北京市發(fā)改委發(fā)布的《北京市<商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定>實(shí)施細(xì)則》今日起實(shí)施,。其中最受關(guān)注的是北京所有商品房實(shí)行“一房一價(jià)”。相比國(guó)家發(fā)改委的要求,，北京市的則更加嚴(yán)格,，明確了標(biāo)價(jià)牌和價(jià)格手冊(cè)分別需要明示的內(nèi)容,，將對(duì)整個(gè)樓市進(jìn)行價(jià)格標(biāo)示與變動(dòng)的全面監(jiān)管,。
實(shí)施“一房一價(jià)”對(duì)樓市影響究竟多大？如何確�,！耙环恳粌r(jià)”真正落實(shí),？多位業(yè)內(nèi)人士在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，實(shí)行“一房一價(jià)”能使消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中獲得更充分的信息,，提高透明度,，減少被蒙騙的機(jī)率，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)營(yíng),，遏制開(kāi)發(fā)商的“坐地起價(jià)”行為,。但在控制房?jī)r(jià)方面意義不大,，甚至有人對(duì)其可操作性產(chǎn)生質(zhì)疑。
“坐地起價(jià)”行為將被遏制 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范
在北京市公布的實(shí)施細(xì)則中指出,，商品房銷售中須明確標(biāo)明每套房源的總價(jià)和每平米的單價(jià),，地下停車位面積和價(jià)格，包括中介服務(wù)費(fèi)用,、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,。
對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究員曹建海(微博
專欄)在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示,，對(duì)商品房明碼標(biāo)價(jià)是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化運(yùn)營(yíng)的表現(xiàn),，是房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的保證，可以很好地遏制某些不良開(kāi)發(fā)商坐地起價(jià)的行為,。
此外,，在北京市本次實(shí)施細(xì)則中首次提及對(duì)二手房的明碼標(biāo)價(jià)，細(xì)則規(guī)定,，對(duì)已完成銷售的存量房房源,，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)及時(shí)撤下相關(guān)信息。
“這主要解決一套房屋信息多家使用情況,，有些中介用虛假信息忽悠購(gòu)房者,。”北京市發(fā)改委一相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),。對(duì)于部分網(wǎng)站房源信息過(guò)期或存在虛假,，誤導(dǎo)買房人的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示,，細(xì)則對(duì)網(wǎng)站的商品房銷售一樣適用,，不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的，或者利用標(biāo)價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的,，一樣將會(huì)受到處罰,。
許多業(yè)內(nèi)人士也指出，細(xì)則中要求中介公司必須標(biāo)示投訴電話,，也會(huì)在消費(fèi)者當(dāng)中形成有力的監(jiān)督,，中介公司通過(guò)虛假房源來(lái)吸引購(gòu)房者的現(xiàn)象將明顯弱化，一些不良中介的生存空間將逐漸受到擠壓,，將提升整個(gè)行業(yè)的規(guī)范性,。
“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，隨意性很大,，過(guò)去在這方面管理薄弱,，制度也很不健全，這一規(guī)則的出臺(tái)將會(huì)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為，控制亂漲價(jià),�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者。
實(shí)際操作性受質(zhì)疑 價(jià)格申報(bào)和執(zhí)行須加強(qiáng)監(jiān)管
從細(xì)則上看,，“一房一價(jià)”如果能夠執(zhí)行到位的話,，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的報(bào)價(jià)定會(huì)有一定的約束力，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事,。但細(xì)則的實(shí)際可操作性備受爭(zhēng)論,。
“‘一房一價(jià)’只是把商品的屬性進(jìn)行了圈定，其作用多大取決于價(jià)格監(jiān)管部門對(duì)于價(jià)格的干預(yù)程度,�,！辈芙êＵf(shuō)，現(xiàn)今來(lái)看,，審批之后的價(jià)格究竟能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間,、開(kāi)發(fā)商是否可以隨時(shí)對(duì)其修改、政府在其中所取的作用都很難確定,。
