央企紅利被進(jìn)一步要求用于民生支出,。
5月3日,，國資委一則通知,，要求央企參建保障房,。
在這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知》的文件中，國資委要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度,，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè),。而這也是國資委首次下發(fā)專門文件,，要求央企參建保障房,。
而原則性的路徑,，國資委也有倡導(dǎo)：“爭取地方政府的支持，在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市場化運作方式”,。
5月4日,，國資委有關(guān)負(fù)責(zé)人對本報記者表示，央企當(dāng)中,，參建保障房的主體主要是以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企,，其他央企不得開發(fā)建設(shè)保障房。
一位國資委官員還對本報記者透露,，國資委正考慮將一定比例的央企紅利用于民生支出,，其中包括支持保障房建設(shè)所需資金。
“今后幾年,，隨著國有資本收益上交比例逐步提高,，用于社會保障的資金比例會隨之逐步提高,，包括投資保障房,。”上述官員表示,。
而這被市場人士認(rèn)為是對此前局部地區(qū)安居工程保障不力,，保障房建設(shè)資金缺位的回應(yīng)。
采訪中參與其中的多家央企一方面表示會履行“政治責(zé)任”,，另一方面也表示擔(dān)憂,，鑒于保障房項目盈利的艱難，乃至此前多個保障房項目開發(fā)的虧損,，他們希望相關(guān)的金融支持政策和地方政府保障房開發(fā)優(yōu)惠政策,，乃至后續(xù)的保障房管理政策，能夠及時配套,，從而使得保障房項目作為一個體系,，穩(wěn)步推進(jìn)。
參建主體
哪些央企參與到保障房建設(shè)中,，打聽者眾,。
一個直接背景是，去年3月,，國資委下令要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,，其他78家有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，全部退出房地產(chǎn)行業(yè),。
而此次國資委要求央企積極參建保障房,，令業(yè)界一度擔(dān)心一些被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，借此次參建保障房的機會“曲線拿地”,。
對此,，國資委相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報記者表示，《通知》中的“各中央企業(yè)”主要指16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。此外,，一些工程,、建材和鋼鐵企業(yè)，將為保障房建設(shè)項目提供相關(guān)服務(wù),。
國資委在《通知》中點名要求參建保障房的央企包括勘察設(shè)計企業(yè),、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè),、建材企業(yè)和礦區(qū)企業(yè),。
本報記者獲悉，除了16家房地產(chǎn)央企,，另外五家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的五家房地產(chǎn)央企也將參與保障房建設(shè),，分別是魯能集團(tuán)、中航工業(yè),、神華集團(tuán),、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)。
國資委允許這五家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，但對其投資房地產(chǎn)設(shè)限——集團(tuán)公司不能動用主營業(yè)務(wù)的大額資金從事房地產(chǎn)開發(fā),，也不允許集團(tuán)公司對其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。
國資委規(guī)劃發(fā)展局局長王曉齊告訴本報記者,，上述五家企業(yè)占央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總額的6%-7%,，規(guī)模較大，并且做得比較規(guī)范,。
國資委研究中心的一位副主任也告訴本報記者,，上述五家企業(yè)在保障房建設(shè)有先天優(yōu)勢，比如,，神華集團(tuán)和中煤集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是開發(fā)工礦區(qū)土地,，外界不容易進(jìn)入，這兩家央企可以爭取將本企業(yè)棚戶區(qū)改造工作,，納入到當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)計劃當(dāng)中,。
