近來,，萬科、保利,、恒大、中海外等發(fā)布的2010年年報頗為亮麗，引領(lǐng)我國房企斬獲了歷史上最
“紅”的豐收年,。不過，4月16日,，泛海建設(shè)發(fā)布的年報，卻顯得“歉收”,。
年報顯示，泛海建設(shè)去年實現(xiàn)營業(yè)收入為16.25億元,，同比減少31.69%；營業(yè)利潤僅為1.67億元,，同比急降64%,。
在營收下滑的同時,，其在建面積卻增長近倍，這顯然將使公司的資金鏈吃緊,。據(jù)記者了解，去年年末,，公司貨幣資金量僅夠償還短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債。
在此情況下,，近日公司最高額度達48億元增發(fā)融資方案的夭折，無疑將讓泛海建設(shè)的資金鏈更捉襟見肘,。
可售項目不足拖累業(yè)績
對于去年業(yè)績的大幅下滑，泛海建設(shè)在年報中給出的緣由為“本期商品房銷售收入減少”,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在去年樓市整體銷售放量的情況下,，泛海建設(shè)的商品房銷售收入?yún)s“非正常”地不增反減,，實質(zhì)原因并非銷售不佳，而在于可售項目太少,，最終導(dǎo)致“巧婦難為無米之炊”的結(jié)果。
據(jù)了解,，泛海建設(shè)去年可售項目僅有3個：北京泛海國際居住區(qū)5#,、6#,、7#、8#住宅項目,，深圳拉菲花園一期及武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)泛海國際居住區(qū)-櫻海園。其中，前兩個為2009年已開盤的在售項目,，櫻海園項目則于去年6月6日開盤。
而這一現(xiàn)狀的出現(xiàn),，是由于公司之前的開工量未跟上節(jié)奏。
記者根據(jù)泛海建設(shè)歷年的年報資料統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn),，2009年，該公司新開工面積只有109.39萬平方米,。相比之下，萬科僅今年一季度開工面積就高達346萬平方米,，為2009年泛海建設(shè)全年開工量的近3.16倍。
再往前的2008年,、2007年和2006年，泛海建設(shè)的年度開工量更是分別少至22.48萬平方米,、32.57萬平方米和34.78萬平方米。
一直以來,，泛海建設(shè)的年度開工量都較小，這與公司土地的儲備軌跡或不無關(guān)系,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與同行主要通過競拍獲得地塊儲備的方式不同,，泛海建設(shè)時下的土地儲備，絕大部分來源于大股東泛海建設(shè)控股的注資,。
日信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至去年底，泛海建設(shè)土地儲備建筑面積為896萬平方米,，其中,，高達609萬平方米的武漢王家墩項目,，占到公司土地儲備總量近68%。
據(jù)悉,，該項目為2008年1月泛海建設(shè)通過向泛海建設(shè)控股以每股19.1元定向增發(fā)3.8億股，以收購其持有的武漢公司60%股權(quán)所獲,。同時，泛海建設(shè)還通過收購泛海建設(shè)控股持有的北京星火公司和通海公司100%股權(quán),，分別獲得建筑面積約100萬平方米的北京土地和總建筑面積為54.41萬平方米的上海黃浦區(qū)董家渡聚居區(qū)10,、12、14號地塊等,。
實際上,，除大股東的土地注入，泛海建設(shè)較少從土地市場拿地,，致使2008年以前,，公司土地儲備量一直很小，開工量自然也上不去,。自2008年從大股東處獲得609萬平方米的武漢地塊后,，2009年公司加大開工量,，當年開工面積為上一年的4.87倍,，但由于基數(shù)太小,，當年開工量仍只有109.39萬平方米，導(dǎo)致去年可售項目供應(yīng)不足,，拖累公司收入下降較大,。
加大開工引資金鏈吃緊
泛海建設(shè)管理層顯然意識到了這一點——因此公司自去年下半年開始，明顯加快了開工節(jié)奏,。
2010年年報顯示,，公司在去年上半年新開工項目為零的基礎(chǔ)上，下半年,，北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#,、2#、3#土地項目,，上海黃埔區(qū)董家渡聚居區(qū)10,、12,、14號地塊項目和泛海國際休閑度假項目分別于7月、12月和12月接連破土動工,，最終促使去年公司在建及開復(fù)工面積沖高至近200萬平方米,。
而在2011年經(jīng)營計劃中，泛海建設(shè)管理層更是明確提出“提高在建項目開發(fā)建設(shè)速度,，擴大開發(fā)規(guī)�,！保率构�2011年計劃在建總面積翻倍至近411.50萬平方米,，僅新開工面積就高達約194.80萬平方米,，其中，包括3月動工的杭州錢江新城A-10,、11、12地塊項目,，3月開工的北京東風(fēng)鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第六,、七宗地塊項目和預(yù)計12月開工的深圳泛海拉菲花園三期項目。
