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根據(jù)國務(wù)院和住建部的計(jì)劃,，2011年將建設(shè)1000萬套保障性住房。作為改善民生的重要內(nèi)容之一,，保障房建設(shè)受到了各級(jí)政府的重視,。在層層“軍令狀”下,，百姓看到了住有所居的希望,。然而，超過1萬億元的總投資額對(duì)于政府而言,，壓力巨大。
針對(duì)保障房建設(shè)面臨的資金難題,，代表委員提出,，應(yīng)健全保障房融資制度，建立完善長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機(jī)制,，建立責(zé)權(quán)對(duì)等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利,。同時(shí)要充分利用社會(huì)資源,，下力氣研究優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè),。
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萬億資金缺口威脅目標(biāo)實(shí)現(xiàn) |
依據(jù)規(guī)劃,，今年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)1000萬套,，預(yù)計(jì)投資總額1.4萬億元，占全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。
如何突破資金瓶頸,，成為千萬套保障房目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,，自2月21日以來,，住建部與各省、自治區(qū),、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成今年1000萬套保障房的指標(biāo)分配,。據(jù)了解,，住建部,、發(fā)改委和財(cái)政部正在商討該政策的一些細(xì)節(jié)問題，之后會(huì)上報(bào)國務(wù)院。幾個(gè)部委討論的一個(gè)重要方面,，就是保障房建設(shè)的資金問題。
全國政協(xié)委員、中國城建控股集團(tuán)總裁于煉算了筆賬,，目前保障房建設(shè)可看得見的資金來源為：中央財(cái)政撥款1300億元,；地方土地出讓金凈收益的10％，假如足額到位最多也就1350億元；另外,，再加上動(dòng)用有限的住房公積金增值凈收益,。其余大部分缺口需要依靠存在很大不定因素的金融及發(fā)債來完成。
于煉委員指出,，這些資金，用于保障性住房建設(shè)已經(jīng)捉襟見肘,，更不要提教育、醫(yī)療等小區(qū)配套資源的投入,。
“總的看（保障房建設(shè)資金）還是有很大的缺口�,！比珖䥇f(xié)副主席,、民建中央第一副主席張榕明說，更重要的是,，各地情況極其不平衡,，有的大城市土地出讓金收益大,、公積金沉淀多,、地方財(cái)力又雄厚,，保障房建設(shè)的資金來源相對(duì)充裕。而有的中小城市土地出讓金少,，本身財(cái)力不足，資金來源可能就有較大問題,。用地的情況也是如此，國務(wù)院辦公廳的相關(guān)文件中提出了比以往更加具體的用地供應(yīng)管理目標(biāo),，強(qiáng)調(diào)在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中,，要單列保障性住房用地,，做到應(yīng)保盡保,。但各地情況千差萬別,，同樣需要詳細(xì)研究,。
“按照每套60平方米計(jì)算，保障房總量將達(dá)到6億平方米,。而去年全國商品房成交量也就7億到8億平方米,，足見保障房規(guī)模是相當(dāng)大的�,！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析,，國家要求各地政府以土地出讓金的一定比例投入到保障房建設(shè)中，但靠這些有限的資金建設(shè)6億平方米的保障房,，政府的財(cái)力顯得捉襟見肘,，巨大的資金缺口是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的最主要障礙。中山大學(xué)金融學(xué)院一位不愿具名的教授也表示,，由于國內(nèi)現(xiàn)有的稅負(fù)體系存在不足,，地方政府財(cái)政對(duì)保障房建設(shè)心有余而力不足。而保障房建設(shè)運(yùn)營期長,，利潤較低,，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)參與動(dòng)力亦有限。如沒有其他外部資金的進(jìn)入,，中央政府保障房建設(shè)的目標(biāo)恐難完成,。
保障性住房一次性投入所需資金巨大，租金回收期長,，一般的項(xiàng)目貸款難以滿足建設(shè)需求,。探索建立一個(gè)長期穩(wěn)定的融資制度成為代表委員關(guān)心的問題。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任,、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵在“兩會(huì)”召開前曾表示,，他的“兩會(huì)”提案仍是圍繞建立保障性住房的融資制度。
李稻葵指出,，現(xiàn)在保障性住房建設(shè)短期靠中央政府的約束政策,，但中長期還是要靠制度,，要制定保障性住房融資、建設(shè),、管理,、分配、定價(jià)等一系列制度,，這些制度建立起來,，才能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到支撐作用。而制度建立的前提是地方政府的公共財(cái)政要改革,，否則地方政府沒有興趣,。“地方財(cái)政改革不到位,，保障性住房建設(shè)是難以為繼的,。”他說,。
對(duì)于地方財(cái)政如何改革,，李稻葵建議，首先要減少地方財(cái)政收入對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依賴,，更多應(yīng)來自中央政府無條件的財(cái)政轉(zhuǎn)移,。其次是降稅，尤其是對(duì)企業(yè)和個(gè)人降低稅賦,。
