“調(diào)控初見成效,�,！痹谌涨芭e行的博鰲亞洲論壇2011年年會(huì)上,，與會(huì)的房地產(chǎn)開發(fā)商異口同聲地表示對(duì)樓市調(diào)控效果的“認(rèn)可”。目前,，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”致使一線城市銷售量急劇萎縮,，開發(fā)商資金趨緊，保障房預(yù)期帶來(lái)的供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整讓開發(fā)商壓力倍增,。開發(fā)商正力圖通過(guò)拓展融資渠道,、布局二三線城市和進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等“創(chuàng)新”方式尋求突圍。
銷售量萎縮致房企資金趨緊
中國(guó)指數(shù)研究院3月監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中,，所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市樓市成交量同比全線下滑,，總體下滑40.5%。其中,，北京下滑幅度最大,，達(dá)到48%，南京,、杭州下滑幅度也超40%,。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹和首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光等與會(huì)嘉賓均認(rèn)為，從成交量急劇下滑的層面看,，本次調(diào)控已經(jīng)初見成效,。劉曉光說(shuō)，調(diào)控效果可能會(huì)在今年8月更加明顯,。
截至4月11日,，滬深兩市共有84家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示,，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元,，同比大減1150億元,。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~也普遍出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。其中,，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-223.7億元,，同比大幅下降1854.06%。萬(wàn)科,、首開股份,、華僑城等大型房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。
上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)的現(xiàn)金流大幅下降及負(fù)債激增,，與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴(kuò)張密切相關(guān),。國(guó)內(nèi)房企IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā),、配股和發(fā)債被叫停,，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題,。
潘石屹則認(rèn)為,，由于開發(fā)商已經(jīng)回籠很多資金，負(fù)債率很高不能說(shuō)明房企資金鏈比較困難,，但是銷售額急劇萎縮的狀況持續(xù)下去會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金造成較大影響,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若房企資金來(lái)源進(jìn)一步緊縮,，之前累積的存量資金就難以維持資金鏈的健康狀態(tài),。雖然整體而言，開發(fā)商降價(jià)的意愿仍舊不高,，但各種變相的促銷手段已經(jīng)開始出現(xiàn),。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，在銷售量下滑和房企資金趨于緊張的情況下,，開發(fā)商將面臨如何平衡銷售量和價(jià)格的問(wèn)題,，價(jià)格有可能松動(dòng)。
保障房將改變市場(chǎng)格局 開發(fā)商壓力驟增
在博鰲亞洲論壇2011年年會(huì)上,，保障房將帶來(lái)的市場(chǎng)格局改變成為開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn),。“十二五”時(shí)期,，我國(guó)將新建各類保障性住房3600萬(wàn)套,，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)1000萬(wàn)套，比2010年的580萬(wàn)套增長(zhǎng)72.4%,。北京,、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設(shè)比例占整體供應(yīng)的60%甚至更高。
潘石屹認(rèn)為,，目前保障性住房占比還很低,，如果3600萬(wàn)套保障性住房能在3年內(nèi)建成,，保障性住房將占到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生重大調(diào)整,。
“這對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)肯定不是一個(gè)好消息,，保障房拿走了一半的發(fā)展空間和市場(chǎng)份額，對(duì)所有的開發(fā)商都是一個(gè)壓力,�,！迸耸僬f(shuō),。開發(fā)商可能將面臨一輪洗牌,，主要是看開發(fā)商的財(cái)務(wù)指標(biāo)是不是健康，負(fù)債率高的開發(fā)商在市場(chǎng)份額縮小后可能無(wú)法存活,�,！安还茉趺凑f(shuō)，未來(lái)3年,，開發(fā)商的壓力是非常巨大的,。”
住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下滑已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗,，開發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組的最新報(bào)告顯示,，進(jìn)入3月后,，各地土地市場(chǎng)普遍遇冷，供應(yīng)量少,，競(jìng)爭(zhēng)不激烈,，廣州、上海等城市流拍,、底價(jià)成交普遍,。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，這種局面還在延續(xù)并有加重的趨勢(shì),。
調(diào)控倒逼房企融資創(chuàng)新和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型
在近期各大上市房企公布的2010年年報(bào)中,，房企多元化經(jīng)營(yíng)策略在提速。一方面是在國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的情況下,，要加大融資力度,；另一方面是，產(chǎn)品線也在逐步向二三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)和保障房領(lǐng)域推進(jìn),。
劉曉光說(shuō),，在調(diào)控成為常態(tài)的形勢(shì)下，開發(fā)商在業(yè)務(wù)模型,、管理模型,、融資模型上需要不斷創(chuàng)新,，才能適應(yīng)新的形勢(shì)。
隨著國(guó)家貨幣政策逐漸收緊,，銀行信貸受到壓縮,，房地產(chǎn)基金作為房企融資渠道的重要性日益凸顯。清科研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,，今年一季度,，國(guó)內(nèi)共計(jì)募集完成房地產(chǎn)基金5只，募集資金9.6億美元,。房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升,，年內(nèi)共有10只基金募集到位18.59億美元。進(jìn)入2011年,，房地產(chǎn)基金募集進(jìn)一步提速,，且其中多由專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，基金規(guī)模逐步擴(kuò)大,。清科研究中心預(yù)計(jì),，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年,。
房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)也已是風(fēng)生水起,。據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前2個(gè)月,，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)依舊保持去年的火爆態(tài)勢(shì),，房地產(chǎn)行業(yè)共完成22起并購(gòu)交易，超過(guò)2009年全年的并購(gòu)案例數(shù),，并購(gòu)金額為11.50億美元,，并購(gòu)金額將近去年全年并購(gòu)總額的一半。
一線城市的政策高壓使得樓市成交量急劇萎縮的同時(shí),，二三線城市的房地產(chǎn)成交卻處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì),。日前，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的“2011年一季度房企銷售榜”指出,，上榜企業(yè)在三四線城市布局的優(yōu)化,，以及在商業(yè)地產(chǎn)方面轉(zhuǎn)型的成功，成為銷售不錯(cuò)的主要原因之一,。潘石屹說(shuō),，目前很多開發(fā)商在調(diào)整戰(zhàn)略，朝商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,，在躲避保障性住房的沖擊的過(guò)程中,，未來(lái)開發(fā)商競(jìng)逐的熱點(diǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)。
朱中一說(shuō)，在持續(xù)調(diào)控背景下,，開發(fā)商要想生存應(yīng)該做好市場(chǎng)區(qū)域定位和產(chǎn)品定位,，但即使布局二三線城市也應(yīng)該理性定價(jià)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)慎重考慮自身的特點(diǎn),，不能盲目進(jìn)入,。
“房地產(chǎn)業(yè)依靠高杠桿、低利率的時(shí)代過(guò)去了,；依靠房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的盈利模式過(guò)去了,，房地產(chǎn)商們先要學(xué)會(huì)在正常市場(chǎng)環(huán)境下生存�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說(shuō),。