開工量翻倍,，導(dǎo)致開支大幅增加,。記者根據(jù)泛海建設(shè)2010年年報相關(guān)資料統(tǒng)計后得出,，去年下半年開工的3個項目,，預(yù)計總投資額高達288.7億元，而今年新開工的3個項目預(yù)計總投資額也達55.22億元,。當然,，這些投資并不需要今年一次性墊資支出，而是在開工時間區(qū)間內(nèi)逐年分攤,，不過,，今年的建設(shè)支出中，還需要分攤另外5個在建項目的支出,。雖然今年總支出額無法得出準確數(shù)據(jù),，但粗略估算，該公司去年僅1.67億元的收入與這部分的支出總額相比,，是無法相匹配的,。
泛海建設(shè)2010年年報顯示，去年末公司貨幣資金量僅近26.78億元,，較年初大降41.65%,。而年末短期借款已達6.15億元，一年內(nèi)到期的非流動負債達21.375億元,，換句話說,，泛海建設(shè)去年年末的貨幣資金量僅相當于公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和。
再融資“流產(chǎn)”雪上加霜
實際上,，4月15日,，泛海建設(shè)便對外發(fā)布了《泛海建設(shè)集團股份有限公司2011年第一季度業(yè)績預(yù)虧公告》，該公告稱：今年一季度,，公司凈利潤預(yù)計虧損3600萬元,。公司管理層對此的解釋為“今年一季度公司項目開工面積較上年度大幅增加，但同期可確認收入的項目減少,，導(dǎo)致銷售收入較上年同期下降較大”,。
自去年下半年以來，泛海建設(shè)資金鏈本已緊張,，如今支出加大,，進一步考驗著公司的資金承受能力。而近期更令泛海建設(shè)管理層頭痛的是,，3月24日,，泛海建設(shè)再次無奈地對外發(fā)布了《泛海建設(shè)集團股份有限公司關(guān)于公司2010年度非公開發(fā)行股票方案到期失效的公告》。
根據(jù)記者調(diào)查了解,，去年3月24日,，迫于開工量加大帶來的資金龐大需求，泛海建設(shè)對外宣布,，擬向不超過10名特定投資者以每股11.18元發(fā)行4億股,，預(yù)計募集資金48億元，以支持包括北京泛海東風(fēng)2#,、3#地項目,、武漢泛海國際居住區(qū)-櫻海園項目、深圳拉菲花園二期項目等5個房地產(chǎn)項目的開發(fā),。
不過,，由于政府收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資，一年后的2011年3月24日,，泛海建設(shè)被迫宣布,，本次增發(fā)融資方案以失敗告終，致使原本急需資金注入的公司雪上加霜,。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者分析說,，受限于可售規(guī)模，泛海建設(shè)收入一直不大,。因此,，公司資金的供給方式主要并不依靠自身的公司收入,，而是融資所得，如2006年與2008年分別兩次向大股東增發(fā)融資,，不過,，2008年該公司65億元的增發(fā)方案被否，已使公司資金壓力加大,，本次的增發(fā)融資方案再次夭折,，必將進一步壓縮公司的資金供給，時下資金壓力已成為公司擴張的最大瓶頸,。
在采訪過程中,，記者曾極力聯(lián)系泛海建設(shè)，以了解公司資金鏈的現(xiàn)狀,，但截至本報發(fā)稿,，對方仍無回應(yīng)。
前景分析：公司明年開工量或?qū)⑨尫?/STRONG>
近日,，記者在與地產(chǎn)大佬任志強的私下交談中,，提及房企資金鏈受壓的情況。任志強概括說,，總體而言,，今年房企資金鏈的受壓情況好于2008年。
他認為,，有兩種類型的房企,，資金鏈情況完全不同，一種是去年以賣房為主,，今年以建房為主的,，如SOHO中國，日子最好過,。
另一種則是去年和今年兩年皆以建設(shè)房子為主,，可售房源不多的房企。這種情況的典型代表就是泛海建設(shè)：自去年下半年以來,，公司主要以花錢為主,，收入不增反降�,！耙辉鲆粶p”兩頭受壓,，資金鏈必然日趨緊張。
不過,，泛海建設(shè)的前景仍被看好,。日信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年底,，泛海建設(shè)土地儲備建筑面積總共達896萬平方米,，且這些土地儲備主要分布在北京,、上海、深圳,、杭州,、武漢與青島等熱點城市稀缺位置，其中,，一線城市土地儲備達280萬平方米，占土地儲備總量的31.2%,。而且,，由于這些土地儲備基本是在2008年與2006年兩年間從大股東處注入的，土地成本較低,。
2010年年報顯示,，泛海建設(shè)目前在建和擬建項目基本分布于北京、上海,、深圳,、杭州、武漢,、青島,、大連等城市中心地段。從開發(fā)周期來看,，可以預(yù)計,，這些開工量的大釋放將可能從明年開始。