,。當?shù)厮緳C指著這邊樹林告訴記者“這些都是姚記的地，大概有1500畝,�,！�
走進工地的大門，迎面就是醒目的“姚記撲克御江灣”的工程規(guī)劃圖,，整個地塊呈不規(guī)則的梯形結(jié)構(gòu),。規(guī)劃圖對面就是工地的兩層簡易辦公樓，施工人員正從樓前停著的卡車上搬運建材,。
“酒店是去年才開工的,，別墅正在打樁，工程進度比較慢,�,！币晃还こ倘藛T告訴記者。
他所說的酒店就在不遠處,，名稱為“姚記法式農(nóng)莊酒店主樓工程”,，目前已經(jīng)完成主體的施工，不少施工人員正在忙碌,。
“由于地拿得比較早,，老板不急著動工，畢竟造房子要大量的資金,�,！鄙鲜龉こ倘藛T表示�,！吧厦娴墓ぷ鹘M來過好幾次,，督促要開工，但是進展比較慢,�,！�
2009年9月國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理
促進批而未用土地利用的通知》(下稱《通知》)強調(diào)，對取得土地后滿2年未動工的建設(shè)項目用地,，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置,，促進盡快利用�,！锻ㄖ芬�,，對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造,、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè),、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，必須采取強力措施,，堅決叫停管住并予以嚴肅查處,。
上述當?shù)卣耸繉τ浾弑硎�,，前幾年在拆遷等問題上與當?shù)匕傩諞]有達成一致意見，且企業(yè)主觀上也不想過早動工,，所以一直拖著,，直到去年才開始動工興建酒店主樓工程。
“這些企業(yè)很早就拿了地,，成本很低,，但是，他們就是不開工,，等著土地升值,，據(jù)說姚記的土地都升值了至少十幾倍了�,！鄙鲜霎�?shù)卣耸勘硎尽?BR> “囤地的好處當然是等著土地升值,，土地升值的邏輯是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，房價上漲,，地價跟著上漲,。”佑威房產(chǎn)研究中心主任薛建雄對記者表示,。
根據(jù)姚記御江灣項目的建筑設(shè)計方廣東省建科建筑設(shè)計院的資料,，姚記項目規(guī)劃用地東西長1400米，南北寬900米,，總用地面積為103.2公頃,。
據(jù)記者從江蘇土地市場網(wǎng)查詢獲得的公開數(shù)據(jù)，2005年至2007年,，姚記(南通)實業(yè)有限公司通過掛牌受讓三宗土地,，總面積757164平方米(1135.74畝)，土地性質(zhì)為商住,，三宗土地的受讓均價分別為4萬元/畝,、3萬元/畝、4萬元/畝,。
而在2009年12月31日掛牌轉(zhuǎn)讓的同樣位于啟隆鄉(xiāng)的商住用地的均價為750.16元/平方米,，即72.64萬元/畝。三年之間,，姚記(南通)實業(yè)有限公司的土地增值了18倍。
根據(jù)公開資料,，姚記(南通)實業(yè)有限公司取得三個地塊的總成本為3965萬元,，不過，知情人士透露,，當時實際獲取的成本要低得多,，因為一部分土地是通過掛牌受讓獲得,，另一部分則是通過建設(shè)堤壩將沙地圍起來，成本低廉,。
姚記房地產(chǎn)圖譜
根據(jù)當時的商務(wù)部網(wǎng)站江蘇啟東之窗的資料,，姚記將在啟隆鄉(xiāng)投資1.2億美元，建設(shè)一個占地1500畝的主題公園,。除撲克印刷中心外,，還包括歷史文化展覽中心、才藝表演中心,、競技中心,、交易中心、游樂中心等,。
