進(jìn)入“明碼標(biāo)價”時代的樓市在首周迎來了多地成交量的大幅下跌。根據(jù)中國指數(shù)研究院9日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(5月2日至5月8日)監(jiān)測的35個城市中,，有25個城市樓市成交量出現(xiàn)下跌,，部分城市成交量環(huán)比跌幅甚至超過50%，北京,、上海等一線城市也未能幸免。接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪的專家認(rèn)為，樓市雖經(jīng)“重拳”調(diào)控,，但房價仍未出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，“量跌價滯”的現(xiàn)狀正在加劇樓市焦灼,。專家預(yù)計,，5、6月份將成重要的時間窗口,，如果房價持續(xù)居高,，信貸,、土地、稅收等調(diào)控措施可能進(jìn)一步出臺,，甚至不排除采取行政手段直接干預(yù)房價的可能,。
數(shù)據(jù) 上周逾七成城市樓市成交下跌
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，上周監(jiān)測的35個城市中有逾七成城市樓市成交量出現(xiàn)下跌,，其中,，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州,、昆明,、三亞、溫州跌幅逾50%,。重點城市中,，僅深圳和廣州環(huán)比上漲，其余7城市成交量均環(huán)比下跌,，其中重慶跌幅最大,，達(dá)48.69%，其次是北京,，跌幅達(dá)到35.13%,，天津跌幅也超過20%。
北京樓市成交大幅下滑的情況,，記者還從亞豪機(jī)構(gòu),、偉業(yè)我愛我家、21世紀(jì)不動產(chǎn)等機(jī)構(gòu)處得到了證實,。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，上周(5月2日至8日)北京期房商品住宅共成交1623套、14.86萬平方米,，現(xiàn)房商品住宅共成交167套,、2.15萬平方米，期房,、現(xiàn)房住宅累計成交1790套,，成交面積17.01萬平方米。環(huán)比前一周,，成交套數(shù)減少了31.78%,，成交面積下降了35.13%。
在成交量出現(xiàn)較大幅度下滑的同時,，成交價格相對平穩(wěn),。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，三亞成交均價漲幅最大,，達(dá)138.31%,，原因是此前一周其成交均價下降幅度最大,，達(dá)到68%；其次是深圳和包頭,，成交均價跌幅分別達(dá)到39.18%和33.61%,，昆明價格跌幅亦超過20%。
價格雖然略有浮動,，但市場觀望氣氛依然濃厚,。“賣不動,！”在剛剛結(jié)束的上海假日房展上,，多個樓盤的銷售人員告訴記者，購房者仍在觀望,，以前開盤經(jīng)常出現(xiàn)購房者連夜排隊拿號，現(xiàn)在有免費(fèi)班車接送他們還要挑三揀四,。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,，“京15條”執(zhí)行之后，北京個別區(qū)域約有60%購房者退出市場,，整體市場觀望情緒濃厚,。目前，新增房客源量與調(diào)控后初期沒有明顯變化,。北京4月份二手房成交9301套,，與3月份相比下降了16%，購房者繼續(xù)選擇觀望,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說,，“新國八條”已經(jīng)出臺3個月，綜合“五一小長假”的市場表現(xiàn),，目前,，各地房地產(chǎn)市場仍然處在焦灼狀態(tài)，總體表現(xiàn)近似：交易量低迷,，新房價格雖有松動,，但實質(zhì)性降價不多，二手房價格趨于穩(wěn)定,，但降價跡象不明顯,。
