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泛海建設營收降三成開工量翻番 資金鏈兩頭受擠
2011-04-22   作者:葉書利  來源:每日經(jīng)濟新聞
 
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    近來,,萬科,、保利,、恒大,、中海外等發(fā)布的2010年年報頗為亮麗,,引領我國房企斬獲了歷史上最 “紅”的豐收年,。不過,,4月16日,,泛海建設發(fā)布的年報,,卻顯得“歉收”,。
  年報顯示,泛海建設去年實現(xiàn)營業(yè)收入為16.25億元,,同比減少31.69%,;營業(yè)利潤僅為1.67億元,同比急降64%,。
  在營收下滑的同時,,其在建面積卻增長近倍,這顯然將使公司的資金鏈吃緊,。據(jù)記者了解,,去年年末,公司貨幣資金量僅夠償還短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債,。
  在此情況下,,近日公司最高額度達48億元增發(fā)融資方案的夭折,無疑將讓泛海建設的資金鏈更捉襟見肘,。

  可售項目不足拖累業(yè)績

  對于去年業(yè)績的大幅下滑,,泛海建設在年報中給出的緣由為“本期商品房銷售收入減少”。
  《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),,在去年樓市整體銷售放量的情況下,,泛海建設的商品房銷售收入?yún)s“非正常”地不增反減,,實質(zhì)原因并非銷售不佳,,而在于可售項目太少,,最終導致“巧婦難為無米之炊”的結果。
  據(jù)了解,,泛海建設去年可售項目僅有3個:北京泛海國際居住區(qū)5#,、6#、7#,、8#住宅項目,,深圳拉菲花園一期及武漢王家墩中央商務區(qū)泛海國際居住區(qū)-櫻海園。其中,,前兩個為2009年已開盤的在售項目,,櫻海園項目則于去年6月6日開盤。
  而這一現(xiàn)狀的出現(xiàn),,是由于公司之前的開工量未跟上節(jié)奏,。
  記者根據(jù)泛海建設歷年的年報資料統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn),2009年,,該公司新開工面積只有109.39萬平方米,。相比之下,萬科僅今年一季度開工面積就高達346萬平方米,,為2009年泛海建設全年開工量的近3.16倍,。
  再往前的2008年、2007年和2006年,,泛海建設的年度開工量更是分別少至22.48萬平方米,、32.57萬平方米和34.78萬平方米。
  一直以來,,泛海建設的年度開工量都較小,,這與公司土地的儲備軌跡或不無關系。
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),,與同行主要通過競拍獲得地塊儲備的方式不同,,泛海建設時下的土地儲備,絕大部分來源于大股東泛海建設控股的注資,。
  日信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,截至去年底,泛海建設土地儲備建筑面積為896萬平方米,,其中,,高達609萬平方米的武漢王家墩項目,占到公司土地儲備總量近68%,。
  據(jù)悉,,該項目為2008年1月泛海建設通過向泛海建設控股以每股19.1元定向增發(fā)3.8億股,以收購其持有的武漢公司60%股權所獲,。同時,,泛海建設還通過收購泛海建設控股持有的北京星火公司和通海公司100%股權,,分別獲得建筑面積約100萬平方米的北京土地和總建筑面積為54.41萬平方米的上海黃浦區(qū)董家渡聚居區(qū)10,、12,、14號地塊等。
  實際上,,除大股東的土地注入,,泛海建設較少從土地市場拿地,致使2008年以前,,公司土地儲備量一直很小,,開工量自然也上不去。自2008年從大股東處獲得609萬平方米的武漢地塊后,,2009年公司加大開工量,,當年開工面積為上一年的4.87倍,但由于基數(shù)太小,,當年開工量仍只有109.39萬平方米,,導致去年可售項目供應不足,拖累公司收入下降較大,。

