“這幾天外商咨詢數(shù)量增加了不少,。”北京一大型中介機構(gòu)負責人4月19日告訴《中國經(jīng)營報》記者。
外商咨詢的主要內(nèi)容是：本月初國家發(fā)改委會同商務部等部門對《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(以下簡稱《目錄》)進行了修訂,，在禁止外商投資的項目中,，新增了“別墅的建設、經(jīng)營”一項,，而該項在2007年版的指導目錄中，僅被列入被限制的項目中,。
目前,，該《目錄》正處在公開征求意見當中。在相關人士看來,，這一舉措旨在防止熱錢過多進入房地產(chǎn)領域,，對外資限制將“步步緊逼”。
在限購等一系列樓市政策下,，外資對別墅這一價值洼地青睞有加,。廣東刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓表示，別墅雖然成本較高,，但抗跌性與升值潛力也強,，在嚴厲的樓市調(diào)控下，將成為更保險的投資選擇,。
這個道理在金融危機中得以驗證,。從2008年金融危機開始，國內(nèi)整體樓市遭受了“價量雙跌”的重創(chuàng),，別墅的銷量也隨之大幅減少,，但價格仍然保持堅挺。2009年以來,，全國各主要城市的別墅市場保持了良好增勢,，一線城市北京、上海,、深圳三地別墅市場需求旺盛,，在樓市整體回暖的帶動下，2008年壓抑的需求逐漸釋放,，別墅成交活躍,，成交面積和成交套數(shù)增幅較大。
根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計,，今年2月,，北京別墅市場新增供應109套，相比2010年同期新增預售206套,，供應量下降近一半,。在搜房網(wǎng)監(jiān)測的100個別墅項目中，零成交的達到了63個,，低迷的交易量讓別墅的成交價格也出現(xiàn)了下滑,，今年2月北京別墅成交價格相比1月下跌了922元/平方米,。
別墅領域的價值洼地引發(fā)了外資的追逐�,！耙患径仍谌嗣駧派殿A期等因素的作用下熱錢流入加速,，外匯儲備季度增量達歷史次高�,！敝袊r(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部資深分析師付兵濤告訴記者,。
國家外匯管理局統(tǒng)計顯示，一季度外匯儲備增加1973億美元,，季度增量僅次于2010年四季度的1990億美元,，為歷史次高；相應的,，一季度外匯占款增加1.12萬億元,，僅次于2010年四季度的1.25萬億元。
僅僅今年前2個月,，我國房地產(chǎn)實際使用外資41.5億美元,，同比增長50.5%�,！敖沟哪康脑谟诜至鳠徨X,，防止別墅價格拉高房價，影響樓市調(diào)控,�,！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅瓮踱暳终J為。
內(nèi)外資政策差異,，為外資進入別墅領域提供了通道,。
“外資青睞國內(nèi)住宅市場，尤其是別墅,，制定政策的目的就是阻止外資將別墅當做避風港,。”仲聯(lián)量行北京董事覃曉梅認為,。
別墅的稀缺與政策限制有極大關系,。早在2003年2月8日，國土資源部發(fā)布《關于清理各類園區(qū)用地,、加強土地供應調(diào)控的緊急通知》(國發(fā)〔2003〕45號),，其中第四條規(guī)定“今后5年內(nèi)，停止別墅類用地供應,�,！敝螅嚓P部門再也沒有對別墅供地解過禁，但別墅的開發(fā)也從未停止過,。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存分析說,，別墅不斷出現(xiàn)的原因有兩個：一是開發(fā)企業(yè)利用之前存量用地進行開發(fā)；二是監(jiān)管部門沒有嚴格落實政策,，開發(fā)企業(yè)通過各種借口,，比如旅游地產(chǎn)、變通容積率等,，來建設和投資了大量別墅,。
但存量別墅依然無法滿足高端人士的需求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計,，截止到2010年，別墅樓盤數(shù)量約占住宅市場的15%,，開發(fā)面積則超過30%,。“由于這兩年供地數(shù)量和中小戶型商品比例的增加,，別墅在住宅市場中的比例有了大幅減少,。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強分析說,。
別墅供應的減少,，恰恰被外資視為機會，之前的“限外令”同時給外資提供了方便,。2006年7月,，建設部、商務部等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(即171文件),�,！兑庖姟芬�(guī)定：購買非自用房地產(chǎn)，必須設立外商投資企業(yè),。
此后,，外資往往通過在內(nèi)地或者香港成立公司，以名義上的“建設,、經(jīng)營別墅”來實現(xiàn)購買別墅的目的,。“也就是說,，當時限外令為外資建設,、經(jīng)營別墅留下了通道，規(guī)避了現(xiàn)在的限購令,�,！标悓毚嬲J為。
在覃曉梅看來，禁止外資建設和經(jīng)營別墅這一舉措,，恰恰統(tǒng)一了內(nèi)資和外資行為,。“由于別墅主要集中在國內(nèi)開發(fā)企業(yè)手中,，在樓市調(diào)控下,，外資借內(nèi)資企業(yè)資金不足，進行大規(guī)模別墅收購或者土地收購,，勢必影響樓市的走向,。”
據(jù)了解,，國家統(tǒng)計局公布的指數(shù),，是一個住宅的全口徑統(tǒng)計指數(shù)，既包括普通商品住宅,，也包括別墅等高端住宅,。
陳國強認為，外資進入中國房地產(chǎn)業(yè),，尤其青睞非普通住宅類產(chǎn)品,。“通過收購一些歷史用地來投資開發(fā)別墅,，一旦規(guī)模成型,，別墅這種高檔產(chǎn)品的價格也會拉升樓市的均價�,！