開發(fā)商可能面臨降價(jià)促銷壓力
2011年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷新一輪政策緊縮,，繼重慶將開征房產(chǎn)稅消息后,，國(guó)土資源部10日再次重申將重拳整治違法違規(guī)用地,，對(duì)于74個(gè)城市在土地例行督查中發(fā)現(xiàn)的閑置土地問題,，限期在一季度全面完成整改查處,。另外,，有消息稱，與閑置用地相關(guān)的部分企業(yè)已被“禁貸”,。
專家認(rèn)為,，紛紛落下的土地、限購(gòu),、財(cái)稅等調(diào)控政策表明，最近一段時(shí)間內(nèi)政策面的收緊已很明顯,，無論是開發(fā)商,、地方政府還是普通投資客都將感覺到日益凸顯的政策壓力，未來一段時(shí)間內(nèi)不排除部分業(yè)主開始拋出投資的房產(chǎn)和開發(fā)商降價(jià)的可能,。
國(guó)家資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在2010年度土地例行督察新聞發(fā)布會(huì)上直言,，部分地方政府違反土地供應(yīng)政策,，供地用地集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域,。2010年，國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)對(duì)77個(gè)城市2007至2009年度土地利用和管理情況進(jìn)行土地例行督察發(fā)現(xiàn),，土地閑置數(shù)量仍然較大,，有74個(gè)城市2242個(gè)項(xiàng)目存在土地閑置問題，涉及面積14.9萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前地方政府已收回閑置土地7275畝,。
歲末年初，土地市場(chǎng)頻頻釋放整肅信號(hào),，繼發(fā)文堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過快上漲趨勢(shì)之后,，國(guó)土資源部曝光18家房企閑置26宗土地情況。國(guó)土資源部還表示,，下一步還將加快閑置土地清理查處,，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)用地行為。
最新消息稱,，監(jiān)管層日前已下發(fā)通知,，要求各商業(yè)銀行、政策性銀行,、信托公司及其他各類金融機(jī)構(gòu),，比照國(guó)土資源部最新公布的閑置用地名錄，自查涉及的相關(guān)貸款情況,，并要求限時(shí)上報(bào)自查結(jié)果,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述通知意味著對(duì)閑置土地的開發(fā)商實(shí)施“禁貸”有了實(shí)質(zhì)性推進(jìn),。據(jù)披露,，國(guó)土資源部與銀監(jiān)會(huì)等部門的聯(lián)動(dòng)會(huì)在日后常態(tài)化，與閑置用地相關(guān)的企業(yè)被銀監(jiān)會(huì)“禁貸”,，也將逐漸成為常態(tài),。
對(duì)于開發(fā)商來說，政策緊縮還不止于此,。有消息稱,，限購(gòu)范圍或進(jìn)一步擴(kuò)大，在14個(gè)城市出臺(tái)商品房限購(gòu)措施后,，住建部可能繼續(xù)敦促房?jī)r(jià)漲幅比較靠前的地方政府出臺(tái)限購(gòu)令,。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，雖然開發(fā)商面對(duì)調(diào)控的心理承受力和應(yīng)對(duì)調(diào)控的能力逐漸提高,，但最近一系列政策措施,，將使開發(fā)商面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，一部分企業(yè)將面臨艱難轉(zhuǎn)型甚至出局,。
北京一家上市房企資深人士何先生向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》透露,，企業(yè)決策層已經(jīng)意識(shí)到，政府對(duì)2010年的調(diào)控效果并不滿意,，可能會(huì)在2011年實(shí)施更大力度的調(diào)控政策,，因此最近已開始討論應(yīng)對(duì)策略,。
“調(diào)控最根本的主體還是地方政府，如果其積極性沒有被充分調(diào)動(dòng),，調(diào)控很難獲得比較好的成效,。”陳國(guó)強(qiáng)說,，不同地方政府對(duì)調(diào)控有不同的理解,，有些地方的貫徹力度就會(huì)差一些。
的確,，2010年土地例行督察發(fā)現(xiàn)的主要問題表明,，一些地方政府執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策不到位，違反土地供應(yīng)政策供地用地,。除土地閑置數(shù)量仍然較大外,，違反土地供應(yīng)政策出讓土地情況也比較突出，有59個(gè)城市2081個(gè)項(xiàng)目存在地方政府違規(guī)出讓土地問題,，涉及面積10.31萬畝,。而在保障性住房用地政策執(zhí)行上則有偏差，在抽查的56個(gè)城市中,，有11個(gè)城市2009年度保障性住房供地計(jì)劃執(zhí)行比例低于35%,。
不過，值得關(guān)注的是,，地方政府面臨的監(jiān)管壓力也正在逐漸升級(jí),。2010年底，國(guó)土資源部啟動(dòng)全國(guó)土地違法問責(zé)之后,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示,，將適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核,，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的,，將進(jìn)行約談直至追究責(zé)任,。
陳國(guó)強(qiáng)說，2011年房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位等愿景能否實(shí)現(xiàn),，主要看各地方政府能否較好的貫徹落實(shí)中央的要求,。
對(duì)投資、投機(jī)購(gòu)房者而言,，房產(chǎn)稅改革的靴子有望不日落地,。部分專家和市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，若方案近期出臺(tái),，將在心理層面影響部分業(yè)主使之拋出投資的房產(chǎn),，從而在一定程度上緩解市場(chǎng)供應(yīng),，短期之內(nèi)可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的抑制作用。
“綜合來看,，最近一段時(shí)間政策面的收緊已很明顯”,，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)歷一年的房地產(chǎn)調(diào)控之后,，市場(chǎng)供求關(guān)系有較大改善,，區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象，因此,，在銀根持續(xù)收緊,、土地市場(chǎng)整治力度進(jìn)一步加大、房產(chǎn)稅改革落地等政策措施之下,，開發(fā)商可能會(huì)面臨降價(jià)促銷這個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題,。