國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示,，正研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的行為,。
聯(lián)系到5月1日就將實(shí)施的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的反暴利舉措表明，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重拳即將揮向開(kāi)發(fā)商,。而在此前,，以限貸限購(gòu)為主要抓手的新國(guó)八條中，調(diào)控對(duì)象主要是炒房客和投資者,。
反暴利稅我們并不陌生,。1995年，中國(guó)頒布了《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》的行政法規(guī),。其中規(guī)定,，對(duì)于影響廣泛而重大的商品和服務(wù)，有關(guān)部門可將其列入制止牟取暴利的項(xiàng)目,，并實(shí)施利潤(rùn)率控制,。在2006年，相關(guān)部門就對(duì)石油開(kāi)采企業(yè)銷售國(guó)產(chǎn)原油征收特別收益金,，特別收益金與暴利稅無(wú)異,。
從石油企業(yè)的情況看，反暴利稅的效果并不理想,。前不久,，中石化廣東分公司就曝出買天價(jià)茅臺(tái)酒的丑聞。如此大手筆花錢,，很容易給人石化企業(yè)賺取了暴利的印象,。
房地產(chǎn)領(lǐng)域或許沒(méi)有石油行業(yè)那么集中,，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有石油企業(yè)那么強(qiáng)勢(shì)，但開(kāi)征房地產(chǎn)的反暴利稅難度絕對(duì)不會(huì)小,。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差別很大,，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的情況也不盡相同。這決定了房地產(chǎn)的反暴利稅只能是所謂
“點(diǎn)殺”,，相關(guān)政策的解釋空間很大,，人為因素比較多。比如,，要決定是否對(duì)一家企業(yè)開(kāi)征暴利稅,，需要投入大量的人力物力，搞清楚其成本,、利潤(rùn),、價(jià)格等情況，還需要進(jìn)行比較論證,。
此外,，反暴利稅在市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)時(shí)期還相對(duì)容易把握，而中國(guó)近年來(lái)的房?jī)r(jià)上升較快,，這使得前幾年拿地的企業(yè)總能夠獲得較高利潤(rùn)率,。這種高利潤(rùn)是否合理呢？會(huì)不會(huì)更多地打壓了有眼光的開(kāi)發(fā)商呢,？
我認(rèn)為,，反暴利稅的初衷是好的，但其效果還需要觀察,。5月1日起,，商品房銷售需要明碼標(biāo)價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)提高申報(bào)價(jià)格,，來(lái)抵消該政策影響,。反暴利稅理論上可以部分打破開(kāi)發(fā)商的這種小算盤，因?yàn)槿绻▋r(jià)過(guò)高,，就會(huì)面臨反暴利稅的懲罰,。
但如果寄希望于通過(guò)反暴利稅來(lái)降低房?jī)r(jià),，那也是過(guò)于樂(lè)觀了,。
經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，暴利通常來(lái)自壟斷,。房改以來(lái),，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，開(kāi)發(fā)商獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)不難理解,。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō),，利潤(rùn)的較快增長(zhǎng)主要還是來(lái)自于房?jī)r(jià)的較快上漲和市場(chǎng)火爆,。這種利潤(rùn)的上漲主要是因?yàn)槭袌?chǎng)的供不應(yīng)求，而供不應(yīng)求的根源在于土地市場(chǎng)是被壟斷的,。畢竟,，開(kāi)發(fā)商的地主要是拍來(lái)的。
在土地供應(yīng)嚴(yán)格控制,、經(jīng)濟(jì)和居民收入較快增長(zhǎng)的背景下,，房地產(chǎn)領(lǐng)域較高利潤(rùn)還是難以避免。我們常�,？吹脚抨�(duì)買房現(xiàn)象,，在這種情況下，讓開(kāi)發(fā)商以較低的價(jià)格賣房子并不合理,。即便是價(jià)格再低,，市場(chǎng)上的房子也不會(huì)增加，而未來(lái)的住房供給可能會(huì)更少,。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,，各種價(jià)格很低，也不用征收反暴利稅,，但市場(chǎng)供應(yīng)是短缺的,。
房?jī)r(jià)高企，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)一定責(zé)任,，但不應(yīng)該是主要責(zé)任�,，F(xiàn)有的政策更多地是打壓需求，這在短期內(nèi)有一定合理性,。但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),，在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的情況下，需求總是相應(yīng)增加的,。要滿足不斷增加的購(gòu)房需求,，關(guān)鍵的一環(huán)是增加供給。遺憾的是,，現(xiàn)有政策在打壓購(gòu)房需求的同時(shí),，也限制了住房的供給，導(dǎo)致了房市的價(jià)高量滯,。
事實(shí)上,，中國(guó)的土地資源可以得到更好的利用。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出,，我們一貫強(qiáng)調(diào)保護(hù)的18億畝耕地,，即120萬(wàn)平方公里耕地，只占中國(guó)國(guó)土面積約八分之一。中國(guó)還有絕大部分不可耕地完全可以用于城市建設(shè),。如果這些不可耕地可允許被用于城市建設(shè),，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)這么高。首爾人口密度超過(guò)1.7萬(wàn)人/平方公里,，是北京和上海人口密度（每平方公里僅7000多人）的兩倍多,。中國(guó)的土地資源完全能夠更好地用于滿足老百姓的住房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的周期性,，但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),，只要供給能夠隨著需求相應(yīng)增加，房地產(chǎn)就不會(huì)是一個(gè)暴利行業(yè),。（作者為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士,，經(jīng)濟(jì)金融學(xué)者）
|