近來(lái),，萬(wàn)科,、保利、恒大,、中海外等發(fā)布的2010年年報(bào)頗為亮麗,，引領(lǐng)我國(guó)房企斬獲了歷史上最
“紅”的豐收年,。不過(guò)，4月16日，泛海建設(shè)發(fā)布的年報(bào),，卻顯得“歉收”,。
年報(bào)顯示，泛海建設(shè)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為16.25億元,，同比減少31.69%,；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)僅為1.67億元，同比急降64%,。
在營(yíng)收下滑的同時(shí),，其在建面積卻增長(zhǎng)近倍，這顯然將使公司的資金鏈吃緊,。據(jù)記者了解,，去年年末，公司貨幣資金量?jī)H夠償還短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債,。
在此情況下,，近日公司最高額度達(dá)48億元增發(fā)融資方案的夭折，無(wú)疑將讓泛海建設(shè)的資金鏈更捉襟見(jiàn)肘,。
可售項(xiàng)目不足拖累業(yè)績(jī)
對(duì)于去年業(yè)績(jī)的大幅下滑,，泛海建設(shè)在年報(bào)中給出的緣由為“本期商品房銷售收入減少”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在去年樓市整體銷售放量的情況下,，泛海建設(shè)的商品房銷售收入?yún)s“非正常”地不增反減,，實(shí)質(zhì)原因并非銷售不佳,，而在于可售項(xiàng)目太少，最終導(dǎo)致“巧婦難為無(wú)米之炊”的結(jié)果,。
據(jù)了解,，泛海建設(shè)去年可售項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)：北京泛海國(guó)際居住區(qū)5#、6#,、7#,、8#住宅項(xiàng)目，深圳拉菲花園一期及武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)泛海國(guó)際居住區(qū)-櫻海園,。其中,，前兩個(gè)為2009年已開(kāi)盤(pán)的在售項(xiàng)目，櫻海園項(xiàng)目則于去年6月6日開(kāi)盤(pán),。
而這一現(xiàn)狀的出現(xiàn),，是由于公司之前的開(kāi)工量未跟上節(jié)奏。
記者根據(jù)泛海建設(shè)歷年的年報(bào)資料統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn),，2009年,，該公司新開(kāi)工面積只有109.39萬(wàn)平方米。相比之下，萬(wàn)科僅今年一季度開(kāi)工面積就高達(dá)346萬(wàn)平方米,，為2009年泛海建設(shè)全年開(kāi)工量的近3.16倍,。
再往前的2008年、2007年和2006年,，泛海建設(shè)的年度開(kāi)工量更是分別少至22.48萬(wàn)平方米,、32.57萬(wàn)平方米和34.78萬(wàn)平方米,。
一直以來(lái),，泛海建設(shè)的年度開(kāi)工量都較小，這與公司土地的儲(chǔ)備軌跡或不無(wú)關(guān)系,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，與同行主要通過(guò)競(jìng)拍獲得地塊儲(chǔ)備的方式不同，泛海建設(shè)時(shí)下的土地儲(chǔ)備,，絕大部分來(lái)源于大股東泛海建設(shè)控股的注資,。
日信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底,，泛海建設(shè)土地儲(chǔ)備建筑面積為896萬(wàn)平方米,，其中，高達(dá)609萬(wàn)平方米的武漢王家墩項(xiàng)目,，占到公司土地儲(chǔ)備總量近68%,。
據(jù)悉，該項(xiàng)目為2008年1月泛海建設(shè)通過(guò)向泛海建設(shè)控股以每股19.1元定向增發(fā)3.8億股,，以收購(gòu)其持有的武漢公司60%股權(quán)所獲,。同時(shí)，泛海建設(shè)還通過(guò)收購(gòu)泛海建設(shè)控股持有的北京星火公司和通海公司100%股權(quán),，分別獲得建筑面積約100萬(wàn)平方米的北京土地和總建筑面積為54.41萬(wàn)平方米的上海黃浦區(qū)董家渡聚居區(qū)10,、12、14號(hào)地塊等,。
實(shí)際上,，除大股東的土地注入，泛海建設(shè)較少?gòu)耐恋厥袌?chǎng)拿地,，致使2008年以前,，公司土地儲(chǔ)備量一直很小，開(kāi)工量自然也上不去,。自2008年從大股東處獲得609萬(wàn)平方米的武漢地塊后,，2009年公司加大開(kāi)工量，當(dāng)年開(kāi)工面積為上一年的4.87倍,，但由于基數(shù)太小,，當(dāng)年開(kāi)工量仍只有109.39萬(wàn)平方米，導(dǎo)致去年可售項(xiàng)目供應(yīng)不足，拖累公司收入下降較大,。
加大開(kāi)工引資金鏈吃緊
泛海建設(shè)管理層顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)——因此公司自去年下半年開(kāi)始,，明顯加快了開(kāi)工節(jié)奏。
2010年年報(bào)顯示,，公司在去年上半年新開(kāi)工項(xiàng)目為零的基礎(chǔ)上,，下半年，北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#,、2#,、3#土地項(xiàng)目，上海黃埔區(qū)董家渡聚居區(qū)10,、12,、14號(hào)地塊項(xiàng)目和泛海國(guó)際休閑度假項(xiàng)目分別于7月、12月和12月接連破土動(dòng)工,，最終促使去年公司在建及開(kāi)復(fù)工面積沖高至近200萬(wàn)平方米,。
而在2011年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中，泛海建設(shè)管理層更是明確提出“提高在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)速度,，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)�,！保率构�2011年計(jì)劃在建總面積翻倍至近411.50萬(wàn)平方米,，僅新開(kāi)工面積就高達(dá)約194.80萬(wàn)平方米,，其中，包括3月動(dòng)工的杭州錢江新城A-10,、11,、12地塊項(xiàng)目，3月開(kāi)工的北京東風(fēng)鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第六,、七宗地塊項(xiàng)目和預(yù)計(jì)12月開(kāi)工的深圳泛海拉菲花園三期項(xiàng)目,。