  加大開工引資金鏈吃緊

  泛海建設管理層顯然意識到了這一點——因此公司自去年下半年開始,,明顯加快了開工節(jié)奏。
  2010年年報顯示,,公司在去年上半年新開工項目為零的基礎上,,下半年,北京東風鄉(xiāng)1#,、2#,、3#土地項目,上海黃埔區(qū)董家渡聚居區(qū)10,、12,、14號地塊項目和泛海國際休閑度假項目分別于7月、12月和12月接連破土動工,,最終促使去年公司在建及開復工面積沖高至近200萬平方米,。
  而在2011年經(jīng)營計劃中,泛海建設管理層更是明確提出“提高在建項目開發(fā)建設速度,,擴大開發(fā)規(guī)�,!保率构�2011年計劃在建總面積翻倍至近411.50萬平方米,,僅新開工面積就高達約194.80萬平方米,,其中,包括3月動工的杭州錢江新城A-10,、11,、12地塊項目,,3月開工的北京東風鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第六、七宗地塊項目和預計12月開工的深圳泛海拉菲花園三期項目,。
  開工量翻倍,,導致開支大幅增加�,!睹咳战�(jīng)濟新聞》記者根據(jù)泛海建設2010年年報相關資料統(tǒng)計后得出,,去年下半年開工的3個項目,預計總投資額高達288.7億元,,而今年新開工的3個項目預計總投資額也達55.22億元,。當然,這些投資并不需要今年一次性墊資支出,,而是在開工時間區(qū)間內(nèi)逐年分攤,,不過,今年的建設支出中,,還需要分攤另外5個在建項目的支出,。雖然今年總支出額無法得出準確數(shù)據(jù),但粗略估算,,該公司去年僅1.67億元的收入與這部分的支出總額相比,,是無法相匹配的。
  泛海建設2010年年報顯示,,去年末公司貨幣資金量僅近26.78億元,,較年初大降41.65%。而年末短期借款已達6.15億元,,一年內(nèi)到期的非流動負債達21.375億元,,換句話說,泛海建設去年年末的貨幣資金量僅相當于公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和,。

  再融資“流產(chǎn)”雪上加霜

  實際上,,4月15日,泛海建設便對外發(fā)布了《泛海建設集團股份有限公司2011年第一季度業(yè)績預虧公告》,,該公告稱:今年一季度,,公司凈利潤預計虧損3600萬元。公司管理層對此的解釋為“今年一季度公司項目開工面積較上年度大幅增加,,但同期可確認收入的項目減少,,導致銷售收入較上年同期下降較大”。
  自去年下半年以來,,泛海建設資金鏈本已緊張,,如今支出加大,進一步考驗著公司的資金承受能力,。而近期更令泛海建設管理層頭痛的是,,3月24日,,泛海建設再次無奈地對外發(fā)布了《泛海建設集團股份有限公司關于公司2010年度非公開發(fā)行股票方案到期失效的公告》。
  根據(jù)記者調(diào)查了解,,去年3月24日,,迫于開工量加大帶來的資金龐大需求,泛海建設對外宣布,,擬向不超過10名特定投資者以每股11.18元發(fā)行4億股,,預計募集資金48億元,,以支持包括北京泛海東風2#,、3#地項目、武漢泛海國際居住區(qū)-櫻海園項目,、深圳拉菲花園二期項目等5個房地產(chǎn)項目的開發(fā),。
  不過,由于政府收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資,,一年后的2011年3月24日,,泛海建設被迫宣布,本次增發(fā)融資方案以失敗告終,,致使原本急需資金注入的公司雪上加霜,。
  一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說,受限于可售規(guī)模,,泛海建設收入一直不大,。因此,公司資金的供給方式主要并不依靠自身的公司收入,,而是融資所得,,如2006年與2008年分別兩次向大股東增發(fā)融資,不過,,2008年該公司65億元的增發(fā)方案被否,,已使公司資金壓力加大,本次的增發(fā)融資方案再次夭折,,必將進一步壓縮公司的資金供給,,時下資金壓力已成為公司擴張的最大瓶頸。
  在采訪過程中,,記者曾極力聯(lián)系泛海建設,,以了解公司資金鏈的現(xiàn)狀,但截至本報發(fā)稿,,對方仍無回應,。

  前景分析
  公司明年開工量或?qū)⑨尫?/STRONG>

  近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者在與地產(chǎn)大佬任志強(微博 專欄)的私下交談中,,提及房企資金鏈受壓的情況,。任志強概括說,,總體而言,今年房企資金鏈的受壓情況好于2008年,。
  他認為,,有兩種類型的房企,資金鏈情況完全不同,,一種是去年以賣房為主,,今年以建房為主的,如SOHO中國,,日子最好過,。
  另一種則是去年和今年兩年皆以建設房子為主,可售房源不多的房企,。這種情況的典型代表就是泛海建設:自去年下半年以來,,公司主要以花錢為主,收入不增反降,�,!耙辉鲆粶p”兩頭受壓,資金鏈必然日趨緊張,。
  不過,,泛海建設的前景仍被看好。日信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,,截至去年底,,泛海建設土地儲備建筑面積總共達896萬平方米,且這些土地儲備主要分布在北京,、上海,、深圳、杭州,、武漢與青島等熱點城市稀缺位置,,其中,一線城市土地儲備達280萬平方米,,占土地儲備總量的31.2%,。而且,由于這些土地儲備基本是在2008年與2006年兩年間從大股東處注入的,,土地成本較低,。
  2010年年報顯示,泛海建設目前在建和擬建項目基本分布于北京,、上海,、深圳、杭州、武漢,、青島,、大連等城市中心地段。從開發(fā)周期來看,,可以預計,,這些開工量的大釋放將可能從明年開始。

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