人間四月天，柳暗花明,。房地產(chǎn)政策與市場(chǎng),，同樣徘徊不定,。隨著國(guó)務(wù)院八個(gè)督察隊(duì)陸續(xù)回京，關(guān)于下一步的政策走勢(shì),，市場(chǎng)上隱現(xiàn)一種莫名的擔(dān)憂(yōu),。有種說(shuō)法是,，國(guó)家可能還將出臺(tái)完善房地產(chǎn)調(diào)控的機(jī)制與措施,。是否還有新政,，市場(chǎng)又將走向何方,？
從房地產(chǎn)政策面分析,，中央態(tài)度比較明確,。4月13日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí)就曾表示,，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于相持階段,，普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房?jī)r(jià)過(guò)高,、上漲過(guò)快的局面沒(méi)有根本改變,，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng),。
邏輯很清楚。政府對(duì)于可能出現(xiàn)的市場(chǎng),，尤其是房?jī)r(jià)反彈,，有些擔(dān)心,。而之所以可能反彈,，最大的原因是地方政府落實(shí)政策不力,，各地出臺(tái)的限購(gòu)令和年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，已暴露出這一點(diǎn),。所以在比較關(guān)鍵的4月份,，國(guó)務(wù)院史無(wú)前例地派出“超豪華”陣容，到16個(gè)省(區(qū)市)進(jìn)行巡查和督戰(zhàn),。
那么，近期市場(chǎng)形勢(shì)如何,？從房?jī)r(jià)來(lái)看,，持續(xù)的調(diào)控抑制了房?jī)r(jià)漲幅，甚至少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)小幅下跌。3月份,，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的數(shù)量,，由2月份的8個(gè)增加至12個(gè)。經(jīng)過(guò)筆者的測(cè)算,，新建商品住宅價(jià)格綜合指數(shù)比2月份上漲了0.29%,，增幅下降0.17個(gè)百分點(diǎn)。比如,，上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅,，由2月份的1.1%回落至0.2%，相當(dāng)明顯,，而北京3月份的房?jī)r(jià)已經(jīng)止?jié)q,。
至于房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性變化，也有一定規(guī)律性,。經(jīng)過(guò)分析測(cè)算發(fā)現(xiàn),，3月份，二線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅最大,，為0.35%；一線(xiàn)城市漲幅最小,，為0.13%,；三線(xiàn)城市漲幅為0.25%,。可見(jiàn)一線(xiàn)城市價(jià)格表現(xiàn)已經(jīng)弱于二三線(xiàn)城市,。從戶(hù)型看,，小戶(hù)型的新建商品住宅價(jià)格上漲幅度明顯大于大戶(hù)型,，大面積戶(hù)型市場(chǎng)的不容樂(lè)觀已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。由此可見(jiàn),，政策重點(diǎn)“關(guān)照”的城市,，尤其是實(shí)行限價(jià)的城市,，以及政策重點(diǎn)抑制的投資投機(jī)需求(主要購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型、高檔房),，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中,。
然而，有一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律一直存在：每年都有一波春季行情,。若控制不好,，則春季反彈就會(huì)演變成夏季狂熱,，2007年和2009年即是如此,。2010年幸虧“國(guó)十條”及時(shí)地抑制了3~4月的非理性反彈,，好不容易收獲了5~8月份的市場(chǎng)降溫，卻還是沒(méi)能防住當(dāng)年9月到今年1月的再度升溫,。
市場(chǎng)就是一頭“犟驢”，讓其俯首何其難也,。自今年4月以來(lái),，隨著開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量的放大,，以及促銷(xiāo)范圍的擴(kuò)大,，成交量有所起色,。接下來(lái),，成交量還將增長(zhǎng),，問(wèn)題的關(guān)鍵是，至少在未來(lái)半年內(nèi),，要防范房?jī)r(jià)也隨之上漲,，否則本輪調(diào)控真有可能功虧一簣。
觀察宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面,，今年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的形勢(shì)可謂非常復(fù)雜。國(guó)際上,，幾個(gè)歐洲國(guó)家的主權(quán)債務(wù)危機(jī)隱患還沒(méi)消除,，卻又新添西亞,、北非政局動(dòng)蕩，以及日本地震,；主要國(guó)際市場(chǎng)糧食,、石油等大宗商品價(jià)格不斷上漲,；通脹壓力正在從新興經(jīng)濟(jì)體擴(kuò)大到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體,。
國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行,，但經(jīng)濟(jì)有下滑態(tài)勢(shì),；與此同時(shí),，通脹壓力依然很大,，3月份CPI高達(dá)5.4%,，這種通脹部分屬于輸入性通脹,，單靠我們國(guó)家很難解決。如何處理好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和抑制通貨膨脹的關(guān)系,，成為政府面臨的頭等大事,，緊縮性的貨幣政策還能走多遠(yuǎn),，也漸成疑團(tuán)。
在可以預(yù)期的二,、三季度,，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準(zhǔn)備金率,，房地產(chǎn)政策也難以放松,。在這種政策背景下,，若不出意外,，接下去3~6個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量將繼續(xù)增多,，而一線(xiàn)城市必將出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，70個(gè)城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)也會(huì)由漲轉(zhuǎn)跌,。
至于第四季和明年走勢(shì)，當(dāng)前比較難以預(yù)測(cè),，估計(jì)政策會(huì)有局部放松，尤其是地方政府會(huì)先行一步,。市場(chǎng)將逐步告別低谷，反彈上行,。
另外,，有兩大因素將制約房?jī)r(jià)下行空間。一是年內(nèi)高通脹還將持續(xù),，甚至?xí)又撩髂�,，房產(chǎn)保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年內(nèi)人民幣升值還將持續(xù),，游資涌入中國(guó)是必然的,，其中部分依然會(huì)選擇配置房地產(chǎn),。所以，筆者看空未來(lái)半年的房?jī)r(jià),，但并不悲觀,，上海等多數(shù)城市房?jī)r(jià)整體下跌幅度很難超過(guò)10%。(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))
|