開(kāi)工量翻倍，導(dǎo)致開(kāi)支大幅增加,。記者根據(jù)泛海建設(shè)2010年年報(bào)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)后得出,，去年下半年開(kāi)工的3個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額高達(dá)288.7億元,，而今年新開(kāi)工的3個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額也達(dá)55.22億元,。當(dāng)然，這些投資并不需要今年一次性墊資支出,，而是在開(kāi)工時(shí)間區(qū)間內(nèi)逐年分?jǐn)�,，不過(guò)，今年的建設(shè)支出中,，還需要分?jǐn)偭硗?個(gè)在建項(xiàng)目的支出,。雖然今年總支出額無(wú)法得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù),，但粗略估算，該公司去年僅1.67億元的收入與這部分的支出總額相比,，是無(wú)法相匹配的,。
泛海建設(shè)2010年年報(bào)顯示，去年末公司貨幣資金量?jī)H近26.78億元,，較年初大降41.65%,。而年末短期借款已達(dá)6.15億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)21.375億元,，換句話說(shuō),，泛海建設(shè)去年年末的貨幣資金量?jī)H相當(dāng)于公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和。
再融資“流產(chǎn)”雪上加霜
實(shí)際上,，4月15日,，泛海建設(shè)便對(duì)外發(fā)布了《泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司2011年第一季度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告》,，該公告稱：今年一季度,，公司凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損3600萬(wàn)元。公司管理層對(duì)此的解釋為“今年一季度公司項(xiàng)目開(kāi)工面積較上年度大幅增加,，但同期可確認(rèn)收入的項(xiàng)目減少,，導(dǎo)致銷售收入較上年同期下降較大”。
自去年下半年以來(lái),，泛海建設(shè)資金鏈本已緊張,，如今支出加大，進(jìn)一步考驗(yàn)著公司的資金承受能力,。而近期更令泛海建設(shè)管理層頭痛的是,，3月24日，泛海建設(shè)再次無(wú)奈地對(duì)外發(fā)布了《泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司關(guān)于公司2010年度非公開(kāi)發(fā)行股票方案到期失效的公告》,。
根據(jù)記者調(diào)查了解,，去年3月24日，迫于開(kāi)工量加大帶來(lái)的資金龐大需求,，泛海建設(shè)對(duì)外宣布,，擬向不超過(guò)10名特定投資者以每股11.18元發(fā)行4億股，預(yù)計(jì)募集資金48億元,，以支持包括北京泛海東風(fēng)2#,、3#地項(xiàng)目、武漢泛海國(guó)際居住區(qū)-櫻海園項(xiàng)目,、深圳拉菲花園二期項(xiàng)目等5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),。
不過(guò)，由于政府收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資,，一年后的2011年3月24日,，泛海建設(shè)被迫宣布,，本次增發(fā)融資方案以失敗告終，致使原本急需資金注入的公司雪上加霜,。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者分析說(shuō),，受限于可售規(guī)模，泛海建設(shè)收入一直不大,。因此,，公司資金的供給方式主要并不依靠自身的公司收入，而是融資所得,，如2006年與2008年分別兩次向大股東增發(fā)融資,，不過(guò)，2008年該公司65億元的增發(fā)方案被否,，已使公司資金壓力加大,，本次的增發(fā)融資方案再次夭折，必將進(jìn)一步壓縮公司的資金供給,，時(shí)下資金壓力已成為公司擴(kuò)張的最大瓶頸,。
在采訪過(guò)程中，記者曾極力聯(lián)系泛海建設(shè),，以了解公司資金鏈的現(xiàn)狀,，但截至本報(bào)發(fā)稿，對(duì)方仍無(wú)回應(yīng),。
前景分析：公司明年開(kāi)工量或?qū)⑨尫?/STRONG>
近日,，記者在與地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)的私下交談中，提及房企資金鏈?zhǔn)軌旱那闆r,。任志強(qiáng)概括說(shuō),，總體而言，今年房企資金鏈的受壓情況好于2008年,。
他認(rèn)為,，有兩種類型的房企，資金鏈情況完全不同,，一種是去年以賣房為主,，今年以建房為主的，如SOHO中國(guó),，日子最好過(guò),。
另一種則是去年和今年兩年皆以建設(shè)房子為主，可售房源不多的房企,。這種情況的典型代表就是泛海建設(shè)：自去年下半年以來(lái),，公司主要以花錢為主，收入不增反降,�,！耙辉鲆粶p”兩頭受壓,，資金鏈必然日趨緊張。
不過(guò),，泛海建設(shè)的前景仍被看好,。日信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底,，泛海建設(shè)土地儲(chǔ)備建筑面積總共達(dá)896萬(wàn)平方米,，且這些土地儲(chǔ)備主要分布在北京、上海,、深圳,、杭州、武漢與青島等熱點(diǎn)城市稀缺位置,，其中,，一線城市土地儲(chǔ)備達(dá)280萬(wàn)平方米，占土地儲(chǔ)備總量的31.2%,。而且,，由于這些土地儲(chǔ)備基本是在2008年與2006年兩年間從大股東處注入的，土地成本較低,。
2010年年報(bào)顯示,，泛海建設(shè)目前在建和擬建項(xiàng)目基本分布于北京、上海,、深圳、杭州,、武漢,、青島、大連等城市中心地段,。從開(kāi)發(fā)周期來(lái)看,，可以預(yù)計(jì)，這些開(kāi)工量的大釋放將可能從明年開(kāi)始,。