央企紅利被進一步要求用于民生支出,。
5月3日,，國資委一則通知，要求央企參建保障房,。
在這份名為《關于積極參與保障性住房開發(fā)建設有關事項的通知》的文件中,，國資委要求各中央企業(yè)進一步加大對保障性住房開發(fā)建設的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設,。而這也是國資委首次下發(fā)專門文件,，要求央企參建保障房。
而原則性的路徑,，國資委也有倡導：“爭取地方政府的支持,，在地方政府的領導下,，按照市場化運作方式”。
5月4日,，國資委有關負責人對本報記者表示,，央企當中，參建保障房的主體主要是以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企,，其他央企不得開發(fā)建設保障房,。
一位國資委官員還對本報記者透露，國資委正考慮將一定比例的央企紅利用于民生支出,，其中包括支持保障房建設所需資金,。
“今后幾年，隨著國有資本收益上交比例逐步提高,，用于社會保障的資金比例會隨之逐步提高,，包括投資保障房�,！鄙鲜龉賳T表示,。
而這被市場人士認為是對此前局部地區(qū)安居工程保障不力，保障房建設資金缺位的回應,。
采訪中參與其中的多家央企一方面表示會履行“政治責任”,，另一方面也表示擔憂，鑒于保障房項目盈利的艱難,，乃至此前多個保障房項目開發(fā)的虧損,，他們希望相關的金融支持政策和地方政府保障房開發(fā)優(yōu)惠政策，乃至后續(xù)的保障房管理政策,，能夠及時配套,，從而使得保障房項目作為一個體系，穩(wěn)步推進,。
參建主體
哪些央企參與到保障房建設中,，打聽者眾。
一個直接背景是,，去年3月,，國資委下令要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，其他78家有房地產(chǎn)業(yè)務的央企,，全部退出房地產(chǎn)行業(yè),。
而此次國資委要求央企積極參建保障房，令業(yè)界一度擔心一些被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務的央企,，借此次參建保障房的機會“曲線拿地”,。
對此，國資委相關負責人對本報記者表示,，《通知》中的“各中央企業(yè)”主要指16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企,。此外,，一些工程、建材和鋼鐵企業(yè),，將為保障房建設項目提供相關服務,。
國資委在《通知》中點名要求參建保障房的央企包括勘察設計企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、工程建設企業(yè),、建材企業(yè)和礦區(qū)企業(yè)。
本報記者獲悉,，除了16家房地產(chǎn)央企,，另外五家“保留房地產(chǎn)業(yè)務但受到限制”的五家房地產(chǎn)央企也將參與保障房建設，分別是魯能集團,、中航工業(yè),、神華集團、中煤集團和新興集團,。
國資委允許這五家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務,，但對其投資房地產(chǎn)設限——集團公司不能動用主營業(yè)務的大額資金從事房地產(chǎn)開發(fā)，也不允許集團公司對其房地產(chǎn)業(yè)務進行擔保,。
國資委規(guī)劃發(fā)展局局長王曉齊告訴本報記者,，上述五家企業(yè)占央企房地產(chǎn)業(yè)務總額的6%-7%，規(guī)模較大,，并且做得比較規(guī)范,。
國資委研究中心的一位副主任也告訴本報記者，上述五家企業(yè)在保障房建設有先天優(yōu)勢,，比如,，神華集團和中煤集團的房地產(chǎn)業(yè)務主要是開發(fā)工礦區(qū)土地，外界不容易進入,，這兩家央企可以爭取將本企業(yè)棚戶區(qū)改造工作,，納入到當?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO計劃當中。
當然,，眾央企參與到保障房建設中，此前已有基礎,。上述國資委研究中心副主任介紹,，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中，已經(jīng)有11家企業(yè)參與了保障房建設,，有的甚至將大部分精力投向保障房建設,，是我國保障房建設的主力軍。