當(dāng)然，眾央企參與到保障房建設(shè)中,，此前已有基礎(chǔ),。上述國資委研究中心副主任介紹，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中,，已經(jīng)有11家企業(yè)參與了保障房建設(shè),，有的甚至將大部分精力投向保障房建設(shè)，是我國保障房建設(shè)的主力軍,。
比如中冶集團(tuán)就是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的央企,，2010年,，中冶集團(tuán)的保障房項目共計24個，總投資257億元,，總建筑面積564萬平方米,，分布于天津、上海等城市,。
而國資委發(fā)布通知之前,，許多央企已開始“聞風(fēng)先動”。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報記者透露,，兩會后,，保利公司向有保利項目的城市政府發(fā)函，表示愿意參與保障房建設(shè),，目前已有一些地方政府給予回應(yīng),。保利計劃今年投資建設(shè)3至5個保障房項目。
而中國建筑更是將保障房建設(shè)寫入集團(tuán)“十二五”規(guī)劃中,，力爭保障性住房投資開發(fā)占到全國市場的3%,。
另據(jù)了解，五礦正在環(huán)渤海區(qū)域?qū)ふ液线m的保障房項目,，現(xiàn)正待集團(tuán)投資委員會批準(zhǔn)建設(shè),。
至于此前未直接參與過保障房項目的央企,，國資委上述人士表示,，這部分央企本身就擁有大量的工業(yè)用地，保障房建設(shè)正好可以使得這些土地,，獲得新的利潤增值渠道,。
從開發(fā)比例看，也不容小覷,。王曉齊對本報記者表示,，目前，央企開發(fā)建設(shè)保障性住房面積約2300萬平方米,，占全國已建成的保障性住房面積的13%-15%,。
“這一比例算是較高的�,！蓖鯐札R表示,，以土地面積計算，央企在商品房領(lǐng)域的市場份額僅為5%左右,，但已承擔(dān)了全國13%-15%的保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù),。
樓市新牒：21家央企可以國資收益投入保障房
而此番樓市調(diào)控宏觀背景下，國資委發(fā)文讓央企參與保障房,，被寄望于從建設(shè)資金上充盈“短缺”的保障房建設(shè)資金,。
據(jù)住建部資料,，今年我國要興建1000萬套保障房，完成這一目標(biāo),，約需投入1.3-1.4萬億元,。其中，5000多億元將由中央政府和地方各級政府籌集,，剩下的8000億元由企業(yè),、銀行以及各種社會機構(gòu)籌措。
4月29日,，財政部網(wǎng)站刊發(fā)消息,，第二批中央補助保障性安居工程專項資金337億元已經(jīng)下?lián)埽由?月份第一批下?lián)艿?00億元,，目前已經(jīng)累計下?lián)?37億元,。
但由于資金數(shù)額較大，落實資金仍是一大問題,。國務(wù)院督察組近期發(fā)現(xiàn),，一些地方的保障性安居工程建設(shè)資金尚未足額籌措到位。
中冶集團(tuán)一位內(nèi)部人士就告訴本報,，中冶在遼寧某市的保障房貸款投入后,，政府遲遲不給公司建設(shè)款項。
采訪中有不愿透露姓名的房產(chǎn)集團(tuán)人士介紹,，保障房建設(shè)確實一直存在著資金缺口,，此次國資委鼓勵央企積極參與保障房建設(shè)，同時也是貫徹中央的房地產(chǎn)市場調(diào)控精神,。
據(jù)了解,，2010年，部分地方建設(shè)保障房不力,，“主管部門希望央企發(fā)揮自身的優(yōu)勢,，大規(guī)模參與建設(shè)保障房建設(shè)”，一位央企高管對本報記者說,。
本報記者獲悉,，下一步在開拓政府籌資渠道方面，國有資本收益,，有望為保障房提供一定資金支持,。
當(dāng)然，央企參與保障房建設(shè)中,，國有資本收益并不能作為資金的全部來源,，保障房建設(shè)所需大部分資金需要企業(yè)自行籌集。
各央企正在尋找各種融資渠道,。
中冶副總裁張兆祥對本報記者表示,，中冶正在計劃與國家開發(fā)銀行,、中國人壽共同研究針對保障性住房的創(chuàng)新性融資方式。
上述中冶內(nèi)部人士告訴本報記者,，今年融資政策將更加傾向于保障性住房投資,，并預(yù)計地方政府對保障性住房的金融支持將會加大。
國資委在《通知》中要求,，房地產(chǎn)開發(fā)類央企“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng),、投資補助、財政貼息,、融資,、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會”，“將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來”,。
不過,，張兆祥坦承，保障房建設(shè)的具體進(jìn)度,，要視金融政策和國家政策的落實情況而定,。
