今年1月28日,，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅“靴子”終于在滬渝兩城市落地,。記者最近在重慶、上海等地調(diào)研了解到,，房產(chǎn)稅開征以及國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后,，這些城市的樓市低迷，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,，別墅等高端住房消費(fèi)遇冷,，投機(jī)炒房客“卻步”，住房消費(fèi)更趨理性,。然而,，一些業(yè)內(nèi)人士和專家提醒，房產(chǎn)稅雖然對(duì)實(shí)施城市的高檔住房消費(fèi)和炒房行為產(chǎn)生抑制作用,，但是要警惕和防止投機(jī)炒房“熱錢”流向沒有開征房產(chǎn)稅的二三線城市,，抬高這些地方的房?jī)r(jià)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。
“靴子”落地 高端住房消費(fèi)“遇冷”
在位于重慶渝中區(qū)一處高檔住房小區(qū),，記者碰到前來購(gòu)房的陳先生。他看好一幢建筑面積近400平方米的江邊獨(dú)棟別墅,，售價(jià)每平方兩萬(wàn)元左右,。照政策算，購(gòu)買這處房產(chǎn)每年要繳六萬(wàn)多元的房產(chǎn)稅,�,！俺钟蟹康某杀咎吡耍绻偌由腺J款利息,，支出實(shí)在太大了,，還是買一套比較好的花園洋房吧�,！标愊壬f,。
根據(jù)重慶市出臺(tái)的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則，這個(gè)市對(duì)主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅,，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房征收房產(chǎn)稅,。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)三倍以下的住房，稅率為0.5%,；三倍(含)至四倍的,，稅率為1%,；四倍(含)以上的稅率為1.2%。上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定,，上海居民家庭新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的,，合并計(jì)算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米，其新購(gòu)住房暫免征房產(chǎn)稅,；人均超過60平方米的,，新購(gòu)住房超出部分的面積，要征房產(chǎn)稅,，稅率暫定為0.6%,。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，“重慶版”和“上海版”房產(chǎn)稅對(duì)于調(diào)整樓市結(jié)構(gòu),，遏制高端住房消費(fèi),，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極意義。上海的房產(chǎn)稅政策雖然沒有明確細(xì)分對(duì)別墅等高檔住房征稅,，只是針對(duì)新增的購(gòu)房,，但其實(shí)施細(xì)則是按照人均面積作起征點(diǎn)，且為累進(jìn)稅率,，房屋價(jià)值高,，人均面積大的房屋稅率就更高，一定程度上抑制高端住房消費(fèi),。
增加持房成本 抑制“全民炒房”
“重慶版”和“上海版”的房產(chǎn)稅政策都傳遞出一個(gè)同樣的信號(hào),，那就是增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，遏制投機(jī)炒房,。上海市明確規(guī)定,，對(duì)非本地居民家庭在上海新購(gòu)住房的,，一律征收房產(chǎn)稅,。重慶市則對(duì)在該市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè),、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套(含)以上的普通住房,，開征房產(chǎn)稅，稅率為0.5%,。
記者在上海和重慶調(diào)研發(fā)現(xiàn),，雖然房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間并不長(zhǎng)，但是在“國(guó)八條”出臺(tái)的背景下,，政策共同發(fā)力樓市調(diào)控,，效應(yīng)立竿見影。以重慶為例,，在房產(chǎn)稅開征前一天,，重慶主城區(qū)商品房成交900余套,，而房產(chǎn)稅天征后的幾天，成交量則下降一半,。春節(jié)黃金周七天成交不足200套,。目前，商品房市場(chǎng)依然十分低迷,。上海的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底火爆異常,，但自今年1月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底,。近兩個(gè)月來,，上海商品房的銷售量也呈下降趨勢(shì)。面對(duì)慘淡的樓市,，開發(fā)商紛紛使出打折,、贈(zèng)送面積、旅游等促銷手段招徠顧客,，鋪天蓋地打廣告,。