比如中冶集團就是保障性住房建設規(guī)模最大的央企,，2010年,，中冶集團的保障房項目共計24個,，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米,，分布于天津,、上海等城市。
而國資委發(fā)布通知之前,，許多央企已開始“聞風先動”,。保利地產(chǎn)相關負責人向本報記者透露，兩會后,，保利公司向有保利項目的城市政府發(fā)函,，表示愿意參與保障房建設，目前已有一些地方政府給予回應,。保利計劃今年投資建設3至5個保障房項目,。
而中國建筑更是將保障房建設寫入集團“十二五”規(guī)劃中，力爭保障性住房投資開發(fā)占到全國市場的3%,。
另據(jù)了解,，五礦正在環(huán)渤海區(qū)域尋找合適的保障房項目，現(xiàn)正待集團投資委員會批準建設,。
至于此前未直接參與過保障房項目的央企,，國資委上述人士表示，這部分央企本身就擁有大量的工業(yè)用地,，保障房建設正好可以使得這些土地,，獲得新的利潤增值渠道。
從開發(fā)比例看,，也不容小覷,。王曉齊對本報記者表示，目前,，央企開發(fā)建設保障性住房面積約2300萬平方米,，占全國已建成的保障性住房面積的13%-15%。
“這一比例算是較高的,�,！蓖鯐札R表示，以土地面積計算,，央企在商品房領域的市場份額僅為5%左右,，但已承擔了全國13%-15%的保障性住房開發(fā)建設任務。
樓市新牒：21家央企可以國資收益投入保障房
而此番樓市調控宏觀背景下,，國資委發(fā)文讓央企參與保障房,，被寄望于從建設資金上充盈“短缺”的保障房建設資金。
據(jù)住建部資料,，今年我國要興建1000萬套保障房,，完成這一目標,，約需投入1.3-1.4萬億元。其中,，5000多億元將由中央政府和地方各級政府籌集,，剩下的8000億元由企業(yè)、銀行以及各種社會機構籌措,。
4月29日,，財政部網(wǎng)站刊發(fā)消息，第二批中央補助保障性安居工程專項資金337億元已經(jīng)下?lián)�,，加�?月份第一批下?lián)艿?00億元,，目前已經(jīng)累計下?lián)?37億元。
但由于資金數(shù)額較大,，落實資金仍是一大問題,。國務院督察組近期發(fā)現(xiàn)，一些地方的保障性安居工程建設資金尚未足額籌措到位,。
中冶集團一位內部人士就告訴本報,，中冶在遼寧某市的保障房貸款投入后，政府遲遲不給公司建設款項,。
采訪中有不愿透露姓名的房產(chǎn)集團人士介紹,，保障房建設確實一直存在著資金缺口，此次國資委鼓勵央企積極參與保障房建設,，同時也是貫徹中央的房地產(chǎn)市場調控精神,。
據(jù)了解，2010年,，部分地方建設保障房不力,，“主管部門希望央企發(fā)揮自身的優(yōu)勢，大規(guī)模參與建設保障房建設”,，一位央企高管對本報記者說,。
本報記者獲悉，下一步在開拓政府籌資渠道方面,，國有資本收益,，有望為保障房提供一定資金支持。
當然,，央企參與保障房建設中,，國有資本收益并不能作為資金的全部來源，保障房建設所需大部分資金需要企業(yè)自行籌集,。
各央企正在尋找各種融資渠道。
中冶副總裁張兆祥對本報記者表示,，中冶正在計劃與國家開發(fā)銀行,、中國人壽共同研究針對保障性住房的創(chuàng)新性融資方式,。
上述中冶內部人士告訴本報記者，今年融資政策將更加傾向于保障性住房投資,，并預計地方政府對保障性住房的金融支持將會加大,。
國資委在《通知》中要求，房地產(chǎn)開發(fā)類央企“要抓住各地在保障性住房土地供應,、投資補助,、財政貼息、融資,、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會”,，“將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結合起來”。
不過,，張兆祥坦承,，保障房建設的具體進度，要視金融政策和國家政策的落實情況而定,。
從貸款數(shù)據(jù)看,，前景似乎是樂觀的，保障性住房比之商品房,，正獲得更多的金融支持,。4月28日，央行最新公布的數(shù)據(jù)也反映出了這一趨勢,。2011第一季度2.24萬億人民幣,。新增貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸新增1678億元,，余額同比增長17.0%,，比上年回落6.5個百分點，其中保障性住房開發(fā)貸款新增