“這很有可能導(dǎo)致部分房地產(chǎn)商為追求利潤(rùn),，提高自己的申報(bào)價(jià)格，然后通過(guò)打折優(yōu)惠來(lái)吸引購(gòu)買者,。因?yàn)檎畬?duì)于房屋的成本價(jià)格并不掌握確定,，申報(bào)價(jià)格是企業(yè)根據(jù)自身情況來(lái)確定的，企業(yè)在報(bào)價(jià)時(shí)將自己的財(cái)務(wù)成本,、稅收成本等融入其中,，政府也很難知道。一旦這樣的申報(bào)價(jià)格被批準(zhǔn),，就變相助長(zhǎng)了企業(yè)提價(jià),，使得‘一房一價(jià)’政策對(duì)于樓市的調(diào)控作用流于形式�,！�
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)孪蛴浾弑硎�,，�?xì)則對(duì)于新建商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的周期、可調(diào)整的幅度等并沒(méi)有進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)定,，是略有欠缺的地方,。而企業(yè)是否執(zhí)行到位、“一房一價(jià)”的價(jià)格是否真實(shí)等都需要有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管,。
此外,，不少業(yè)內(nèi)人士也表示，“一房一價(jià)”對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)操作難度更大,，即使監(jiān)管、執(zhí)行到位，也對(duì)房?jī)r(jià)和二手房市場(chǎng)格局沒(méi)有太大實(shí)質(zhì)性的改善,。細(xì)則中規(guī)定,，二手房不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。但實(shí)際上,，二手房的成交價(jià)格都是買賣雙方經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)議定的,，成交價(jià)格必然與掛牌價(jià)格不同，而且業(yè)主在掛牌的過(guò)程中也可以根據(jù)市場(chǎng)和自身狀況改變報(bào)價(jià),。
對(duì)此,，顧云昌則認(rèn)為，“一房一價(jià)”實(shí)施起來(lái)并不難,。至于價(jià)格,，應(yīng)由地產(chǎn)商上報(bào)主管部門備案，有些地方還要審查核定,。房地產(chǎn)管理局,，住建委，物價(jià)部門等監(jiān)管機(jī)構(gòu)都應(yīng)對(duì)其應(yīng)進(jìn)行監(jiān)管檢查和核定,。至于是否有漏洞,，要靠社會(huì)及媒體等來(lái)有效監(jiān)督。此外,，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，房地產(chǎn)商也不可能定價(jià)太離譜，如果定價(jià)太高,，就會(huì)沒(méi)有市場(chǎng),。
“一房一價(jià)”能否平抑價(jià)格漲勢(shì) 扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系是根本
“一房一價(jià)”政策落實(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控力度究竟有多大,，市場(chǎng)能否迎來(lái)價(jià)格拐點(diǎn),？接受本網(wǎng)采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，“一房一價(jià)”相關(guān)規(guī)定的推行,，本身并非是為了控制房?jī)r(jià),。
“‘一房一價(jià)’對(duì)房?jī)r(jià)的抑制有限�,！敝性禺a(chǎn)總監(jiān)張大偉認(rèn)為,，發(fā)改委只是意在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，讓全國(guó)各地的房?jī)r(jià)更透明,，更有可比性,。地產(chǎn)分析師羅寅申也直言，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)控制房?jī)r(jià)并沒(méi)有太大作用,。因?yàn)槟壳耙恍╉?xiàng)目可能在定價(jià)的時(shí)候就已超過(guò)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià),，預(yù)留了漲價(jià)空間,。
對(duì)此，曹建海表示,，如果在價(jià)格的申報(bào)過(guò)程中,，價(jià)格主管部門能夠根據(jù)北京市今年總的價(jià)格調(diào)控目標(biāo)進(jìn)行原則性管理，不符合原則的一概不批準(zhǔn),、銷售,，才可能使市場(chǎng)形成一種穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，對(duì)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià),，具有一定的積極作用,。
“高房?jī)r(jià)的幕后推手其實(shí)并非開(kāi)發(fā)商，而是失衡的市場(chǎng)供需在推動(dòng),�,！辈芙êＵJ(rèn)為，要真正控制房?jī)r(jià)上漲,，最根本的還是要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,。
“首先，要擴(kuò)大市場(chǎng)的供給方,，讓小商品房,、農(nóng)村房同樣成為商品房，打破開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壟斷體制,，使品房不再稀缺,；其次，要通過(guò)信貸,、稅收等多種行政手段對(duì)擁有多套住房者進(jìn)行調(diào)控,。只有如此，供求關(guān)系才可能扭轉(zhuǎn),。否則‘一房一價(jià)’對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲不會(huì)起太大作用,。”