的確，隨著調(diào)控的不斷升級以及成交量的持續(xù)低迷,，部分一線城市的住宅成交價格已率先松動,。最新公布的中原領(lǐng)先指數(shù)月報(二手住宅)統(tǒng)計顯示，4月,，北京,、上海,、廣州、深圳,、天津五大城市二手住宅價格指數(shù)漲幅繼續(xù)回落,，其中北京二手住宅價格指數(shù)環(huán)比微跌0.5%；其余四城市二手住宅成交價格保持平穩(wěn),，指數(shù)雖仍有微幅上升,，但漲幅持續(xù)收窄。
此外,，5城市的二手住宅價格下跌的樣本所占比例正逐步提高,，“表明后市價格松動的空間有可能進(jìn)一步擴(kuò)大”，中原集團(tuán)研究董事程澐表示,。在她看來,，一線城市二手房市場的成交比重已占6成以上，一二手房市場之間存在著明顯的關(guān)聯(lián)性,，二手房價格的率先松動也將會對新建住宅市場的定價產(chǎn)生一定的影響,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，現(xiàn)在全國樓市或者東部大城市樓市基本上還處于一種僵持階段,，部分城市成交量環(huán)比可能有所反彈,，但同比仍大幅下降。尤其是4月份以來,，全國房價有些城市已經(jīng)開始下跌,，說明整個市場需求，尤其是投機(jī),、投資需求被有效抑制住了,。
市場 房企加速分化并購活躍
在樓市焦灼態(tài)勢不斷加劇的情況下，部分大型房企開始一邊加快融資步伐,，一邊繼續(xù)加緊促銷,。
上周，萬科公告稱擬向建行申請3.4億貸款,，華潤亦宣布獲得13億港幣的定期貸款,。據(jù)中原對十家標(biāo)桿房企的監(jiān)測顯示，2011年以來,，其融資總額約188億,，占去年全年融資額363億的50%以上。
標(biāo)桿房企在加速融資步伐的同時,，亦繼續(xù)促銷以回籠資金,。繼前周中海、萬科于深圳啟動促銷并取得火爆成交之后，上周廣州碧桂園及恒大亦加入了促銷行列,。其中,，廣州碧桂園“鳳凰城”單價從上萬元降至6000至7000元/平方米；廣州恒大“御景半島”最高優(yōu)惠95萬元/套,，“金碧天下”最高優(yōu)惠37萬元/套,。
然而這種試探性促銷并未成為市場普遍現(xiàn)象。據(jù)中原調(diào)研,，“五一”前后,，盡管全國28個城市都在房展會期間推出了花樣繁多的打折促銷優(yōu)惠，但這些大多只是常規(guī)性的優(yōu)惠,，幅度僅在1%至2%之間,。
程澐分析認(rèn)為，降價尚未具備普遍性,，顯示出眾多開發(fā)商依然持觀望態(tài)度,，買賣雙方仍處于僵持狀態(tài)，這使得后市的調(diào)控路徑又增添了新的變數(shù),。
不過,，市場僵持之下的房企分化正日益凸顯。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，截至4月29日，按申銀萬國行業(yè)分類136家房企中,，剔除ST公司共有113家公布了2011年一季度財報,。其中，26家出現(xiàn)虧損,，44家房企業(yè)績出現(xiàn)下滑,。
分析人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)大約滯后一年,，一季報并不能反映一季度調(diào)控政策的影響,，但房地產(chǎn)企業(yè)存貨增加和現(xiàn)金吃緊的壓力，正加劇行業(yè)分化,。
統(tǒng)計顯示,，113家發(fā)布一季度業(yè)績報告的房地產(chǎn)企業(yè)，期內(nèi)共實現(xiàn)凈利潤79.3億元,，其中45家營業(yè)收入同比下降,，44家凈利潤同比下降，69家現(xiàn)金流為負(fù),，房企之間業(yè)績分化非常明顯,。
這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪。萬科A、招商地產(chǎn),、保利地產(chǎn),、金地集團(tuán)四家龍頭企業(yè)期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入165.5億元，凈利潤26.3億元,，約占113家企業(yè)當(dāng)期營業(yè)收入的三成和凈利潤的1/3,。但綠景地產(chǎn)、嘉凱城,、鳳凰股份等26家上市房企一季度仍凈虧損3.6億元,。嘉凱城一季度營業(yè)收入同比下降35.57%，凈利潤同比下降172.23%,。首開股份期內(nèi)實現(xiàn)凈利潤1.25億元,，但同比下降72.57%。