651億元,，比年初增長40.1%,，保障房新增開發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)貸的四成左右。
五礦置業(yè)總經(jīng)理田景崎在接受本報記者采訪時坦言,，“在商品房資金緊縮的局面下,，保障房可以獲得貸款方面的傾斜，這對企業(yè)來說是有吸引力的,�,！�
盈利模式憂慮
當然，采訪中,，雖然多家央企從政治任務,、社會責任高度，應允了保障房項目；但由于自負盈虧的企業(yè)運作,，實際操作中,，一些央企也存擔憂。
一位不愿透露姓名的央企高管在接受本報記者采訪時表示,，盡管國資委號召央企加大保障房建設,，但當前最大的矛盾是短期行為和長期體系建立的矛盾，“做法很值得商榷”,。
2月24日,，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強,，出席全國保障性安居工程工作會議并講話,，強調建設1000萬套保障房是硬任務。
“央企可以貢獻力量,，但保障房應該是政府的責任,，地方政府一方面想通過市場化的途徑來解決保障房的建設，另一方面又不肯舍棄土地財政和稅收帶來的收益,，于是就將企業(yè)置于尷尬的境地,，利潤空間極其有限�,！鼻笆霾辉妇呙难肫蟾吖芊Q,。
令眾多央企倍感困惑的還有規(guī)則的不確定性。例如,，公租房本來是用于長期出租的保障房,，但亦有一些地方允許五年之后回購。
由此前述不愿具名的央企高管擔心,，保障房建成之后或許會引發(fā)更嚴重的矛盾：盡管完成了政治任務,，但會形成新的利益既得者，“不單單是‘建’,，還有養(yǎng)和管,，最根本的問題是長期保障體系的建立”。
而不同的地方在保障房建設方面出臺的政策也不同,，顯然,，央企想要參與保障房建設，并且不虧損,，很大程度取決于如何和地方進行議價,，商討優(yōu)惠的條件。
十六家央企中,，僅有中國建筑,、中鐵建,、中冶、葛洲壩等企業(yè)擁有自己的施工建筑隊伍,，也并非所有央企擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢,，大多數(shù)央企只能以投資方式建設保障房，而據(jù)了解,，以投資方式建保障房，風險較大,。
事實上,，建保障房的虧損問題一直未能很好解決。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾坦言,，廣州西子灣項目的利潤有10%左右,，但北京所建的保障房項目卻處于虧損狀況，其原因在于北京項目到了政府之前規(guī)定的銷售時間,，但政府相關銷售方案卻遲遲未出臺,，導致該項目所有樓盤不能按時銷售，參與該項目的7家開發(fā)商全部虧損,。類似虧損案例還有很多,。
許多企業(yè)對保障房建設也抱著畏懼的心態(tài)。
4月29日,，廣州市首幅配建保障房住宅地拍賣遇冷,，現(xiàn)場零舉牌成交，地塊由保利地產(chǎn)以7.885億元拿下,，僅略高于起始價500萬元,，折合樓面地價每平方米4407元。
“在現(xiàn)有的制度安排下,，企業(yè)建保障房是很難保證不虧損的,。”北京住總集團董事長張貴林曾在接受本報記者采訪時坦言,。他認為,，必須進行制度上的探索，才能夠吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入保障房建設,，變成一種可持續(xù)的力量,。
中鐵相關負責人向本報記者表示，在相關規(guī)則不明確,，政策不完善的情況下,，中鐵只會采取承建的方式來參與保障房建設。相對于投資帶來的不確定性,，承建收取的是固定費用,，更能保證企業(yè)的回報,。另亦有一些央企明確表示，必須找到穩(wěn)定的盈利模式后,，再加大保障房的建設力度,。
也有一些先行央企的盈利模式探索走在前面。中國建筑就是之一,。該集團董秘孟慶禹稱,，中國建筑正在探索多種盈利模式，一方面完成央企職責,，另一方面,，也不會令股東利益受損。
具體的盈利模式包括施工總承包,、限價開發(fā)和混合開發(fā),、成本加薪金競標服務、BT
投資和城市綜合開發(fā)模式,。其中施工總承包模式收益率為3%-6%,，BT投資模式收益率可達8%-10%。
混合開發(fā)則包含一次競拍拿地,、統(tǒng)一支付地價,，其中商品房開發(fā)不限售價和銷售對象，保障房開發(fā)按規(guī)定運作,，收益率也能夠達到10%,。據(jù)了解，中海在廣州金沙馨園即采用了該模式,。