李稻葵認(rèn)為,，之所以地方政府對(duì)保障性住房沒有興趣，是因?yàn)榈胤秸谫Y渠道不暢,。在他看來,，保障性住房并不是完全要靠地方政府補(bǔ)貼，有相當(dāng)一部分保障性住房可以成為地方政府的良性資產(chǎn),，它的房租足以對(duì)建設(shè)成本和拆遷成本形成有效覆蓋,，能夠得到比較好的回報(bào)，資本市場(chǎng)和銀行貸款應(yīng)該是有興趣的,，因此應(yīng)該形成一種制度,，讓地方政府公開透明地去融資，通過資本市場(chǎng),、銀行和外部力量監(jiān)督保障性住房的運(yùn)營,。他認(rèn)為這方面還大有可為，關(guān)鍵是制度建設(shè)需要改革,，切斷地方政府財(cái)政收入和土地出讓的直接聯(lián)系,，不改革就不能實(shí)現(xiàn)地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)的長期承諾。
民建中央對(duì)于保障性住房的資金來源保障機(jī)制有一套非常具體的提案,，他們建議：中央政府要進(jìn)一步做出具體研究,，幫助各地解決實(shí)際困難,，比如中央政府的扶持資金能不能再多一些，土地出讓金和公積金的計(jì)提比例能否提高一些等,；盡快建立完善長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機(jī)制,，建立責(zé)權(quán)對(duì)等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利,。
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利用金融創(chuàng)新充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資源 |
一些代表委員建議,，要利用金融創(chuàng)新，加強(qiáng)政策扶持,，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與保障房建設(shè),。1
全國政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)建議由政府組織建造保障房,，開發(fā)商和符合資質(zhì)條件的建筑商都可以承建,。“政府應(yīng)該對(duì)土地出讓金實(shí)行減免政策,，而資金主要來自銀行優(yōu)惠利率貸款,，輔之以地方財(cái)政和中央財(cái)政補(bǔ)貼，還可以考慮引入社會(huì)資金,，如社保基金,，既有穩(wěn)定的回報(bào),，又直接用于社會(huì)保障�,！�
基于保障房項(xiàng)目,，李慶云還提出了兩種豐富證券市場(chǎng)投資品種的金融創(chuàng)新，他認(rèn)為,，從長期來看金融創(chuàng)新可以在保障房建設(shè)中發(fā)揮巨大作用�,，F(xiàn)階段，需要和可能推出保障房的主要是特大城市,，這些城市的財(cái)政狀況相對(duì)較好,，國家不妨允許它們發(fā)行地方政府債券，以擴(kuò)大公租房的融資來源,；另外,，考慮到公租房是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)產(chǎn)品,，這樣的金融創(chuàng)新會(huì)使資金像滾雪球一樣越滾越大,，有利于盡快擴(kuò)大公租房的建造規(guī)模
全國政協(xié)委員、上海市政府參事,、上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘提出可以從六個(gè)方面突破保障房資金瓶頸：考慮從發(fā)放住房保障特別國債,；通過發(fā)放企業(yè)債券形式來融資,；引入穩(wěn)健型的基金進(jìn)入；提高銀行信貸比例,；通過募捐,、彩票等創(chuàng)新形式募集資金；引入信托資金的注入,。
“調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與公租房建設(shè)將是一個(gè)必然趨勢(shì),。”上海一位專家告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，現(xiàn)在社會(huì)資金進(jìn)入保障房的愿望強(qiáng)烈,，但還需要政策的扶持。
全國政協(xié)委員,、中國平安集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲提交提案,，建議利用保險(xiǎn)資金支持國家保障性住房建設(shè)。馬明哲指出,，引進(jìn)保險(xiǎn)資金和商業(yè)化運(yùn)作模式,，有助于填補(bǔ)保障性住房建設(shè)龐大的資金缺口。在具體措施上,，他提出三點(diǎn)建議,，首先，保險(xiǎn)企業(yè)設(shè)立投資保障性住房建設(shè)的專項(xiàng)基金,，與政府共同推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)與發(fā)展,。其次，建議政府給予一定的稅收支持政策,，減免相關(guān)稅賦,。此外，建議保監(jiān)會(huì)將保險(xiǎn)資金參與保障房建設(shè)劃歸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的投資,，按債權(quán)級(jí)別分類,，允許保險(xiǎn)資金通過基金、股權(quán),、債權(quán)等多種方式投資,。
全國政協(xié)委員、中國人壽集團(tuán)總裁楊超也指出,，保險(xiǎn)資金具有規(guī)模大,、周期長、資金來源穩(wěn)定等特點(diǎn),，非常適合參與保障房投資和建設(shè),。他在提案中建議保監(jiān)會(huì),、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委牽頭,，盡快出臺(tái)保險(xiǎn)資金參與保障性住房投資及管理的相關(guān)細(xì)則,。
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