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根據(jù)國務(wù)院和住建部的計劃,，2011年將建設(shè)1000萬套保障性住房。作為改善民生的重要內(nèi)容之一,，保障房建設(shè)受到了各級政府的重視,。在層層“軍令狀”下，百姓看到了住有所居的希望,。然而,，超過1萬億元的總投資額對于政府而言，壓力巨大,。
針對保障房建設(shè)面臨的資金難題,，代表委員提出，應(yīng)健全保障房融資制度,，建立完善長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機(jī)制,，建立責(zé)權(quán)對等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利,。同時要充分利用社會資源,，下力氣研究優(yōu)惠政策，吸引社會資金參與保障性住房建設(shè)。
依據(jù)規(guī)劃,，今年全國保障性住房建設(shè)規(guī)模將達(dá)1000萬套,，預(yù)計投資總額1.4萬億元，占全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%,。
如何突破資金瓶頸,，成為千萬套保障房目標(biāo)能否實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到,，自2月21日以來,，住建部與各省、自治區(qū),、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》,，完成今年1000萬套保障房的指標(biāo)分配。據(jù)了解,，住建部,、發(fā)改委和財政部正在商討該政策的一些細(xì)節(jié)問題，之后會上報國務(wù)院,。幾個部委討論的一個重要方面,，就是保障房建設(shè)的資金問題。
全國政協(xié)委員,、中國城建控股集團(tuán)總裁于煉算了筆賬,，目前保障房建設(shè)可看得見的資金來源為：中央財政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10％,，假如足額到位最多也就1350億元,；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益,。其余大部分缺口需要依靠存在很大不定因素的金融及發(fā)債來完成,。
于煉委員指出，這些資金,，用于保障性住房建設(shè)已經(jīng)捉襟見肘,，更不要提教育、醫(yī)療等小區(qū)配套資源的投入,。
“總的看（保障房建設(shè)資金）還是有很大的缺口,。”全國政協(xié)副主席,、民建中央第一副主席張榕明說,，更重要的是，各地情況極其不平衡,，有的大城市土地出讓金收益大,、公積金沉淀多,、地方財力又雄厚，保障房建設(shè)的資金來源相對充裕,。而有的中小城市土地出讓金少,，本身財力不足，資金來源可能就有較大問題,。用地的情況也是如此,，國務(wù)院辦公廳的相關(guān)文件中提出了比以往更加具體的用地供應(yīng)管理目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)在新增建設(shè)用地年度計劃中,，要單列保障性住房用地,，做到應(yīng)保盡保。但各地情況千差萬別,，同樣需要詳細(xì)研究,。
“按照每套60平方米計算，保障房總量將達(dá)到6億平方米,。而去年全國商品房成交量也就7億到8億平方米,，足見保障房規(guī)模是相當(dāng)大的�,！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析,，國家要求各地政府以土地出讓金的一定比例投入到保障房建設(shè)中，但靠這些有限的資金建設(shè)6億平方米的保障房,，政府的財力顯得捉襟見肘,，巨大的資金缺口是實現(xiàn)這一目標(biāo)的最主要障礙。中山大學(xué)金融學(xué)院一位不愿具名的教授也表示,，由于國內(nèi)現(xiàn)有的稅負(fù)體系存在不足,，地方政府財政對保障房建設(shè)心有余而力不足。而保障房建設(shè)運營期長,，利潤較低，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)參與動力亦有限,。如沒有其他外部資金的進(jìn)入,，中央政府保障房建設(shè)的目標(biāo)恐難完成。
保障性住房一次性投入所需資金巨大,，租金回收期長,，一般的項目貸款難以滿足建設(shè)需求。探索建立一個長期穩(wěn)定的融資制度成為代表委員關(guān)心的問題,。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任,、央行貨幣政策委員會委員李稻葵在“兩會”召開前曾表示，他的“兩會”提案仍是圍繞建立保障性住房的融資制度,。
李稻葵指出,，現(xiàn)在保障性住房建設(shè)短期靠中央政府的約束政策,，但中長期還是要靠制度，要制定保障性住房融資,、建設(shè),、管理、分配,、定價等一系列制度,，這些制度建立起來，才能對整個房地產(chǎn)市場發(fā)展起到支撐作用,。而制度建立的前提是地方政府的公共財政要改革,，否則地方政府沒有興趣�,！暗胤截斦母锊坏轿�,，保障性住房建設(shè)是難以為繼的�,！彼f,。
對于地方財政如何改革，李稻葵建議,，首先要減少地方財政收入對本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依賴,，更多應(yīng)來自中央政府無條件的財政轉(zhuǎn)移。其次是降稅,，尤其是對企業(yè)和個人降低稅賦,。
