國家發(fā)改委相關(guān)負責人近日表示,，正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為,。
聯(lián)系到5月1日就將實施的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》,，針對房地產(chǎn)開發(fā)的反暴利舉措表明,，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重拳即將揮向開發(fā)商,。而在此前,，以限貸限購為主要抓手的新國八條中,，調(diào)控對象主要是炒房客和投資者,。
反暴利稅我們并不陌生,。1995年，中國頒布了《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》的行政法規(guī),。其中規(guī)定,，對于影響廣泛而重大的商品和服務(wù)，有關(guān)部門可將其列入制止牟取暴利的項目,，并實施利潤率控制,。在2006年，相關(guān)部門就對石油開采企業(yè)銷售國產(chǎn)原油征收特別收益金,，特別收益金與暴利稅無異,。
從石油企業(yè)的情況看，反暴利稅的效果并不理想,。前不久,，中石化廣東分公司就曝出買天價茅臺酒的丑聞。如此大手筆花錢,，很容易給人石化企業(yè)賺取了暴利的印象,。
房地產(chǎn)領(lǐng)域或許沒有石油行業(yè)那么集中，開發(fā)商也沒有石油企業(yè)那么強勢,，但開征房地產(chǎn)的反暴利稅難度絕對不會小,。各地房地產(chǎn)市場情況差別很大，各個房地產(chǎn)企業(yè)的情況也不盡相同,。這決定了房地產(chǎn)的反暴利稅只能是所謂
“點殺”,，相關(guān)政策的解釋空間很大，人為因素比較多,。比如,，要決定是否對一家企業(yè)開征暴利稅，需要投入大量的人力物力,，搞清楚其成本,、利潤、價格等情況,，還需要進行比較論證,。
此外,，反暴利稅在市場相對平穩(wěn)時期還相對容易把握，而中國近年來的房價上升較快,，這使得前幾年拿地的企業(yè)總能夠獲得較高利潤率,。這種高利潤是否合理呢？會不會更多地打壓了有眼光的開發(fā)商呢,？
我認為,，反暴利稅的初衷是好的，但其效果還需要觀察,。5月1日起,，商品房銷售需要明碼標價，開發(fā)商可以通過提高申報價格,，來抵消該政策影響,。反暴利稅理論上可以部分打破開發(fā)商的這種小算盤，因為如果定價過高,，就會面臨反暴利稅的懲罰,。
但如果寄希望于通過反暴利稅來降低房價，那也是過于樂觀了,。
經(jīng)濟學認為,，暴利通常來自壟斷。房改以來,，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,，開發(fā)商獲得相對較高的利潤不難理解。就房地產(chǎn)開發(fā)這個環(huán)節(jié)來說,，利潤的較快增長主要還是來自于房價的較快上漲和市場火爆,。這種利潤的上漲主要是因為市場的供不應(yīng)求，而供不應(yīng)求的根源在于土地市場是被壟斷的,。畢竟,，開發(fā)商的地主要是拍來的。
在土地供應(yīng)嚴格控制,、經(jīng)濟和居民收入較快增長的背景下,，房地產(chǎn)領(lǐng)域較高利潤還是難以避免。我們常�,？吹脚抨犢I房現(xiàn)象,，在這種情況下，讓開發(fā)商以較低的價格賣房子并不合理,。即便是價格再低,，市場上的房子也不會增加，而未來的住房供給可能會更少,。在計劃經(jīng)濟時期,，各種價格很低，也不用征收反暴利稅,，但市場供應(yīng)是短缺的,。
房價高企，開發(fā)商應(yīng)該承擔一定責任,，但不應(yīng)該是主要責任�,，F(xiàn)有的政策更多地是打壓需求，這在短期內(nèi)有一定合理性,。但從長期來說,，在經(jīng)濟較快增長的情況下，需求總是相應(yīng)增加的,。要滿足不斷增加的購房需求,，關(guān)鍵的一環(huán)是增加供給。遺憾的是,，現(xiàn)有政策在打壓購房需求的同時,，也限制了住房的供給，導致了房市的價高量滯,。
事實上,，中國的土地資源可以得到更好的利用。有經(jīng)濟學家指出,，我們一貫強調(diào)保護的18億畝耕地,，即120萬平方公里耕地，只占中國國土面積約八分之一,。中國還有絕大部分不可耕地完全可以用于城市建設(shè),。如果這些不可耕地可允許被用于城市建設(shè)，中國的房地產(chǎn)價格不會這么高,。首爾人口密度超過1.7萬人/平方公里,，是北京和上海人口密度（每平方公里僅7000多人）的兩倍多。中國的土地資源完全能夠更好地用于滿足老百姓的住房需求,。
房地產(chǎn)市場具有較強的周期性,，但從長期來說，只要供給能夠隨著需求相應(yīng)增加,，房地產(chǎn)就不會是一個暴利行業(yè),。（作者為經(jīng)濟學博士，經(jīng)濟金融學者）
|