人間四月天,，柳暗花明。房地產(chǎn)政策與市場,，同樣徘徊不定,。隨著國務院八個督察隊陸續(xù)回京，關于下一步的政策走勢,，市場上隱現(xiàn)一種莫名的擔憂,。有種說法是，國家可能還將出臺完善房地產(chǎn)調控的機制與措施,。是否還有新政,，市場又將走向何方？
從房地產(chǎn)政策面分析,，中央態(tài)度比較明確,。4月13日溫家寶主持召開國務院常務會議，分析一季度經(jīng)濟形勢時就曾表示,，當前市場仍處于相持階段,，普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距,，特別是有的城市房價過高、上漲過快的局面沒有根本改變,，有的地方落實中央調控政策的措施也不夠有力,，總的調控效果還有待鞏固和加強。
邏輯很清楚,。政府對于可能出現(xiàn)的市場,，尤其是房價反彈，有些擔心,。而之所以可能反彈,，最大的原因是地方政府落實政策不力，各地出臺的限購令和年度房價控制目標,，已暴露出這一點,。所以在比較關鍵的4月份，國務院史無前例地派出“超豪華”陣容,，到16個省(區(qū)市)進行巡查和督戰(zhàn),。
那么，近期市場形勢如何,？從房價來看,，持續(xù)的調控抑制了房價漲幅，甚至少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)小幅下跌,。3月份,，70個大中城市中房價環(huán)比下跌的數(shù)量，由2月份的8個增加至12個,。經(jīng)過筆者的測算,，新建商品住宅價格綜合指數(shù)比2月份上漲了0.29%，增幅下降0.17個百分點,。比如,，上海新建商品住宅價格環(huán)比漲幅，由2月份的1.1%回落至0.2%,，相當明顯,，而北京3月份的房價已經(jīng)止?jié)q。
至于房價的結構性變化,，也有一定規(guī)律性,。經(jīng)過分析測算發(fā)現(xiàn)，3月份,，二線城市新建住宅價格環(huán)比漲幅最大,，為0.35%；一線城市漲幅最小,，為0.13%,；三線城市漲幅為0.25%,。可見一線城市價格表現(xiàn)已經(jīng)弱于二三線城市,。從戶型看,，小戶型的新建商品住宅價格上漲幅度明顯大于大戶型，大面積戶型市場的不容樂觀已經(jīng)逐漸顯現(xiàn),。由此可見,，政策重點“關照”的城市，尤其是實行限價的城市,，以及政策重點抑制的投資投機需求(主要購買大戶型,、高檔房)，調控效果正在顯現(xiàn)中,。
然而,，有一個市場規(guī)律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好,，則春季反彈就會演變成夏季狂熱,，2007年和2009年即是如此。2010年幸虧“國十條”及時地抑制了3~4月的非理性反彈,，好不容易收獲了5~8月份的市場降溫,，卻還是沒能防住當年9月到今年1月的再度升溫。
市場就是一頭“犟驢”,，讓其俯首何其難也,。自今年4月以來，隨著開發(fā)商推盤量的放大,，以及促銷范圍的擴大,，成交量有所起色。接下來,，成交量還將增長，問題的關鍵是,，至少在未來半年內,，要防范房價也隨之上漲，否則本輪調控真有可能功虧一簣,。
觀察宏觀經(jīng)濟與政策面,，今年房地產(chǎn)調控面臨的形勢可謂非常復雜。國際上,，幾個歐洲國家的主權債務危機隱患還沒消除,，卻又新添西亞、北非政局動蕩,，以及日本地震,；主要國際市場糧食,、石油等大宗商品價格不斷上漲；通脹壓力正在從新興經(jīng)濟體擴大到發(fā)達經(jīng)濟體,。
國內經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行,，但經(jīng)濟有下滑態(tài)勢；與此同時,，通脹壓力依然很大,，3月份CPI高達5.4%，這種通脹部分屬于輸入性通脹,，單靠我們國家很難解決,。如何處理好促進經(jīng)濟增長和抑制通貨膨脹的關系，成為政府面臨的頭等大事,，緊縮性的貨幣政策還能走多遠,，也漸成疑團。
在可以預期的二,、三季度,，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準備金率,，房地產(chǎn)政策也難以放松,。在這種政策背景下，若不出意外,，接下去3~6個月,，房價下跌城市數(shù)量將繼續(xù)增多，而一線城市必將出現(xiàn)房價下跌,，70個城市房價綜合指數(shù)也會由漲轉跌,。
至于第四季和明年走勢，當前比較難以預測,，估計政策會有局部放松,，尤其是地方政府會先行一步。市場將逐步告別低谷,，反彈上行,。
另外，有兩大因素將制約房價下行空間,。一是年內高通脹還將持續(xù),，甚至會延至明年，房產(chǎn)保值增值功能依然具有很大吸引力,；二是年內人民幣升值還將持續(xù),，游資涌入中國是必然的，其中部分依然會選擇配置房地產(chǎn),。所以,，筆者看空未來半年的房價,，但并不悲觀，上海等多數(shù)城市房價整體下跌幅度很難超過10%,。(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)
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