李稻葵認(rèn)為，之所以地方政府對保障性住房沒有興趣,，是因為地方政府融資渠道不暢,。在他看來，保障性住房并不是完全要靠地方政府補(bǔ)貼,，有相當(dāng)一部分保障性住房可以成為地方政府的良性資產(chǎn),，它的房租足以對建設(shè)成本和拆遷成本形成有效覆蓋，能夠得到比較好的回報,，資本市場和銀行貸款應(yīng)該是有興趣的,，因此應(yīng)該形成一種制度，讓地方政府公開透明地去融資,，通過資本市場,、銀行和外部力量監(jiān)督保障性住房的運營。他認(rèn)為這方面還大有可為,，關(guān)鍵是制度建設(shè)需要改革,，切斷地方政府財政收入和土地出讓的直接聯(lián)系，不改革就不能實現(xiàn)地方政府對保障性住房建設(shè)的長期承諾,。
民建中央對于保障性住房的資金來源保障機(jī)制有一套非常具體的提案,，他們建議：中央政府要進(jìn)一步做出具體研究,，幫助各地解決實際困難，比如中央政府的扶持資金能不能再多一些,，土地出讓金和公積金的計提比例能否提高一些等,；盡快建立完善長期穩(wěn)定的保障性住房資金來源保障機(jī)制，建立責(zé)權(quán)對等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度,，明晰中央和地方的職責(zé)和權(quán)利,。
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利用金融創(chuàng)新充分調(diào)動社會資源 |
一些代表委員建議，要利用金融創(chuàng)新,，加強(qiáng)政策扶持,，充分調(diào)動社會資金參與保障房建設(shè)。1
全國政協(xié)委員,、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時建議由政府組織建造保障房,，開發(fā)商和符合資質(zhì)條件的建筑商都可以承建�,！罢畱�(yīng)該對土地出讓金實行減免政策,，而資金主要來自銀行優(yōu)惠利率貸款，輔之以地方財政和中央財政補(bǔ)貼,，還可以考慮引入社會資金,，如社保基金,，既有穩(wěn)定的回報,，又直接用于社會保障�,！�
基于保障房項目,，李慶云還提出了兩種豐富證券市場投資品種的金融創(chuàng)新，他認(rèn)為,，從長期來看金融創(chuàng)新可以在保障房建設(shè)中發(fā)揮巨大作用�,，F(xiàn)階段，需要和可能推出保障房的主要是特大城市,，這些城市的財政狀況相對較好,，國家不妨允許它們發(fā)行地方政府債券，以擴(kuò)大公租房的融資來源,；另外，考慮到公租房是能產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，可以作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)產(chǎn)品,，這樣的金融創(chuàng)新會使資金像滾雪球一樣越滾越大，有利于盡快擴(kuò)大公租房的建造規(guī)模
全國政協(xié)委員,、上海市政府參事,、上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘提出可以從六個方面突破保障房資金瓶頸：考慮從發(fā)放住房保障特別國債,；通過發(fā)放企業(yè)債券形式來融資；引入穩(wěn)健型的基金進(jìn)入,；提高銀行信貸比例,；通過募捐、彩票等創(chuàng)新形式募集資金,；引入信托資金的注入,。
“調(diào)動社會資金參與公租房建設(shè)將是一個必然趨勢�,！鄙虾Ｒ晃粚＜腋嬖V《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，現(xiàn)在社會資金進(jìn)入保障房的愿望強(qiáng)烈，但還需要政策的扶持,。
全國政協(xié)委員,、中國平安集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲提交提案，建議利用保險資金支持國家保障性住房建設(shè),。馬明哲指出,，引進(jìn)保險資金和商業(yè)化運作模式，有助于填補(bǔ)保障性住房建設(shè)龐大的資金缺口,。在具體措施上,，他提出三點建議，首先,，保險企業(yè)設(shè)立投資保障性住房建設(shè)的專項基金,，與政府共同推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)與發(fā)展。其次,，建議政府給予一定的稅收支持政策,，減免相關(guān)稅賦。此外,，建議保監(jiān)會將保險資金參與保障房建設(shè)劃歸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的投資,，按債權(quán)級別分類，允許保險資金通過基金,、股權(quán),、債權(quán)等多種方式投資。
全國政協(xié)委員,、中國人壽集團(tuán)總裁楊超也指出,，保險資金具有規(guī)模大、周期長,、資金來源穩(wěn)定等特點,，非常適合參與保障房投資和建設(shè)。他在提案中建議保監(jiān)會,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委牽頭,，盡快出臺保險資金參與保障性住房投資及管理的相關(guān)細(xì)則,。
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