與此同時,，值得注意的是,，113家上市房企期內(nèi)庫存同比增長40%，一季度庫存超過100億元的企業(yè)達(dá)22家,。
房企業(yè)績加速分化的同時,，房企之間并購十分活躍。根據(jù)清科研究中心統(tǒng)計,，4月的并購案例分布較為集中,，從并購案例的數(shù)量來看，房地產(chǎn)行業(yè)火熱依舊,，再次奪得魁首,。化工原料及加工行業(yè)穩(wěn)步走熱,，與房地產(chǎn)行業(yè)并列第一,。兩個行業(yè)各完成13起并購交易，共占4月并購案例總數(shù)的29.2%,。
調(diào)控 政策“利劍”高懸
雖然多數(shù)地區(qū)房價未出現(xiàn)大面積松動,，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，信貸,、土地,、稅收等調(diào)控措施還可能進(jìn)一步出臺，不排除采取行政手段直接干預(yù)房價的可能,。在政策收緊預(yù)期之下,，房價將進(jìn)一步承壓。
“信貸收緊在今年將是一種常態(tài),，房地產(chǎn)新增信貸漲幅將繼續(xù)回落,。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時預(yù)測，接下來不排除二套房首付比例進(jìn)一步提高的可能,。
21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心副總裁林蕾則表示,，未來樓市調(diào)控行政干預(yù)力度有可能強(qiáng)化，實際上就是采取行政手段直接干預(yù)商品房價格,。如果這種方法被更多城市效仿,，房價將出現(xiàn)下跌。國務(wù)院督查組要求有的城市修正房價控制目標(biāo),，是另一個例證,。
消息人士向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者透露，繼全國608個城市公布的房價控制目標(biāo)和“明碼標(biāo)價”之后,，廣州,、深圳等熱點城市已經(jīng)悄然開始實行更嚴(yán)厲的“限價令”，限價方式包括同區(qū)域內(nèi)今年價格不高于去年同期的價格,，同一樓盤后期價格不高于首期價格,，豪宅暫緩入市等，具體措施各地方有所不同,。
事實上,，最近也有消息披露，在濟(jì)南,、西安,、沈陽、武漢,、成都,、北京、上海等地,，政府對房價進(jìn)行分片區(qū)限制、同時暫停發(fā)放高價房預(yù)售證,。
徐楓表示,，五月本是傳統(tǒng)的銷售旺季，但在目前的形勢下,，多數(shù)開發(fā)商將選擇拖延工期,、推遲取得預(yù)售證暫緩入市等應(yīng)對策略，因此,，未來一段時間內(nèi)熱點城市新增供應(yīng)量將繼續(xù)萎縮,。
在多重政策壓力之下，房價也將進(jìn)一步承壓,。林蕾認(rèn)為,，下半年房價下跌的趨勢難以逆轉(zhuǎn)。未來兩個季度，成交量會呈小幅波動,。即使不照搬深圳實行分區(qū)限價的做法,，而只落實現(xiàn)有的調(diào)控措施，政策疊加效應(yīng),，也足令一線城市的房價轉(zhuǎn)為下行,。信貸控制日趨嚴(yán)格甚至是嚴(yán)厲，開發(fā)商最難受的時候還沒有到,，三季度以后資金面情況會越來越緊張,。
胡景暉表示，在關(guān)鍵的5月份,，如果大量的住宅供應(yīng)能夠按計劃推盤,，并且房價能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)中有降的預(yù)期，那么樓市成交量將會逐步回暖,，目前焦灼的樓市現(xiàn)狀有望打破僵局得到改觀,。如果房價未能出現(xiàn)實質(zhì)性下降，甚至又有所上漲,，那么低迷的樓市很可能會遭受新一輪更為嚴(yán)厲的政策打壓,，目前焦灼的樓市將可能陷入更加困難的局面。