曾注明商品房限購政策“有效期限”至2010年12月31日的福州,、廈門等部分城市日前決定,，將順延執(zhí)行此項政策。而在日前發(fā)布的由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所,、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心聯(lián)合完成的《中國住房發(fā)展報告(2010—2011)》中,，,，作為二線城市的福州房價在全國35個主要城市中竟以70.3%的泡沫指數(shù)冠居全國。此數(shù)據(jù)雖遭質(zhì)疑,，但也充分說明福州房價泡沫冠居全國,，二線城市房價“一線化”存在隱患。專家表示,，政府繼續(xù)“給力”限購,，將切實緩解樓市反彈壓力。
限購遏制投機購房
“限購令”首次登上房地產(chǎn)調(diào)控舞臺是在2010年4月底北京出臺的“國十條實施細則”中,，隨后有幾十個城市跟進出臺了限購政策,。其中，福州,、廈門,、海口、溫州等部分城市在這項政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日,。
在過去的一年里,，“限購”加上“限貸”等調(diào)控組合拳很大程度上抑制了部分城市房地產(chǎn)市場的成交量�,！暗珣�(yīng)引起注意的是,，福州的房價并沒有穩(wěn)住，不少樓盤售價一漲再漲,。部分原因是,，大家都在等著政策到期后成交量的反彈�,！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說,。
2010年10月10日，福州樓市正式出臺了限制政策,，對一手商品房執(zhí)行“一戶限購一套”等措施,，受此影響，福州市一手房的實際簽約量整體急速下滑,，從10月份的3000多套,，到11月大跌至1300多套，12月再跌至1200多套,，而房價卻一直穩(wěn)居于每平方米1.2—1.4萬元的高位,。
“限購令”的順延執(zhí)行給開發(fā)商潑了一盆冷水。隨著年底將至,，市場形勢似乎逐漸“暖”了起來,，福州、廈門等地不少開發(fā)商借著限購即將解禁之機,，紛紛推出大批新房源,，同時打出歲末優(yōu)惠牌，打算提前“捂熱”春節(jié)樓市,。
業(yè)內(nèi)人士指出，如果“限購令”真的被解禁了,，樓市大幅反彈的可能性就會很大,。目前，限購城市不僅面臨著量的反彈壓力,，房價也存在上漲的沖動,。為避免樓市調(diào)控遭遇這種尷尬的局面，地方政府除繼續(xù)“給力”限購政策外,，還須切實擴大樓市供應(yīng),，以及調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大保障房的建設(shè)和供應(yīng)。
實體經(jīng)濟滯后于房地產(chǎn)令人憂
業(yè)內(nèi)人士指出,，房價泡沫指數(shù)高低的意義并不在于簡單的數(shù)字本身,，而在于這些數(shù)字可能反映出來的一個城市經(jīng)濟質(zhì)量問題。今年以來,，諸多類似福州的二線城市房價漲勁十足,，大量資金再度蜂擁進入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房價“高燒”難退,，進而出現(xiàn)了二線城市房價紛紛向一線城市看齊的趨勢,。
以福州為例，今年初,，福州一手房簽約量一直在低位徘徊,，但均價卻節(jié)節(jié)攀升，房價站穩(wěn)萬元關(guān)口,。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠接受記者采訪時表示,，中國社科院的綠皮書基本反映了福州的實際情況，事實情況還有,，福州實體經(jīng)濟滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，福州房價與居民收入差距太大。
王阿忠舉例,，從數(shù)據(jù)看,，福州平均工資在3000元左右，一個家庭夫妻工資6000元左右,，年收入7萬元,。但福州目前的平均房價1.3萬元/平方米左右，市區(qū)遠遠高于這個價格,。也就是說,，要是在福州買一套100平方米以上的房子，要130萬—150萬元,。房價與年收入比達到20倍左右,。而在國外比如美國和加拿大，基本房價收入比在5倍左右,，在我國,，房價收入比在6倍左右比較合理。
王阿忠痛心地告訴記者,，福州房價上漲過猛,，房租跟漲也十分明顯，2010年,，他的幾個十分優(yōu)秀的本科畢業(yè)生很想留在福州發(fā)展,，并想盡辦法在福州的企業(yè)找到了工作,，但最后迫于在企業(yè)所得的1000多元工資難以支付昂貴的房租，更買不起房,，而不得不離開了福州,。
