發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。房地產(chǎn)市場是暴利行業(yè)應(yīng)該無需懷疑,，但怎么“反暴利”,，則需要進(jìn)一步探討。
據(jù)報(bào)道,，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平。發(fā)改委的此項(xiàng)“新政”雖還未有明確方案,，但市場普遍將之解讀為房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步升級的信號,。
房地產(chǎn)市場是暴利行業(yè)嗎？這應(yīng)是無需懷疑的,。一些地產(chǎn)商認(rèn)為不是,，但這一說辭與公眾的感受相去甚遠(yuǎn)。最直觀的感受有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)是最易于創(chuàng)造超級富豪的行業(yè),，有統(tǒng)計(jì)顯示,，近幾年的福布斯中國富豪榜中，地產(chǎn)商是新上榜的行業(yè)最集中的群體,；二是信托業(yè)的利潤貢獻(xiàn)有相當(dāng)部分來自于地產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)信托基金的投資回報(bào)率，高出目前平均貸款利率的兩倍以上,。借入資金就有如此之高的回報(bào)率,，說沒有超額利潤會(huì)有人相信嗎？
其實(shí)對一個(gè)行業(yè)而言,，并不是在任何時(shí)期都需要反暴利的,，比如由科技創(chuàng)新帶動(dòng)的行業(yè)成長，在初期的時(shí)候?qū)τ谫Y本與智力投入者追求“成本彌補(bǔ)”之外的暴利給予一定程度的保護(hù),，恰恰是對創(chuàng)新一個(gè)激勵(lì),，包括知識產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的“產(chǎn)權(quán)保護(hù)”機(jī)制，也恰恰就是對創(chuàng)新者追求暴利行為的一種保護(hù),。但暴利局面最終會(huì)由競爭所打破,，行業(yè)利潤率會(huì)重新趨于平均化。這是市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律,。當(dāng)然,，前提是市場充分競爭，不存在市場失靈。
但我國的房地產(chǎn)行業(yè)十年以來,，投資回報(bào)卻以遞增的方式保持了暴利,。其原因有市場失靈，更有政府失靈問題,。而如果承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)存在不正當(dāng)?shù)谋├�,，那么反暴利�?dāng)然也就成了政府監(jiān)管與市場認(rèn)可的一個(gè)理由。
客觀地說,，房地產(chǎn)行業(yè)反暴利其實(shí)并非中國獨(dú)創(chuàng),，新加坡與德國，就有這方面的成熟安排,。比如在德國,，各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評估委員會(huì)，負(fù)責(zé)對不同城市,、區(qū)位與類別的房屋進(jìn)行評估并確定基準(zhǔn)價(jià)格,，對超過合理基準(zhǔn)價(jià)格20%的,，地產(chǎn)商將面臨罰款,；如超過50%，則將被視作暴利,，面臨經(jīng)濟(jì)甚至是刑事處罰,。當(dāng)然德國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定也是有目共睹的。
但德國與新加坡房地產(chǎn)穩(wěn)定有一個(gè)深刻的背景,，那就是二者都是政府提供了強(qiáng)大的住房保障,，屬于“小市場、大保障”的市場結(jié)構(gòu),。由此反觀我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu),，政府保障這一層面的供給，需要大幅度地進(jìn)行補(bǔ)課,。
由此,，也引發(fā)另外一個(gè)深層次的話題，那就是造成我國房地產(chǎn)價(jià)格十年飆升的具體原因是什么,，換言之,，是什么促成了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利？關(guān)于高房價(jià)的市場原因,，筆者曾經(jīng)將其總結(jié)為居民收入增長生活改善推升真實(shí)需求,、居住消費(fèi)升級、城市化,、有效供給不足,、體制安排與政府相關(guān)政策失誤、投資與投機(jī)推波助瀾,、利益集團(tuán)操控增大治理難度等八個(gè)方面,。
這些方面哪個(gè)是造成暴利的源頭,？確認(rèn)這個(gè)關(guān)鍵問題，反暴利才能有的放矢,。就目前的狀況來看,，房地產(chǎn)市場的治理，靠一兩項(xiàng)政策很難治本,，治理需是綜合性的,。有的需要進(jìn)行系統(tǒng)性的體制變革才能解決，比如地方政府的土地財(cái)政模式,，就涉及中央與地方財(cái)政分權(quán)這一重大利益調(diào)整問題,；有的還需認(rèn)識提升，比如房地產(chǎn)市場“去投資功能化”,，涉及房地產(chǎn)成品屬性的功能定位,，是基本安居產(chǎn)品，還是市場普通產(chǎn)品,？這些都需要各方認(rèn)真探討,。
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