從貸款數(shù)據(jù)看，前景似乎是樂觀的,，保障性住房比之商品房,，正獲得更多的金融支持。4月28日,，央行最新公布的數(shù)據(jù)也反映出了這一趨勢,。2011第一季度2.24萬億人民幣。新增貸款中,，房地產(chǎn)開發(fā)貸新增1678億元,，余額同比增長17.0%,，比上年回落6.5個百分點,，其中保障性住房開發(fā)貸款新增
651億元，比年初增長40.1%,，保障房新增開發(fā)貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)貸的四成左右,。
五礦置業(yè)總經(jīng)理田景崎在接受本報記者采訪時坦言，“在商品房資金緊縮的局面下,，保障房可以獲得貸款方面的傾斜,，這對企業(yè)來說是有吸引力的�,！�
盈利模式憂慮
當(dāng)然,，采訪中，雖然多家央企從政治任務(wù),、社會責(zé)任高度,，應(yīng)允了保障房項目,；但由于自負(fù)盈虧的企業(yè)運作，實際操作中,，一些央企也存擔(dān)憂,。
一位不愿透露姓名的央企高管在接受本報記者采訪時表示，盡管國資委號召央企加大保障房建設(shè),，但當(dāng)前最大的矛盾是短期行為和長期體系建立的矛盾,，“做法很值得商榷”。
2月24日,，中共中央政治局常委,、國務(wù)院副總理李克強，出席全國保障性安居工程工作會議并講話,，強調(diào)建設(shè)1000萬套保障房是硬任務(wù),。
“央企可以貢獻(xiàn)力量，但保障房應(yīng)該是政府的責(zé)任,，地方政府一方面想通過市場化的途徑來解決保障房的建設(shè),，另一方面又不肯舍棄土地財政和稅收帶來的收益，于是就將企業(yè)置于尷尬的境地,，利潤空間極其有限,。”前述不愿具名的央企高管稱,。
令眾多央企倍感困惑的還有規(guī)則的不確定性,。例如，公租房本來是用于長期出租的保障房,，但亦有一些地方允許五年之后回購,。
由此前述不愿具名的央企高管擔(dān)心，保障房建成之后或許會引發(fā)更嚴(yán)重的矛盾：盡管完成了政治任務(wù),，但會形成新的利益既得者,，“不單單是‘建’，還有養(yǎng)和管,，最根本的問題是長期保障體系的建立”,。
而不同的地方在保障房建設(shè)方面出臺的政策也不同，顯然,，央企想要參與保障房建設(shè),，并且不虧損，很大程度取決于如何和地方進(jìn)行議價,，商討優(yōu)惠的條件,。
十六家央企中，僅有中國建筑,、中鐵建,、中冶,、葛洲壩等企業(yè)擁有自己的施工建筑隊伍，也并非所有央企擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢,，大多數(shù)央企只能以投資方式建設(shè)保障房,，而據(jù)了解，以投資方式建保障房,，風(fēng)險較大,。
事實上，建保障房的虧損問題一直未能很好解決,。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾坦言,，廣州西子灣項目的利潤有10%左右，但北京所建的保障房項目卻處于虧損狀況,，其原因在于北京項目到了政府之前規(guī)定的銷售時間,，但政府相關(guān)銷售方案卻遲遲未出臺，導(dǎo)致該項目所有樓盤不能按時銷售,，參與該項目的7家開發(fā)商全部虧損,。類似虧損案例還有很多。
許多企業(yè)對保障房建設(shè)也抱著畏懼的心態(tài),。
4月29日,，廣州市首幅配建保障房住宅地拍賣遇冷，現(xiàn)場零舉牌成交,，地塊由保利地產(chǎn)以7.885億元拿下,，僅略高于起始價500萬元，折合樓面地價每平方米4407元,。
“在現(xiàn)有的制度安排下,，企業(yè)建保障房是很難保證不虧損的�,！北本┳】偧瘓F(tuán)董事長張貴林曾在接受本報記者采訪時坦言,。他認(rèn)為，必須進(jìn)行制度上的探索,，才能夠吸引更多的房地產(chǎn)企業(yè)加入保障房建設(shè),，變成一種可持續(xù)的力量。
中鐵相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報記者表示,，在相關(guān)規(guī)則不明確，政策不完善的情況下,，中鐵只會采取承建的方式來參與保障房建設(shè),。相對于投資帶來的不確定性，承建收取的是固定費用,，更能保證企業(yè)的回報,。另亦有一些央企明確表示,，必須找到穩(wěn)定的盈利模式后，再加大保障房的建設(shè)力度,。
也有一些先行央企的盈利模式探索走在前面,。中國建筑就是之一。該集團(tuán)董秘孟慶禹稱,，中國建筑正在探索多種盈利模式,，一方面完成央企職責(zé)，另一方面,，也不會令股東利益受損,。
具體的盈利模式包括施工總承包、限價開發(fā)和混合開發(fā),、成本加薪金競標(biāo)服務(wù),、BT
投資和城市綜合開發(fā)模式。其中施工總承包模式收益率為3%-6%,，BT投資模式收益率可達(dá)8%-10%,。
混合開發(fā)則包含一次競拍拿地、統(tǒng)一支付地價,，其中商品房開發(fā)不限售價和銷售對象,，保障房開發(fā)按規(guī)定運作，收益率也能夠達(dá)到10%,。據(jù)了解,，中海在廣州金沙馨園即采用了該模式。