而這只是姚記興隆城的一部分,，該公司的計劃是在啟隆鄉(xiāng)投資興建一個以旅游、休閑為主體的姚記興隆城,，主要功能設(shè)置分為觀光工業(yè)園,、撲克主題公園等9個部分，總投資約40億元人民幣,。
“當時他們正在拿地,，主要是想把撲克產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的東西做好�,！币晃粎⑴c過姚記興隆城初步規(guī)劃的人士告訴記者,。
記者獲得的御江灣一期主要規(guī)劃指標顯示，一期規(guī)劃主要規(guī)劃用地為14.14萬平方米,，A,、B區(qū)共13個型號52棟別墅。上述工程人員告訴記者,，御江灣共有兩期,，目前一期的別墅正在打樁，法式農(nóng)莊酒店已經(jīng)完成主體工程,。
“他們主要是做房地產(chǎn),，但是除了房地產(chǎn)之外還會做一些生態(tài)項目，總投資沒有40億那么多,�,！碑�?shù)卣鞴芙?jīng)濟發(fā)展的一位負責人告訴記者。
招股資料顯示,，啟東姚記房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“姚記房地產(chǎn)”)注冊地為啟東市啟隆鄉(xiāng),，注冊資本為5000萬元，法人代表為邱金蘭,，注冊時間為2005年12月14日,。姚朔斌,、姚曉麗、姚碩榆分別持有姚記房地產(chǎn)48%,、40%及12%的股權(quán),。
姚記南通為姚記房地產(chǎn)的全資子公司。注冊時間為2005年5月13日,，注冊資本為1.02億元,，地址為江蘇省啟東市啟隆鄉(xiāng)永興花苑3幢301室，法人代表為邱金蘭,。截至2010年12月31日,，該公司總資產(chǎn)為2.33億元，凈資產(chǎn)為1.02億元,，2010年度營業(yè)收入0萬元,，凈利潤-5.5萬元。
資金投向懸疑
“如果他們是要把錢投進房地產(chǎn),，根據(jù)當前的形勢,，肯定是過不了會的；至于上市之后把錢投進房地產(chǎn),，則屬于把錢投進非主業(yè),，那就是違規(guī)了�,！北疚拈_篇的分析人士告訴記者,。
根據(jù)姚記撲克的招股書，上市擬募集資金36263萬元全部用于年產(chǎn)
6億副撲克牌生產(chǎn)基地建設(shè)項目,。從資金募集的角度看,，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，從上會,、路演到申購發(fā)行最晚不得超過半年,，也就意味著首發(fā)募集的36263萬元最晚6個月內(nèi)即可到賬。
有業(yè)內(nèi)人士表示,，崇啟大橋通車時間也大致就在這段時間內(nèi),。崇啟大橋有望在今年12月份全線實現(xiàn)基本通車，屆時啟東和上海將真正實現(xiàn)50分鐘互通,，薛建雄指出,，大橋的通車對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)絕對是一大利好。
而從房地產(chǎn)項目開工的角度看,，薛建雄告訴記者,，從開工至銷售最快半年即可完成，而且雖然首批有52套別墅,，但是如果分批開工的話,，可以很快收回成本，可以邊售邊造,。
據(jù)記者了解,，目前啟隆鄉(xiāng)已開盤的別墅樓盤的均價為1.5萬元/平方米，而薛建雄告知記者,，目前上海的高端樓盤的建造成本(除土地之外)為5000元/平方米,，若加上姚記南通拿地的平均60元/平方米計算，對于姚記來說,，這絕對是一筆劃算的買賣,。
“據(jù)我了解，姚記是真想要把撲克做到13億的規(guī)模,，至于房地產(chǎn)的資金需求,，募集資金3億元肯定是不夠的，或許它會依靠潮汕商會的力量,�,！鄙鲜鲋槿耸扛嬖V記者，姚記撲克實際控制人姚文琛的另外一個身份是上海潮汕商會會長,，姚記或許能從潮商中獲取幫助,。
5月9日下午，記者撥打姚記撲克董秘姚曉麗的電話,，但是電話始終無法接通,。