重慶市市長(zhǎng)黃奇帆算了一筆賬：“炒房的資金成本大致6%左右，物業(yè)費(fèi)大致每年1%左右,，加上房產(chǎn)稅,，一年就是10%左右的持有成本，7年下來,，原來值100萬(wàn)元的房子,，即使200萬(wàn)元賣出去，也基本沒有賺,，因?yàn)槌钟?年的成本也有100萬(wàn)元,，等于是白買了�,！彼f,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，大體房產(chǎn)稅到了3%以上,，炒房的人就少很多了,。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)上之所以投機(jī)炒房成風(fēng),，造成房?jī)r(jià)虛高上漲,，一個(gè)很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收主要在三個(gè)環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié),、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié),。開發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收，交易環(huán)節(jié)則包括契稅,、印花稅,、二手房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅等,。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅。而對(duì)個(gè)人擁有的房產(chǎn),，卻沒有征稅,。在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭,，很少考慮將房子出租或盡快出售,，而是待價(jià)而沽。其結(jié)果放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下,。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為，房產(chǎn)稅對(duì)樓市產(chǎn)生較大震動(dòng),，打破了此前人們?cè)诜课莩钟协h(huán)節(jié)不繳稅的幻想,，投機(jī)性購(gòu)房將受到一定程度遏制，人們?cè)谝院蟮耐顿Y過程中也會(huì)更加理性,。
警惕投機(jī)炒資轉(zhuǎn)移抬高二三線城市房?jī)r(jià)
目前房產(chǎn)稅僅在上海和重慶兩個(gè)城市開征,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，國(guó)內(nèi)其它一線城市也可能會(huì)加入到房產(chǎn)稅開征行列,。但是,，房產(chǎn)稅難以在全國(guó)范圍內(nèi)的所有城市推出，在這種情況下,，投機(jī)炒房的熱錢勢(shì)必會(huì)流向沒有開征房產(chǎn)稅的二三線城市,，抬高這些地方的房?jī)r(jià)。
當(dāng)前,，國(guó)內(nèi)二三線城市正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商角逐的新陣地,。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科,、保利,、招商、恒大,、萬(wàn)達(dá)等多家大型房企在二三線城市新增土地儲(chǔ)備的建筑面積超過1200萬(wàn)平方米,，占到其總新增土地儲(chǔ)備建筑面積的60%以上,。同時(shí)在銷售上,，二三線城市銷售增速加快。摩根大通發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)2010總結(jié)》報(bào)告中指出,，該行跟蹤的8座中國(guó)主要城市2010年的一手房銷售額占全國(guó)23%,，銷售量比2009年下降31%。這意味著購(gòu)房的資金和需求正在從一線城市流出,。
事實(shí)上,，在實(shí)施房產(chǎn)稅之前,，一些炒房客就擔(dān)心受房產(chǎn)稅打壓，就出現(xiàn)拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象,，將資金投向股市,、黃金、農(nóng)產(chǎn)品,、礦產(chǎn)等領(lǐng)域,。重慶投資客李先生告訴記者，現(xiàn)在沒有好的投資渠道,，投資股市風(fēng)險(xiǎn)大,，國(guó)債回報(bào)率低，黃金價(jià)格已炒得不低了,，搞實(shí)業(yè)收益也低,，想來想去還是投資樓市更適合。
北京浙商商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊是溫州投資客中的標(biāo)志人物,。陳俊透露,，投資房地產(chǎn)仍是溫州投資客的主要投資領(lǐng)域。但在密集樓市調(diào)控下,，溫州投資者投資區(qū)域和投資領(lǐng)域已有所改變,，投資一線城市住宅的成本高了，利潤(rùn)空間小了,，因此現(xiàn)在主要投向商業(yè)地產(chǎn),。隨著二、三線城市的舊城改造,、招商引資等城市化進(jìn)程加快,，投資這些城市商品房市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的投資者越來越多。
有關(guān)專家認(rèn)為,，國(guó)內(nèi)多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格壓力不是很大,，地方財(cái)政收入依賴土地出讓金程度很大，這些城市短期內(nèi)不會(huì)開征房產(chǎn)稅,。這就給炒房客留下投機(jī)空間,，過去一些在開征房產(chǎn)稅城市購(gòu)房的炒房客勢(shì)必會(huì)將資金投向沒有限制的二三線城市，從而拉高這些城市的房?jī)r(jià),。他建議,，這必須引起政府和有關(guān)部門的重視，否則一旦炒房巨資涌入這些二三線城市,，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊憣?huì)是災(zāi)難性的,。