“一些企業(yè)想發(fā)展，從銀行卻得不到充足的貸款,，無法良性運作,，職工工資停留在了低水平。而房價不斷上漲,，青年買不起房,，現(xiàn)在也租不起房，這只會造成企業(yè)流失更多人才,。企業(yè)既得不到充足的資金,，又沒有充足的人才，發(fā)展就陷入了越來越滯后的怪圈,�,！蓖醢⒅艺f，在沿海的省會城市中,，福州市的經(jīng)濟總量和政府財政收入都在比較落后的梯隊上,，而房價卻是靠前排站了。這從一個側(cè)面說明,，福州實體經(jīng)濟差強人意的發(fā)展?fàn)顩r,。
業(yè)內(nèi)人士指出，與實體經(jīng)濟的“寒酸相”形成鮮明對比的是,，福州市去年盡管加大了土地供應(yīng),，但土地出讓市場行情火暴，開發(fā)商從銀行借到巨額資金買地根本就是“不差錢”,。
據(jù)統(tǒng)計,，截至2010年12月中旬，福州市全年共推出了2960多畝土地,，出讓金達到了311.961億元,，已經(jīng)創(chuàng)下福州歷年來土地出讓的紀(jì)錄。12月7日,，福州市2010年第15次國有建設(shè)用地公開出讓,，其中一塊位于地鐵周邊的地塊，被某地產(chǎn)企業(yè)以2.88億元拍下,，樓面價達9429元/平方米，溢價率高達132%,。
常態(tài)化調(diào)控應(yīng)管住房地產(chǎn)資金龍頭
從近日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議,，再到近期各部委密集部署的工作要求中不難發(fā)現(xiàn),，土地、金融信貸等政策將會進一步趨緊,，樓市調(diào)控也將進入常態(tài)化階段,。業(yè)內(nèi)人士指出，常態(tài)化的樓市調(diào)控應(yīng)重點突出,，牢牢管住房地產(chǎn)的資金龍頭,。
浙江大學(xué)金融系副教授景乃權(quán)指出，首先,，亟須控制貨幣總量的增長,。要抑制大城市中商品房價格的過快上漲，防止樓市陷入以往屢調(diào)屢漲的怪圈,，落實并堅持現(xiàn)有的差別化信貸等措施,，制約樓市投資和投機行為是必要的。同時,，還需在大城市中增加廉租房,、小戶型商品房的供給，加快不發(fā)達地區(qū)的發(fā)展,，使之縮小與一線城市的差距,，拓寬民間投資渠道，而不能靠行政性的限價措施,。
其次,，要治理已經(jīng)顯現(xiàn)的通貨膨脹，采取提高存款準(zhǔn)備金率,、基準(zhǔn)利率等措施,，讓過多的貨幣進入“蓄水池”，使之免于沖擊包括樓市在內(nèi)的物價總水平是必要的,。但更為重要的方面還在于控制貨幣總量的增長,，讓貨幣總量的增幅不再過多地超出經(jīng)濟總量的增幅，即不斷降低M2與GDP之比,。這就需要使積極財政政策和寬松貨幣政策轉(zhuǎn)向,；改革人民幣匯率機制，不斷減少因外匯占款帶來的超量貨幣多發(fā),；減少各級政府的財政開支,，特別是抑制國內(nèi)特有的龐大而畸形的各種公款消費需求的增長，而不是簡單地依靠行政手段干預(yù)價格,。
專家提出,，銀監(jiān)會下一步要按照“總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度,、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的要求,，將信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟,，特別是“三農(nóng)”和中小企業(yè)，切實防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險,。這意味著,，明年各商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)應(yīng)該有較大的調(diào)整，尤其是在房地產(chǎn)信貸方面,，予以嚴(yán)格控制,。
還有專家提出，外匯管理部門也要進一步加強跨境資金流動監(jiān)管,，積極應(yīng)對和打擊“熱錢”等異�,？缇迟Y金流動，維護國家涉外經(jīng)濟金融安全,。
與此同時,，房價統(tǒng)計改革迫在眉睫。盡快制定出房價統(tǒng)計改革方案,，主要內(nèi)容涉及房價的數(shù)據(jù)來源,、調(diào)查方式、匯總方式,、計算方式等,。而此前，國際統(tǒng)計部門的房價數(shù)據(jù)因為與百姓的感受差異過大而飽受質(zhì)疑,。專家表示,，房價數(shù)據(jù)的改革將會為未來調(diào)控樓市提供更精準(zhǔn)的參考，而調(diào)控將呈常態(tài)化,，通過金融,、土地、市場監(jiān)管等多方面對樓市形成合力,。