人間四月天,，柳暗花明。房地產(chǎn)政策與市場,，同樣徘徊不定,。隨著國務(wù)院八個(gè)督察隊(duì)陸續(xù)回京，關(guān)于下一步的政策走勢,，市場上隱現(xiàn)一種莫名的擔(dān)憂。有種說法是,，國家可能還將出臺完善房地產(chǎn)調(diào)控的機(jī)制與措施。是否還有新政,，市場又將走向何方,？
從房地產(chǎn)政策面分析，中央態(tài)度比較明確,。4月13日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢時(shí)就曾表示,，當(dāng)前市場仍處于相持階段，普通商品住房價(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距,，特別是有的城市房價(jià)過高,、上漲過快的局面沒有根本改變,，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng),。
邏輯很清楚,。政府對于可能出現(xiàn)的市場,，尤其是房價(jià)反彈，有些擔(dān)心,。而之所以可能反彈,，最大的原因是地方政府落實(shí)政策不力,，各地出臺的限購令和年度房價(jià)控制目標(biāo),，已暴露出這一點(diǎn)。所以在比較關(guān)鍵的4月份,，國務(wù)院史無前例地派出“超豪華”陣容，到16個(gè)省(區(qū)市)進(jìn)行巡查和督戰(zhàn)。
那么,，近期市場形勢如何,？從房價(jià)來看，持續(xù)的調(diào)控抑制了房價(jià)漲幅,，甚至少數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)小幅下跌,。3月份，70個(gè)大中城市中房價(jià)環(huán)比下跌的數(shù)量,，由2月份的8個(gè)增加至12個(gè),。經(jīng)過筆者的測算，新建商品住宅價(jià)格綜合指數(shù)比2月份上漲了0.29%,，增幅下降0.17個(gè)百分點(diǎn),。比如,，上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅,，由2月份的1.1%回落至0.2%,，相當(dāng)明顯,，而北京3月份的房價(jià)已經(jīng)止?jié)q。
至于房價(jià)的結(jié)構(gòu)性變化,，也有一定規(guī)律性,。經(jīng)過分析測算發(fā)現(xiàn),，3月份,，二線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅最大,，為0.35%；一線城市漲幅最小,，為0.13%,；三線城市漲幅為0.25%�,？梢娨痪�城市價(jià)格表現(xiàn)已經(jīng)弱于二三線城市,。從戶型看,，小戶型的新建商品住宅價(jià)格上漲幅度明顯大于大戶型,，大面積戶型市場的不容樂觀已經(jīng)逐漸顯現(xiàn),。由此可見,，政策重點(diǎn)“關(guān)照”的城市,，尤其是實(shí)行限價(jià)的城市,，以及政策重點(diǎn)抑制的投資投機(jī)需求(主要購買大戶型、高檔房),，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中,。
然而,，有一個(gè)市場規(guī)律一直存在：每年都有一波春季行情,。若控制不好,，則春季反彈就會(huì)演變成夏季狂熱,，2007年和2009年即是如此。2010年幸虧“國十條”及時(shí)地抑制了3~4月的非理性反彈,，好不容易收獲了5~8月份的市場降溫,，卻還是沒能防住當(dāng)年9月到今年1月的再度升溫,。
市場就是一頭“犟驢”,，讓其俯首何其難也,。自今年4月以來,，隨著開發(fā)商推盤量的放大,，以及促銷范圍的擴(kuò)大，成交量有所起色,。接下來,，成交量還將增長,，問題的關(guān)鍵是，至少在未來半年內(nèi),，要防范房價(jià)也隨之上漲,，否則本輪調(diào)控真有可能功虧一簣。
觀察宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面,，今年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的形勢可謂非常復(fù)雜,。國際上，幾個(gè)歐洲國家的主權(quán)債務(wù)危機(jī)隱患還沒消除,，卻又新添西亞,、北非政局動(dòng)蕩，以及日本地震,；主要國際市場糧食,、石油等大宗商品價(jià)格不斷上漲；通脹壓力正在從新興經(jīng)濟(jì)體擴(kuò)大到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體,。
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行,，但經(jīng)濟(jì)有下滑態(tài)勢；與此同時(shí),，通脹壓力依然很大,，3月份CPI高達(dá)5.4%，這種通脹部分屬于輸入性通脹,，單靠我們國家很難解決,。如何處理好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和抑制通貨膨脹的關(guān)系，成為政府面臨的頭等大事,，緊縮性的貨幣政策還能走多遠(yuǎn),，也漸成疑團(tuán)。
在可以預(yù)期的二,、三季度,，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準(zhǔn)備金率,，房地產(chǎn)政策也難以放松,。在這種政策背景下，若不出意外,，接下去3~6個(gè)月,，房價(jià)下跌城市數(shù)量將繼續(xù)增多，而一線城市必將出現(xiàn)房價(jià)下跌,，70個(gè)城市房價(jià)綜合指數(shù)也會(huì)由漲轉(zhuǎn)跌,。
至于第四季和明年走勢，當(dāng)前比較難以預(yù)測,，估計(jì)政策會(huì)有局部放松,，尤其是地方政府會(huì)先行一步,。市場將逐步告別低谷，反彈上行,。
另外,，有兩大因素將制約房價(jià)下行空間。一是年內(nèi)高通脹還將持續(xù),，甚至?xí)又撩髂�,，房產(chǎn)保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年內(nèi)人民幣升值還將持續(xù),，游資涌入中國是必然的,，其中部分依然會(huì)選擇配置房地產(chǎn),。所以,，筆者看空未來半年的房價(jià)，但并不悲觀,，上海等多數(shù)城市房價(jià)整體下跌幅度很難超過10%,。(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)
|